证券时报多媒体数字报

  一 重要提示

  1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

  1.2 公司简介

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  二 主要财务数据和股东情况

  2.1 公司主要财务数据

  单位：元 币种：人民币

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  2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

  单位: 股

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  2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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  三 管理层讨论与分析

  （一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

  2014年全球经济总体增长乏力、进入大缓和时代，各经济体发展态势显著分化：美国经济持续强劲复苏，欧洲正步入复苏停滞，日本经济下半年出现负增长，俄罗斯经济内忧外患。美国经济一枝独秀，财政赤字迅速下滑，失业率降至本轮金融危机以来最低水平，消费者信心处于六年高位，企业投资增速回升，全年经济增速为2.4%，再次成为全球经济增长的引擎。欧洲处于后债务时期，失业率一路攀升至11.4%，欧元区通胀率接近0，通缩风险凸显，全年经济增速为0.9%。日本经济下半年大幅萎缩，全年经济增速预计为-0.5%，“安倍经济学”有始无终。俄罗斯经济内忧外患，油价连跌不止，卢布对美元汇率全年下跌42%，并遭到西方国家严重的经济制裁，全年经济增速预计为0.6%,未来形势不容乐观。

  2014年中国GDP比上年同期增长7.4%，仍然是世界经济的重要引擎。面临经济增速放缓的压力，中国政府积极应对，微刺激不断加码，将托底经济处于合理区间，在保底线的同时更加关注经济的质变，中国经济进入“努力调结构、稳增长利好”的转型升级新时期。

  公司董事会认为，国内经济正处于三期叠加的经济新常态下。一年来中国政府大力简政放权，政府后撤，深化多领域市场化改革，使市场成为资源配置的主体，并引导经济转向绿色增长、创新驱动的轨道，这将为中国经济的发展带来新动力。长期来看，国内经济增长动力将由要素驱动、投资驱动转为创新驱动，产业结构调整升级、创新创业将成为经济转型的必由之路，也将成为公司未来长期发展的基石。公司将继续毫不动摇的坚持“推动中国产业升级”的伟大使命，坚持“成为全球产业新城引领者”的宏伟愿景，坚持产业新城业务模式，努力使所开发的区域经济发展、社会和谐、人民幸福。

  “三个坚持”既源于对中国经济未来长期发展路径的清晰思考和坚定判断，也源于产业新城模式本身特有的开放性的平台属性。开放性的产业新城模式能够聚集、整合多样化的商业、产业、资本等外部资源，衍生出各色各样的传统业态和创新业务，通过合理的制度设计，进而创造出永续发展的互利共生的平台生态系统，为公司未来长期持续发展在模式上提供了保障。

  2014年公司经营情况回顾：

  第一，区域拓展。公司继续深耕大北京，实现了京津冀卡位，同时积极开拓长江经济带，年度共累计完成7个项目签约。2014年度，公司新拓展4个园区进行产业新城的开发建设，分别位于北京房山、河北任丘、河北白洋淀科技城及河北涿鹿。公司与霸州市人民政府及文安县人民政府签署相关合作协议，将霸州、文安委托区域进行扩区。公司与南京市溧水经济开发区管委会就合作开发建设经营江苏溧水签署合作框架协议。另外，公司于上半年进行了延展式创新研究，以适应未来委托开发区域的经济、社会和资源个性化特征，满足不同开发区域的差异化需求。

  第二，产业发展。公司不断创新产业服务手段，一方面与京东等行业龙头开展跨领域战略合作，一方面加快与清华大学等高校院所的“产学研”合作模式，并于硅谷及国内一线城市积极布局创新孵化器，致力于促进中国科技创新、民间创业，未来也将走通“海外孵化、华夏加速”的创新通道。

  第三，房地产开发。公司住宅地产针对不同客户群的需求，打造了多种产品模式，逐步转向“以客户需求为导向”的新思路，并且完成了“住宅地产高周转”的战略转型，建立了市场监控与预警机制。

