证券时报多媒体数字报

  一 重要提示

  1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

  1.2 公司简介

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  二 主要财务数据和股东情况

  2.1 公司主要财务数据

  单位：元 币种：人民币

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  2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

  单位: 股

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  2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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  三 管理层讨论与分析

  一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

  过去的一年，新黄浦置业立足自身、坚持发展、主动作为，不断创新工作思路与方法。经过一整年扎实工作，公司年初制定的工作目标全面完成，整体经营态势继续保持健康有序、稳中求进向好态势。

  2014年度，公司全面对照董事会下达的经营指标，坚持贯彻问题导向、结果导向、绩效导向，根据决算，全年实现主营业务收入10.12亿元，净利润1.67亿元。

  （一）房产开发齐头并进

  目前各在建项目中，处于竣工收尾阶段的开发项目正抓紧时间、尽快完工，项目管理团队在善始善终的前提下不断总结成功经验，不断改进薄弱环节；处于施工推进阶段的开发项目继续狠抓质量、狠抓安全，项目管理团队在日常管理全过程中不断提高管理水平。其中：

  （1）北外滩“浦江国际金融广场”项目除景观工程外的其它工程建设已基本完工，景观工程经设计优化和树种选配后也已开始全面施工。项目公司在工程竣工验收关键时期，进一步严格要求监理和施工单位狠抓施工质量管理与安全生产管理，目前已分别组织虹口区质监站、市民房质监站、市防雷办、设计院开展了有关验收工作，检查结果良好。项目部继2013年获评虹口区、上海市安全文明工地后，2014年度再次被上级单位推荐为黄浦区“安康杯”安全生产优秀集体。

  （2）嘉兴“科技京城”项目一期(A)如期进入竣工结算阶段，一期（B）中间结构验收全部完成，目前已进入内外装饰阶段，其中幕墙钢骨架安装完成过50%，门窗正在加工，粉刷工程完成近50%，室内水电安装开始施工。

  （3）青浦“欣沁苑”项目整体工程已于2014年年中顺利竣工，后期总体配套施工、竣工验收手续、交付使用手续办理、销售签约进户准备等工作目前也在依次进行中。公司通过包括该项目在内的系列保障房建设获取了效益，积累了经验，锻炼了队伍，铸炼了品牌，多次获得相关部门权威奖项，较好地体现了经济效益与社会效益两手都要抓、两手都要硬的企业核心理念。

  （4）松江“佘山一品”项目年内已完成主体结构封顶，并通过质监部门验收样，此外一标段绿化工程也已如期完工，包括会所、样板房、以及实景交房的样板区展示工作也已完成。该项目作为公司着力打造的市场化运作高端精品项目，体现了公司覆盖全产业链环节的开发实力与核心优势。

  （二）房产经营开拓创新

  2014年度，公司房产经营团队积极倡导与践行“诚信至上、服务为本、合作共赢、奉献社会”的企业精神，着重聚焦提升物业服务质量、提高出租率与收缴率、严抓安全生产、构筑和谐楼宇等目标开展工作。截至12月底，各项经营指标完成情况良好，同比增幅显著。其中

  （1）上海“科技京城”管理公司在业内率先开展了环境和职业健康安全管理体系建立工作，5月底前先后通过了上海市质量协会评审，并正式获得两个管理体系认证证书。下半年完成质量管理体系与环境、职业健康安全管理系统合并工作。此外，管理公司还在上半年内完成发布《企业社会责任报告》，成功引入上海市质协“卓越绩效”管理模式。

  （2）北外滩“浦江国际金融广场”项目公司在抓好施工收尾与竣工验收工作同时，全面提升物管水平与服务质量。公司积极与外部知名中介服务机构展开合作洽谈。

  （3）嘉兴“科技京城”项目公司号召全员关注营销并积极改善项目周边配套劣势，为招商入租企业营造良好营商环境。项目公司年内克服种种困难，独立协调当地市交通局、运管所及公交总公司，在项目点设立冠名“科技京城”的公交站点，不仅改善了交通配套，又提升了项目品牌。

