证券时报多媒体数字报

  在中央及地方稳定住房消费政策的刺激与推动下，今年以来全国房地产市场出现了交易活跃、价格回升的态势。但主要集中在一线城市和部分二线城市，大多数三线、四线城市住宅交易清淡，去库存压力巨大。为进一步释放稳定住房消费政策对宏观经济增长的支撑作用，需要采取积极措施化解楼市区域分化难题，既要避免一线城市房地产开发投资和住宅价格非理性上升，又要推动三线、四线城市住宅去库存进程。

  区域分化影响

  稳消费政策效应

  楼市区域分化已经明显影响到稳定住房消费政策实施效应。一线城市北京、上海、深圳等均在东部地区，而三线、四线城市主要集中在中部地区和西部地区。据国家统计局发布的数据，2015年1-8月东部地区商品房销售面积同比增长10.1%，高出中部地区5.9个和西部地区4.9个百分点，表明住宅消费需求释放主要向东部沿海地区集中。2015年8月，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上升的城市有35个，二手住宅价格环比上升的城市有43个，一线城市住宅价格全部实现同比、环比上涨，且深圳住宅价格同比涨幅巨大。住宅价格下跌的城市主要还是三线、四线城市。

  楼市区域分化加剧，已经影响到稳定住房消费政策的实施效果。一方面，全国房地产开发企业资金向一线城市集中，“地王”项目频频刷新记录，北京等一线城市城区住宅价格“被豪宅化”的特征十分明显，可能会进一步引发价格上涨压力。但同时，一线城市中高收入人群住宅拥有率较高，且拥有两套以上的家庭比例也不低，而中低收入人群购买力有限，势必在未来将导致供求错位难题，增加楼市调整的风险。即使是东京、香港、台湾等地历史上也曾经历过住宅价格大幅下跌的惨痛教训。另一方面，三线、四线城市住宅去库存进程缓慢，房地产开发资金逃离导致城市基建配套建设跟不上，又进一步降低了购房人的兴趣，从而形成恶性循环，造成住宅资源大量浪费。

  楼市分化会增加

  新的金融风险

  今年以来全国楼市成交活跃并未带动房地产企业整体盈利能力上升。据A股上市公司2015年上半年报告，144家房地产上市公司中，67家收入同比下滑，74家盈利下降甚至扩大亏损，区域之间差异显著，地方性房地产开发企业经营普遍承受压力。特别是主要业务集中于三线、四线城市的房地产开发企业，将面临来自各个融资渠道的资金链条断裂压力，恐怕在未来一段时间内部分演化成为金融机构的不良信贷资产。

  目前，房地产市场开发进一步向一线城市聚集。据中介机构统计数据，2015年8月份，北京、上海、广州、深圳等10大典型城市土地成交建筑面积1831.3万平方米，环比上涨19.3%。房地产开发企业扎堆一线城市开发，有助于增加市场供应量，缓和一线城市所谓的住宅供求矛盾。但土地价格过快上升，住宅交易价格被动上升以及潜在消费能力趋向下降的矛盾，也将在未来会逐步显现。而一线城市房地产开发企业大手笔竞标土地一级市场，也离不开金融体系资金的支持，住宅价格被“豪宅化”风险以及市场需求动力萎缩，埋下了巨大的金融风险隐患，需要引起高度警惕。

  关注三四线城市

  住宅去库存难题

  住宅消费，从根本上说，还是人口流动问题。一线城市之所以在稳定住房消费政策刺激下交易转为活跃，主要还是城市本身，包括就业机会、教育医疗状况、城市基础设施配套、文化等，对外来人口流入具备强大吸引力。三线、四线城市住宅去库存难题，除了住宅开发过于超前之外，主要还是城市对周边农村人口缺乏吸引力。新型城镇化，并不必然导致三线、四线城市周边农业就业人口转移，主要还是城市本身的就业机会、基础设施配套、人文环境、绿化生态环境等方面还存在严重不足，因而难以带动城市人口流入。特别是在我国经济转型阵痛期间，大多数三线、四线城市产业调整、转型压力更大，地方经济增长动力明显不足。

  缓解三线、四线城市住宅去库存难题，除了要改革户籍管理等限制人口流动的体制之外，还需要对城市规划和建设进行积极调整和建设。过去在房地产开发热期间，很多三线、四线城市房地产开发建设规划的科学性存在问题，与住宅开发相配套的基础设施建设明显滞后，生态和人文环境建设也有较大发展空间，降低了购房人的兴趣。特别是在三线、四线城市本地人口住宅自有率较高，外来人口流入规模有限的情况下，如何激发本地人口改善性住房需求值得高度关注。

  楼市稳消费政策

  可向三四线城市倾斜

  笔者认为，未来国家稳定住房消费政策可进一步向三线、四线城市倾斜，在有效控制金融风险的前提下，赋予地方政府更大的政策调整空间，全力支持本地居民改善性住房需求释放，包括在购买环节、装修环节以及配套家电购买环节的政策补贴与支持，鼓励本地居民住宅更新换代。加强住宅配套设施的建设和规划，将住宅小区建设成为高品质生活宜居典范，吸引周边富裕人群和本地居民购买。适合本地特点加快产业转型升级，鼓励大众创业创新，发挥创新驱动优势，为社会创业创新提供有效的财政金融支持。适当放开二胎生育限制，为外来人口提供同等教育、医疗等方面公共服务。做好城市群之间协同发展规划，避免形成新的产能过剩，积极引入新的创业投资模式，繁荣个体和民营经济。全力建设服务型地方政府，加强社会综合环境治理，为城市居民提供安全、生态、宜居的居住环境。