  第四，城市运营。公司不断进行资源引入，完善所开发区域内生活、商业、学校等相关配套，如固安区域引入的“北京八中”项目，苏家屯引入的“中央公园”项目， 成为了践行“打造幸福城市、提升区域价值”核心理念的新亮点。

  报告期内，公司销售额共计512.54亿元，较上年同期增长36.96%。产业新城业务销售额共计430.85亿元（含园区开发业务结算回款75.83亿元，产业园区配套住宅签约销售额355.02亿元，园区内新开工配套住宅面积580.56万平方米，竣工配套住宅面积249.53万平方米，签约销售面积478.88万平方米），城市地产签约销售额75.23亿元（其中新开工面积168.74万平方米，竣工面积43.46万平方米，签约销售面积101.90万平方米），其他业务（物业、酒店）销售额6.46亿元。公司实现营业收入268.86亿元，比上年同期增长27.66%；实现营业利润50.64亿元，同比增长41.42%；实现归属于母公司所有者的净利润35.38亿元，同比增长30.30%。

  报告期内，公司投资运营的园区新增签约入园企业114家，新增签约投资额约为502亿元。截止报告期末，公司期末储备开发用地规划建筑面积约为800万平方米。

  公司产业新城业务介绍：

  1、固安区域

  固安区域包括固安工业区、固安新兴产业示范区。固安工业区于2006年3月经省政府批准成为省级开发区。

  固安工业区在产业发展方面将形成电子信息、汽车零部件、高端装备制造、航天产业、生物医药、节能环保、现代服务、临空经济八大产业集群。报告期内固安工业区新增签约入园企业39家，新增签约投资额212.2亿元。目前，固安工业区内的特色产业园有：

  1） 固安肽谷生物医药孵化港

  固安肽谷生物医药孵化港，位于固安新兴产业示范区。园区秉承科学、生态的规划理念，全面植入“英国花园小镇”的理念，打造绿色低碳、工作商务一体化的花园式科技园区。固安肽谷生物医药孵化港在产业选择方面，以单克隆抗体与治疗性疫苗为特色产业，以生物诊断试剂、多肽和蛋白质类药物、高端医疗器械为支柱产业的产业体系，未来将建设成为一座创新要素聚集、配套设施完善、服务功能一流的生物医药转化医学基地。目前，已有博雅干细胞科技有限公司、德益阳光生物技术（北京）有限责任公司等20余家企业签约入驻园区，同时，华夏幸福在美国设立孵化器，与美国华人生物医药科技协会（CBA）、美中生物医学和制药专业协会（SABPA）达成战略合作，实现从中国制造转变为中国创造。

  2） 固安航天产业基地

  固安航天产业基地位于固安新兴产业示范区内，依托中国顶级航天技术研发机构，以航天技术研发试制产业为先导，大力发展航天技术配套产业、航天技术应用产业以及综合配套产业。固安航天产业基地已引入中国航天科技集团、中国航天科工集团两大航天科技研发龙头，在运载火箭与卫星应用的研发、试验等方面的科技创新能力不断增强，聚集了一批以航天技术民用化、航天技术配套为方向的行业知名企业；在信息安全、安防安保、软件、物联网技术及应用、新能源、装备制造、新材料等领域聚集了一批产业化项目。固安航天产业基地将成为推进航天产业军民融合、科技成果转化的重要战略高地，打造成中国顶级的航天技术应用产业基地。

  3） 卫星导航产业港

  卫星导航产业港以航天产业中极具战略意义的北斗卫星导航为大旗，积极对接北京卫星导航科技研发资源，重点聚焦核心组件、导航终端两大高价值产业环节，建成从核心芯片研发、终端应用、导航数据平台建设到系统运营服务的卫星导航全产业链，打造环渤海知名卫星导航研发与成果转化基地。

  产业港占地171亩,总建筑面积14.4万平方米，建设可以承载卫星导航领域中试孵化、生产、办公于一体的物业形态。目前已经引进7家卫星导航领域核心企业，预计2015年一期竣工投产。项目全部建成后可入驻企业100家，实现年销售收入60亿元。