  （4）弘浦商业经营管理有限公司坚持以“稳定出租率”为中心，通过优胜劣汰，引进品牌企业和优秀企业入驻园区。

  （三）房产销售积极有为

  面对房地产销售全行业景气度下降的不利形势，公司房产销售相关部门、子公司整合资源，相互支持，积极有为地全面铺开销售工作。年内上海科技京城部分楼面、上海賽格电子市场、青浦与浦东保障房项目、平江小区地下车库等处销售工作基本完成，北外滩“浦江国际金融广场”、嘉兴“海派秀城”与“科技京城”一期(A)等处推介、招商工作也在按计划展开，部分客商已经入驻或签约。

  （四）成本控制成效显著

  提升绩效的最直接手段，除了开源就是节流。2014年度，公司为确保成本控制工作达到既定目标，进一步深入到成本支出各个环节，深度参与工程造价相关会议和总包招投标，全面了解工程投资进度与施工进度，严格审核相关合同并及时提出改进方案，力求做到每一个项目技术方案均须经过多方会审、反复协商、细致比选、优中取优，成效显著地控制并减少了各成本单元费用支出，有力地支撑了公司全面达成经营目标。

  （五）财务管理严格把关

  因应货币政策基调趋紧，以及上市公司规范化要求不断提升，2014年度，公司继续深化、落实和完善全面预算管理内控流程，严把各类费用预算关口，重新完善了预算执行模板，对预算执行情况各类数据做了系统的整理、汇总和分析。此外，为了确保公司管理层及时了解每报告期的收入、净利等经营情况，职能部门每季度初都及时编制相关预算预测表，并结合多种经营情况形成反映各种业务结果的损益预测表，不断提高财务核算预见性、合理性与准确性。

  （六）内控规范实施到位

  根据公司《内控规范实施工作方案》和审计委员会批准的内控评价方案，公司结合2013年第四季度内控评价预审工作成果，对原有风险清单中识别的风险内容、风险频率、相应控制措施重新梳理。通过对被评价部门和单位的现场测试，综合运用个别访谈、调查问卷、专题讨论、穿行测试、实地查验、抽样检查等方法，充分收集被评价单位内部控制设计和运行是否有效的证据，按照评价的具体内容，如实填写评价工作底稿，研究分析内部控制缺陷，形成缺陷汇总。公司职能部门对这些内部控制缺陷及其成因、表现形式和影响程度进行综合分析，提出认定意见和整改建议，相关单位和部门对缺陷分别进行认定，并限时进行了整改。

  （七）房地产储备情况

  截至2014年年末，公司房产剩余储备总面积及拟发展作销售的面积等相关指标情况可参见下

  表1

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  公司目前没有尚未开工的土地储备，此外，因公司未采用公允价值计量模式的投资性房地产，故没有要披露的拟发展作销售或出租的土地或房产的期末公允价值。

  （八）房地产出租情况

  截至2014年年末，公司房地产出租情况可分别参见下表2和表3

  表2

  ■

  表3

  ■

  公司未采用公允价值计量模式的投资性房地产，故没有要披露的租金收入占房地产公允价值比。

  （九）房地产销售情况

  截至2014年年末，公司房地产销售情况可参见下表4：

  表4

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  (一) 主营业务分析

  1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

  单位:元 币种:人民币

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  2 收入

  驱动业务收入变化的因素分析

  今年实现房产销售收入8.16亿元，主要为销售青浦华欣项目（徐泾北城欣乐苑）1106套，销售额6.02亿元；销售南馨佳苑经济适用房 98套，实现销售额0.42亿元；上海科技京城实现部分楼面销售，面积4843.55平方米，销售额1.60亿元；嘉兴才智汇广场实现部分楼面销售，面积1640.78平方米，销售额0.11亿。今年的房产销售收入较去年同期相比增加30.2%，主要原因为当年开发完工项目销售总量较去年增加。