  4） 清华大学重大科技项目中试孵化基地

  清华大学重大科技项目中试孵化基地是清华大学面向河北省社会经济发展重点需求倾力打造的集“创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”四位一体的产学研协同创新平台。

  清华大学重大项目孵化港充分发挥区域资源整合优势和清华大学在学术、科研方面的创新优势，未来将建设中试基地、应用研究中心、科技创新大厦、高层次人才创业区、院士交流工作站等，以打造国家级重点孵化器、国家级重点实验室、国家级科技创新平台为目标，建立以企业为主体、市场为导向、政产学研资相结合的一体化创新体系，形成国际科研创新示范点，完成国家重点科研成果固安孵化，促进首都高科技创新产业持续导入，引领城市产业升级。

  5） 电子商务产业港

  电子商务产业港定位打造环渤海地区知名电商创新发展战略新高地，优先发展龙头电商平台、仓储物流、客户服务、数据服务等电子商务关键环节，着力培育垂直中小电商、移动电商、电商数字内容、金融后台、传统企业电商、专业市场电商等六大产业方向，重点吸引垂直电商、移动电商、O2O等企业集聚。

  目前已成功实现京东华北订单处理中心项目签约落地。京东未来将在固安规划建设含区域总部、定制物流中心、分类库房、分拨中心、转运中心、备件库等多项功能为一体的综合性区域中心。随着与国内最大的电商运营平台牵手成功，固安电子商务产业已进入快速发展的上行通道，产业聚集效应逐渐显现。

  城市建设方面，报告期内建设厂站完工6座；道路完工9条，面积33.9万平方米；景观完工14个，面积103万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工21座；道路完工107条，面积419万平方米；景观完工46个，面积273.9万平方米。其中，以锦绣大道SOHO办公街区和迎宾大道高端总部商务办公街区为载体，将建设百万平方米商务楼宇，形成集金融服务、商贸服务、总部办公为一体的楼宇经济示范区。以中央公园为核心，将建设现代中等规模城市核心区，集中布局福朋酒店、创业大厦、幸福学校（北京八中固安分校）、幸福港湾、幸福广场、城市展馆、体育公园、三甲医院等高品质城市配套，与北京及世界城市全面对接。建设“智慧运营中心和智慧交通、智慧环保、智慧能源、智慧安全”1+4工程，实现城市资源优化配置和高效利用，促进信息技术在城市交通、城市管理等领域中的广泛应用，让固安经济社会发展的“智慧环境”优化升级。为实现生态环境的持续提升，固安工业区已建设完成14万平方米的中央公园、200万平方米的城市环线绿廊、13万平方米的孔雀大湖、50万平方米的大广带状公园、100万平方米的永定河运动公园等公园体系，形成一核一环两廊多片的城市景观体系，园区绿化面积约500万平方米，助力产城融合可持续发展。

  2、 大厂区域

  大厂区域包括大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范区两个园区。大厂潮白河工业区于2008年被批准为省级产业聚集区。大厂新兴产业示范区是2011年4月省政府批准建立的省级产业区。大厂潮白河工业区在产业发展方面以智能装备、新型节能、能源装备三大基础产业集群为主导，同时强势推进专用车及零部件、影视创意、数字出版、检验认证四大产业，形成现代服务业产业发展新格局，实现区域内产业升级。报告期内，园区新增签约入园企业13家，新增签约投资额23.2亿元。

  目前，大厂潮白河工业区内的特色产业园有大厂影视创意产业园。

  大厂影视创意产业园以影视孵化和龙头企业双轮驱动，构建集影视创意孵化、高科技拍摄、特效制作、研发办公、数字体验、主题公园为一体，以高新技术和科技为代表的国际影视制作基地。目标签约单位为央视、BTV、SONY、乐视、爱奇艺、优酷、土豆、中影等，目前已与好莱坞的Relativity Education（相对论教育机构）及BASE FX公司签署了战略合作协议。