  今年完成房产租赁收入为1.4亿元，主要为下属科技京城实现租赁收入0.76亿元，北京南一楼实现租赁收入0.11亿元、弘浦商业下属四个创邑园区等实现租赁收入0.54亿元。今年的房产租赁收入较去年同期相比减少了6.67%，略有下降，主要原因为赛格市场租赁收入减少。

  (1) 主要销售客户的情况

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  3 成本

  (1) 成本分析表

  单位：元

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  4 费用

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  5 现金流

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  (二) 行业、产品或地区经营情况分析

  1、 主营业务分行业、分产品情况

  单位:元 币种:人民币

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  1、 主营业务分地区情况

  单位：元 币种：人民币

  ■

  (三) 资产、负债情况分析

  1 资产负债情况分析表

  单位：元

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  (四) 核心竞争力分析

  公司作为有二十余年的上海本地历史知名房地产品牌企业，公司产业涉足房地产开发、房地产经营及金融股权投资等产业，积极发挥和倡导做实房地产开发，做优房地产经营，做强金融股权等产业间资源互补和共享，从而实现整体收益。

  管理团队在多年的经营和发展过程中，经过磨合，凭借管理层团结、务实和创新的精神，公司的管控模式得到完善，管理水平不断提高。在整合资源方面，公司加强提升产品研发、规划设计、施工管理和营销策划推广能力，培养了一批相关专业领域的人才。秉承公司的企业文化和专业管理的职业精神，以实现企业发展战略为目标，努力为股东、合作伙伴和客户创造收益和价值。

  公司以住宅开发和商业地产双轮驱动，强化抗风险能力，充分利用资本市场及其创新产品，拓宽融资渠道，不断加强融资平台的建设和资金管控能力，从而降低融资成本；加强资金的统筹管理，保证资金链的安全畅通，确保公司和项目建设的正常运营。

  (五) 投资状况分析

  1、 对外股权投资总体分析

  (1) 持有非上市金融企业股权情况

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  2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况

  (1) 委托理财情况

  单位:元 币种:人民币

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  (2) 委托贷款情况

  报告期内，公司无委托贷款事项。

  (3) 其他投资理财及衍生品投资情况

  报告期内，公司无其他投资理财及衍生品投资事项。

  3、 募集资金使用情况

  (1) 募集资金总体使用情况

  √适用□不适用

  单位:亿元 币种:人民币

  ■

  (2) 募集资金承诺项目情况

  □适用 √不适用

  (3) 募集资金变更项目情况

  □适用 √不适用

  4、 主要子公司、参股公司分析

  单位:万元 币种:人民币

  ■

  5、 非募集资金项目情况

  □适用 √不适用

  二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析

  (一) 行业竞争格局和发展趋势

  随着中国房地产政策逐步放宽，资本市场融资回归正常，整个行业向下调整势头得到缓解。面对房地产形势趋暖，公司将在去库存化上加大力度，整合资产，盘活存量，使公司在新形势下赢得新机遇和发展。

  (二) 公司发展战略

  公司在未来几年将立足做实房地产主业，做强金融投资，着力提高品牌经营的水平，使公司经营领域由房地产行业为主，逐步形成房地产与金融投资并重的发展目标。

  一、精准把握国家房地产政策调控效应，密切关注经济情势、行业态势和市场走势变化的基础上，科学厘定土地储备，加大加快项目开发，不断提升盈利能力和效率；

  二、进一步突破上海本地业务局限，充分鉴察异地差异市场机遇，特别是全力培育和建设在长三角地区和国内一、二线城市有品牌影响力和持续盈利潜力的项目；

  三、充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在"期、基、信"领域的专业平台和优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业务的嫁接产品，将房地产金融服务做实做优，为股东创造稳中有升的利润回报。