  城市建设方面，报告期内建设厂站完工3座；道路完工7条，面积72.6万平方米；景观完工5个，面积44.3万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工12座；道路完工66条，面积274.9万平方米；景观完工31个，面积134.3万平方米。潮白河工业区通过打造规划展馆、创业大厦、喜来登酒店、幸福学校、幸福天地、幸福港湾、幸福医院、生态展馆、五环运动公园、中央公园、书画院文化公园、群英渠湿地公园等重点工程，持续完善核心区城市功能配套，形成北三县区域核心发展动力，建成潮白河创意水乡城市。

  3、 怀来区域

  怀来工业区在产业发展方面确定建设航天产业、总部经济、智能制造、节能环保、电子信息五大集群，打造“全球生态总部新城典范”，报告期内，怀来工业区新增签约入园企业6家，新增签约投资额98.9亿元，目前总部经济商务港一期已竣工，形成生态型总部经济发展区，体现低碳、总部、商务、社区的特点，打造生态总部产业集群。

  城市建设方面，报告期内建设道路完工6条，面积15.3万平方米；景观完工2个，面积16万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工10座；道路完工28条，面积164.1万平方米；景观完工10个，面积40万平方米。怀来将紧抓京津冀一体化、京张高铁、冬奥申请三大机遇，承接北京资源和人口转移，继续完善“两横三纵”路网格局，建设以航天产业基地为核心的创新型产业发展板块，形成集航天科技、智能制造、高端研发等为一体的产业体系；以葡萄生态为基底，建设总部经济商务港，打造总部园区发展标杆、创新典范；以中央公园为核心，将建设城市核心区，集中布局幸福学校、幸福医院、幸福港湾、生态酒店综合体、山地公园等完善的城市配套设施；打造魅力动线，布局高铁站前小镇、旅游咨询中心、谷地公园等八大轻旅游节点，形成创新型城市环境；继续完善市政厂站建设，确保市政运营，实现产城融合发展。

  怀来航天产业园将以“产业园”为单元，总体规划，统筹建设，集中配置办公、生活配套服务设施，探索“产业港”等产品开发，提高土地资源利用效率，结合园区土地整理时序，实施分期开发策略。实施龙头企业加配套企业同步招商，军民结合、研产联动，以智能高端的园区定位、优质贴心的产业服务打造环渤海地区知名的航天科技研发新高地。

  4、 苏家屯区域

  苏家屯园区在产业发展方面聚焦汽车及智能装备两大产业集群，并重点打造汽车核心零部件产业园、智能制造装备产业园及国际汽车零部件产业园等。报告期内，苏家屯工业区签约入园企业10家，签约投资额16.7亿元。汽车核心零部件产业园聚焦全球500强企业，打造顶级汽车核心零部件配套产业集群，实现二三产业联动。目前，产业园已初具规模，累积入园建厂企业8家。世界500强企业奥钢联及上海越浪、大连锦泽等优质企业也已签约入园，将带动汽车核心零部件产业集群迅速聚集。围绕智能设备、3D制造打印、机器人等，打造智能制造装备产业园（原智能装备产业港），目前已成功签约弗吉亚、沈阳凯光、罗格电子等8家企业。

  城市建设方面，报告期内建设厂站完工1座；道路完工4条，面积15.3万平方米；景观完工3个，面积8.4万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工1座；道路完工10条，面积32.9万平方米；景观完工5个，面积11.8万平方米。

  在中央公园北侧打造城市核心区，作为城市功能的重要承载区，将集中建设规划展馆、文化中心、五星酒店、创业大厦及幸福港湾、幸福学校等重要公共设施，未来将成为城市的智力、服务、文化和休闲中心。建设全长10.8公里、双向八车道的城市快速干路--中央大街，作为城市南北发展轴线及主要对外交通干线，目前已经通车4.92公里。建设全长3.54公里、双向八车道的城市迎宾大道--雪松路，作为和苏家屯老城区联动的最重要发展轴线，目前已启动跨线桥设计。打造中央公园及内岛水系，塑造区域生态魅力。建设绿心中央公园，提高核心区生态景观魅力；建设市政公园、总长7千米的内岛水系项目，塑造居住区安逸休闲生活空间，营造园区整体优质生态氛围。积极推动新型城镇化示范区方案策划及落地，推进14万平方米新民居建设，为当地农民提供技能培训，落实新型城镇化及棚户区改造。

  5、 香河区域

  香河园区在产业发展方面形成了以四港一基地为载体，二三产并举的产业发展思路，包括智能机器人产业港、通用航空产业基地、家居跨境电商商务港、高新企业电子商务孵化港、香河新能源节能汽车装备制造基地。其中智能机器人产业港将通过与知名科研机构合作，在园区内建立研发创新示范区；通用航空产业园将搭建通用航空产业平台，吸引通用航空产业龙头企业，并打造航空产业集群。报告期内，园区新增签约入园企业10家，新增签约投资额49.4亿元。

  城市建设方面，报告期内建设厂站完工1座；道路完工1条，面积1.63万平方米；景观完工3个，面积71.4万平方米。截止报告期末，园区累计厂站完工2座；道路完工12条，面积47.63万平方米；景观完工6个，面积121.4万平方米。

  香河以新华大街为主要轴线，打造运河新城行政核心组团，重点围绕“五大中心”引领区域实现跨越式发展，包括规划展馆、文化艺术中心、便民服务中心、行政中心、会展中心，完善路网和市政基础设施建设。依据东部产业新城规划，建立高生态、高活力、高附加值的产业高地，实现香河区域综合承载力全面提升。

  6、 无锡区域

  无锡南长滨河新城致力打造全国城市产业综合体标杆、感知中国中心战略平台、全球智慧城市核心产业示范区，在产业发展方面规划有智慧物联应用产业集群、智慧高端制造产业集群、智慧物流服务产业集群、智能生产服务业四大产业集群，首期开发高端制造产业集群，已建成德式精工标准的传感设备科技港项目44亩、总建筑面积5.3万平方米，集聚物联网产业设备高端研发制造产业，重点发展传感器高端制造、射频识别设备制造等相关行业。报告期内，园区新增签约入园企业6家，新增签约投资额2.7亿元。

  城市建设方面，已完成9个回路高压线入地改造，已启动4条道路及管线工程的修建。报告期内建设道路完工1条，面积1万平方米；景观完工1个，面积0.3万平方米。截止报告期末，园区累计道路完工1条，面积1万平方米；景观完工1个，面积0.3万平方米。园区规划按照“一核、一轴、两带、五片区”的布局，形成功能互补、品味高端的城市新型增长平台。一核，城市功能核，聚集酒店、智慧办公楼、运河新天地、时尚商街等世界级城市配套。一轴，金石东路城市景观轴，两侧高端商务楼高耸林立，与城市景观完美结合，塑造城市立面，连接城市全新形象。两带，运河风情带与湿地休闲带，打造生态文明，连接城市可持续发展；运河风情带，打造中国最美运河岸线、最靓生态走廊；湿地休闲带，构建青天碧水、绿树成荫的区域湿地生态。五片区分别为智慧物联应用产业集群、智慧高端制造产业集群、智慧物流服务产业集群、智能生产服务业四大产业集群与产业生活服务配套区，依托国家传感网创新示范区的产业定位，推动产业腾飞，连接世界产业平台。

  7、 嘉善区域

  嘉善区域以打造“宜居宜业宜游的现代水乡魅力城市”为发展愿景，以“电商新都会、月色新西塘”为城市定位。

  嘉善区域将聚焦电子商务及旅游休闲两大产业，实现双轮驱动，全力推动区域新经济崛起。以打造“中国电商之都”为目标，围绕电子商务产业，全力引入世界一流龙头企业，构建集平台运营、交易服务、物流仓储、信息服务、数据服务等价值环节于一体的完整产业链，并通过产业链延伸和发展，形成以电商为核心的现代服务业集群。报告期内，公司投资运营的园区新增签约入园企业11家，新增签约投资额3.4亿元。此外，嘉善区域将全面整合核心区魅力项目，有机串联西塘景区等周边旅游资源，创建开放式新西塘旅游休闲景区，大力发展休闲经济，形成长三角休闲新胜地。