  (三) 经营计划

  一）、2015年度财务预算指标

  全年预算营业总收入约 11.51亿元，其中房产销售收入约 8.52 亿元，房产租赁收入约1.85亿元。全年预算利润总额约 1.69亿元。

  二）、2015年度经营计划与重点工作

  （1）房产开发

  2015年度，公司将继续立足房地产主业，充分发挥上海市老牌房地产企业行业经验与品牌优势，不断提升房地产主业规模与效益。目前各在建项目中处于竣工收尾阶段的开发项目应抓紧时间、尽快完工，项目管理团队应在善始善终的前提下总结成功经验，改进薄弱环节，以不断更新完善的管理能力投入新的项目；处于施工推进阶段的开发项目应狠抓质量、狠抓安全，项目管理团队应在日常管理全过程中不断提高管理水平。具体如下：

  1、北外滩“浦江国际金融广场”项目须以完成备案制验收和租户入住为目标，项目公司工作重点为按时完成机电系统调试、消防验收、档案验收、规划验收，以及节能、环保、环卫、交通等专项验收工作，配合物业部、招商部等部门做好物业移交及租户入住、二次装修等工作；

  2、嘉兴“科技京城”项目重点抓好一期B后续建设，完成室内施工作业，年底前完成各专项验收、竣工验收，配合设计部完成景观绿化、室内装修设计工作，泛光招投标工作，配合完成材料、设备核价工作；

  3、青浦“欣沁苑”项目须在年内完成大产证办理、销售签约入户、竣工结算等工作。“欣乐苑”与“南馨佳苑”项目年内完成工程资档。

  （2）房产经营

  房地产开发商在积极做好房地产开发的同时，将一部分有较大增值潜力和投资价值的已开发完成的房地产项目进行自主经营。

  1、重点做好“浦江国际金融广场”项目招商工作，并且通过继续加强与戴德梁行及其他外部合作服务机构共同努力，全面提升物管水平与服务质量；

  2、上海“科技京城”须充分利用工信部电信研究院华东分院落户科技京城，建设面向“长三角”地区手机入网“一站式”公共服务平台的核心优势，紧紧围绕建立无线终端及应用的专业孵化基地做强经营，做实管理，做好服务。同时，要通过重新调整楼宇分布，开展多层次，多元化的主题招商，吸引各类与手机终端相关产业链的企业入驻京城，将科技京城打造成为长三角地区手机及相关产业最大的集聚地；

  3、嘉兴“科技京城”须做好上海科技京城经营管理模式移植推广，初步形成以规模经济为目标，以服务、管理体系标准化、模块化为手段，以长三角地区为辐射范围的科技京城集群化运营格局；

  4、嘉兴“海派秀城”项目重点督促、协调代理公司形成新一轮营销舆论造势并加强周边区域城市分销力度。同时，进一步加大1-3层商铺招商力度，计划打造以品牌特色餐饮为主、休闲娱乐健康为辅的精细化商业氛围。

  （3）房产销售

  2015年度，公司房产销售相关部门、子公司将进一步加强资源整合，多渠道全方面拓展市场。年内重点做好嘉兴“科技京城”、“海派秀城”、松江“佘山一品”等项目销售推广工作，以及完成上海“科技京城”G区地上2-4层销售尾款收缴工作、浦东航头项目及青浦华新2号项目后续签约进户工作、平江小区剩余地下车位销售与移交工作，等等。

  （4）项目收储

  项目储备不足目前已成为制约公司业绩持续增长最大的瓶颈，因此2015年度，我司应以高度紧迫感，在以往工作基础上重点跟踪、商谈一批潜在项目，视野覆盖普通住宅、商办楼宇、酒店公寓、创意园区、旧城改造等各个领域，通过严格论证、科学规划，择优选定1-2个风险可控、效益可观的投资项目并予年内进入决策并完成收购。