  嘉善区域将聚焦基础设施格局、公共服务设施及魅力项目建设三大体系，构筑城市建设样板：基础设施聚焦迎宾大道改造、基础路网工程、高压线拆改项目，迅速构建区域路网格局。公共服务设施将以核心区滨水公园、迎宾公园、规划展馆、新西塘水街、精品度假酒店等项目为建设重点，全面构建区域生态肌理，塑造水乡魅力城市客厅。魅力项目建设方面，区域将梳理水道、高标准建设宜航宜游的三级水巷体系，凸显水乡特质，形成水网格局。同时，区域将电子商务等智慧产业与智慧城市应用相结合，实施“智慧嘉善”项目，全面实现一座面向未来、充满智慧的产业新城。

  8、 其他区域

  公司投资运作的产业新城项目还包括文安园区、广阳园区、昌黎园区、霸州园区、丰台区域、永清园区、保定白洋淀科技城、任丘区域、房山区域、溧水区域、滦平金山岭园区、镇江园区和涿鹿园区等，这些区域目前部分处于建设起步阶段，部分处于规划定位阶段。

  处于建设起步阶段园区：

  ★文安园区：愿景为“京南水乡 水韵名城”，定位为“京南制造副中心”，以装备制造、环保设备、生产性服务业为主导产业。报告期内，签约入园企业10家，签约投资额45亿元。城市建设方面，报告期内道路完工2条，面积28.24万平方米；景观完工2个，面积4.96万平方米。截止报告期末，园区累计道路完工5条，面积127.14万平方米；景观完工4个，面积23.36万平方米。

  ★广阳园区：定位为国际化、智能化高新技术产业新区，打造“全球空港新区典范”，规划主导产业为航空服务业、现代生态商务服务业、临空高新技术产业。城市建设方面，报告期内景观完工2个，面积11.7万平方米。截止报告期末，园区累计道路完工3条，面积9.5万平方米；景观完工2个，面积11.7万平方米。

  ★昌黎园区：定位为连接华北与东北两大经济区的“经济走廊”，并与天津、秦皇岛共同构成渤海湾西北黄金三角的环渤海经济圈中心地带，规划主导产业为产城融合的高端制造、生产性服务业。报告期内，签约入园企业2家，签约投资额5.6亿元。截止报告期末，园区累计道路完工4条，面积19万平方米。

  ★霸州园区：定位为“温泉原乡城市，京南高端制造中枢”，打造京南区域性中心城市。报告期内，签约入园企业7家，签约投资额45亿元。

  ★丰台区域：定位为“中国总部型城市产业综合体的标杆”，着力打造以数字化、智能化为特色，集智慧产业，智慧办公，智慧管理于一体的智慧总部经济示范区。规划主导产业为轨道交通、节能环保、智慧城市，实现产业、科技、金融的高度融合发展。报告期内，丰台花乡四合庄1516-25、27地块已开工建设。

  处于规划定位阶段园区

  ★永清园区：定位于“空港新都市，健康森林城”，打造以森林生态为基底，以都市功能为支点，以临空经济为依托的以人为本幸福城市样板。

  ★保定白洋淀科技城区域：定位国家协同创新示范区。白洋淀科技城以科技创新为基调、生态涵养为特色，吸引高端智慧人群，构建产学研生态链，以新能源、高端装备制造、新一代信息技术、生命健康、文化创意及现代农业等六大产业为主导产业，致力成为高端要素聚合区、功能疏解承载区、体制机制先行区、绿色崛起示范区、开放合作引领区、京津冀协同发展增长极，打造全球生态科技新城典范。

  ★任丘区域：定位为京南科技门户，水上智慧原乡。以制造为依托、科技为引领，坚持科技、产业、城乡全面对接的制造业创新发展模式，构造极致水环境、全息水生活，实现水与城市生活密切互动，致力于打造成为产业、城市新形象的展示门户，水乡底板之上的科技产业群落，人才和企业的新故乡。