  （5）期货业务

  以华闻期货为代表的金融业务单元应以更大力度抓住机遇实现振兴，要使金融业务不仅成为新黄浦形象提升的驱动力量，更要成为新黄浦业绩提升的新生来源。公司要求华闻期货紧紧抓住期货市场创新发展新一轮际遇，在新一年中以风险管理和资产管理为主要方向，通过现货风险管理业务的发展，带动期货经纪业务发展；通过与私募基金、第三方财富管理机构和互联网金融平台的合作，持续提高客户权益。

  2015年度，公司将继续关注互联网金融和房地产结合的融资平台，研究确立新常态下房地产投资在开发、经营、服务等方面的新模式，力争资本平台的新突破，赢得新的发展机遇。

  (四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

  2015年公司将根据各个项目的开发计划与投资需要，将强化销售，降低库存，加快资金回笼，拓展融资渠道，通过优化资金使用方案、严格控制费用支出，力争加快资金的周转，满足新项目开发，满足资金平衡。

  (五) 可能面对的风险

  1、政策风险

  公司将密切关注宏观形势，加强对政策趋势的研判，依据政策导向，结合市场变化，在已竣工的项目用途上去化库存，回笼资金，为年度重点工作应对政策风险。

  2、经营风险

  房地产项目开发周期长、变化多、投资大，面对日益激烈的市场竞争，改善经营模式，提高开发效率，降低开发成本，加快周转已成为必然趋势。公司将实施有进有退策略，通过方案设计、施工、销售各个环节进程以缩短开发周期，适度降低经营风险，通过提升项目品质和附加值来挖掘价格提升空间。

  3、财务风险

  房地产作为资金密集型行业，资金链的安全与否直接决定着企业的生命，资金成本的高低直接影响着企业的盈利能力。公司在继续借助良好的资信获取金融机构信贷融资基础上，通过资本市场中票等融资渠道，降低资金成本，最大限度提高资金使用效率，为公司的稳定发展提供资金支持。

  四 涉及财务报告的相关事项

  4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。

  公司已于2014年7月1日执行新准则要求，并对会计政策进行了重述，根据新准则规定对长期股权投资、可供出售金融资产、其他综合收益等进行了调整，并根据《企业会计准则第28号--会计政策、会计估计变更和差错更正》规定进行了追溯调整，对财务报表变化产生如下影响：

  1、根据修订后的《企业会计准则第2号—长期股权投资》规定，本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的“长期股权投资”，并入《企业会计准则第22号-金融工具确认及计量》，本公司原在长期股权投资核算的截止到2013年12月末合并报表账面价值为33，361,546.55元的投资重分类至可供出售金融资产列报，截止到2014年12月可供出售金融资产账面价值25,684,479.48元。

  2、根据修订后的《企业会计准则第30号—财务报表列报》规定，本公司对其他综合收益的定义和列报做出了调整，将原资本公积中归属于其他综合收益的部分予以调整，并区分以后会计期间不能重分类进损益的其他综合收益项目、以后会计期间在满足规定条件时将重分类进损益的其他综合收益项目。本公司原在资本公积的其他综合收益金额截止到2014年12月末账面价值为82,227,634.72元统一划分至其他综合收益，合并报表该项目年初账面价值为12,179,909.4元也进行了相应的调整。

  3、本公司联营企业中泰信托投资有限责任公司在执行上述会计准则追溯调整后对本公司的影响，长期股权投资合并报表年初数调减758,769.44元，盈余公积合并报表年初数调减75,876.94元，未分配利润合并报表年初数调减682,892.5元。

  4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影响。

  无 

  4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

  报告期本公司合并范围包括母公司及17家子公司，与上期相比，本期新增一家非同一控制下企业合并子公司上海老码头文化创意发展有限公司，期末并入合并范围；同时本期处置一家子公司上海赛格电子市场经营管理有限公司股权，期末不再纳入合并范围。