  ★房山区域：定位国际赛车产业重镇，首都文化休闲商谷。以赛车主题为引擎，打造世界赛车文化交流中心，赛车技术创新研发孵化中心。发展成为以自然山水为依托、以赛车文化为主题，集休闲度假、文化体验、生态居住、养生养老于一体的特色新市镇，践行北京国际交流中心、文化中心、科技创新中心的发展目标，秉承“以人为本”的新型城镇化的理念，打造北京近郊新型城镇化样本和深化改革标杆。

  ★溧水区域：定位为“实业智慧中枢，精工山水城市”，主导产业为高端制造业、新材料产业、电子信息周边产业及新能源汽车，规划由智慧家庭科技谷、健康医疗科创湾、滨水风情时尚小镇以及山地生态康体公园组成智汇水城。

  ★滦平金山岭园区以长城文化为核心，定位“山水皇脉、文旅新城”，打造世界长城文旅度假新城典范。

  ★镇江园区以生态为先导，打造产业高端、宜居宜业的生态型城市产业综合体。

  ★涿鹿园区以生态环境为基底，健康养生为方向，构筑大北京山地健康养生文旅度假目的地。

  1、主营业务分析

  1）利润表及现金流量表相关科目变动分析表

  单位:元 币种:人民币

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  2）收入

  (1) 驱动业务收入变化的因素分析

  公司的营业收入主要来自于产业新城开发与建设以及城市地产开发，其中产业新城开发与建设又可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服务以及园区住宅配套开发。土地整理、基础设施建设、产业发展服务及公用事业服务按照当期公司与政府结算额确认收入，园区住宅配套开发和城市地产开发以商品房实际交予客户作为收入确认的依据。因此，驱动业务收入变化的因素主要是政府结算和交房。

  (2) 订单分析

  公司的房地产开发业务接受客户预购。截止报告期末，公司预收购房客户的款项余额402.76亿元。

  (3) 主要销售客户的情况

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  3）成本

  (1) 成本分析表

  单位：元

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  4）费用

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  5）现金流

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  6）其他

  （1）发展战略和经营计划进展说明

  2014年，公司坚定“全球‘产业新城’引领者”的愿景，依托各业务集团和区域单元，以实践推动中国产业升级，以创新驱动为导向，充分发挥“模式+产品”的竞争优势，遵循产业发展规律、准确把握政策节奏，稳步拓展、锐意进取，发挥区域最小业务单元优势，不断加强产业园的投资运营能力，在保持业绩高速增长的同时，显著提升了经营质量。

  a) 坚持模式，深化战略

  报告期内，公司在坚持产业新城业务模式的前提下，继续深化战略，明确了打造“以企业服务为核心”的平台生态体系，以及吸引“合伙人”、释放生产力两大核心战略。公司提出了提升产业服务能力、打造标杆示范、打造端到端、资产管理等竞争策略，以及巩固京津冀、积极布局长江经济带、提升投资效率、推动区域升级，构建公司完整产品体系等增长策略，进一步明确了公司未来发展方向，坚定了信心。

  b) 优化组织，提升张力

  报告期内，基于公司业务发展的需要，公司增设了商业地产开发公司。此外，公司进一步梳理了业务集团和区域公司之间的关系，推动了以区域为单元的经营体系。通过组织变革，提高了决策效率，提升了组织张力，增强了区域竞争优势。

  c) 巩固京津冀，聚焦长江经济带

  在京津冀协同发展的总体要求下，公司继续坚持深耕京津冀区域的同时，紧扣区域发展大势，聚焦长江经济带，并积极关注“一带一路”和自贸区发展的战略机会。报告期内，公司正式与保定、任丘、涿鹿、房山等地政府签订了合作协议，进一步巩固了公司产业新城业务在京津冀区域的领先地位。

  d) 产业联盟，创新孵化

  产业促进是华夏幸福的核心竞争力，截至报告期末，已完成52个具有明确行业属性产业园的谋划和布局。公司将产业创新具化为产业联盟的发展模式和创新孵化两大发展路径。在产业联盟方面，公司与不同领域的顶尖合作伙伴合作，先后与中国航天科工集团第二研究院、中国航天科技集团公司第五研究院、北汽通航、京东等行业龙头企业组建创新发展产业联盟，利用各自优势共建产业生态圈，共同培育新技术、新产业、新业态、新模式。在创新孵化方面，与清华大学、北京大学、哈尔滨工业大学、北京航空航天大学、北京理工大学等高水平大学及研究院所深度合作，搭建科技成果孵化转化平台，加速成果对接转化，2014年5月，清华大学重大科技项目中试孵化基地正式签约落户固安产业新城；同时，秉承“全球技术，华夏加速，中国创造”的核心理念构建完整产业链，探索在海内外建设相应孵化器、加速器载体和创意空间，并通过资本干预等方式，加速创新成果转化。2014年2月底“华夏幸福硅谷高科技孵化器”在美国山景城开园，9月与硅谷四家机构达成战略合作意向，有效实现创新项目孵化。

  报告期内，尽管房地产市场持续调控，公司仍全面超额完成年初各项经营计划。2014年全年累计实现销售额512.54亿元，完成年初经营计划的103%，实现结转收入268.86亿元；2014年度公司结算口径管理费用率、营销费用率（管理费用、营销费用与营业收入的比值）分别为6.52%和3.55%，管理费用率略高于2013年水平（2013年度结算口径管理费用率5.46），营销费用率低于2013年水平（2013年度结算口径营销费用率4.15%）。

  2、行业、产品或地区经营情况分析

  1）主营业务分行业、分产品情况

  单位:元 币种:人民币

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  截至报告期末，公司主要房地产项目开发及销售情况如下：

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  固安区域内的固安华夏幸福基业房地产开发有限公司、固安京御幸福房地产开发有限公司的权益占比分别为49%、44.83%,其中固安华夏幸福基业房地产开发有限公司开发的固安孔雀英国宫1.4期、1.6期项目本年累计销售3,176.50平方米；固安京御幸福房地产开发有限公司孔雀城6.3期、大卫城5-6期、英国宫1.9期、英国宫2.1.1期、剑桥郡四期、剑桥郡五期7-12月份销售103,494.73平方米。

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  香河区域内的香河孔雀城房地产开发有限公司的权益占比为40%，开发的大运河孔雀城6期10-12月份销售71,692.56平方米。

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  无锡区域内的无锡幸福基业房地产开发有限公司的权益占比为51%，开发的无锡孔雀城1期7-12月份销售64,556.42平方米。

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  廊坊区域内的廊坊市幸福基业房地产开发有限公司的权益占比为58.33%，开发的公园海1.3期项目7-12月份销售5,384.15平方米。

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  文登区域配套住宅2012年开发项目占地面积90,094平方米，规划建筑面积60,125平方米，报告期内该区域未有竣工项目。

  公司旗下运营的物业公司及酒店，为产业新城配套住宅及城市住宅提供全方位的物业服务及酒店服务。

  截止报告期末，公司主要房地产储备情况如下：

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  截至报告期末，公司主要项目出租情况如下：

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  截至报告期末，公司财务融资情况如下：

  报告期末公司融资总金额301.95亿，其中银行贷款余额70.75亿，信托、资管等其他融资余额231.19亿；期末公司对外担保金额297.02亿元，均为对控股子公司担保。利息资本化金额为25.3亿。本期公司融资加权平均利息率为9.64%，其中银行贷款的平均利息成本7.22%，信托、资管等其他融资的平均利息成本10.43%。最高项目融资成本为 13.9%。

  3）主营业务分地区情况

  单位：元 币种：人民币

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  主营业务分地区情况的说明

  公司产业新城开发建设业务本期主要集中于河北省廊坊市、张家口市、秦皇岛市等环北京区域，故收入主要来源为该区域。目前公司已拓展业务至沈阳、无锡、镇江、嘉善等地，未来收入来源构成会有所变化

  3、资产、负债情况分析

  1）资产负债情况分析表

  单位：元

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  4、核心竞争力分析

  报告期内，公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：

  （下转B74版）