证券时报多媒体数字报

  随着上半年住宅需求集中释放，全国房地产开发投资意愿下降，商品住宅销售面积增长放缓，热点城市深圳房价出现见顶回落迹象。在此期间，政策暖风频吹，近日非限购城市按揭贷款首付比下调。上周末人民币存款基准利率和人民币法定存款准备金率同时下调，可能会给房地产市场支撑。综合各方面因素分析，近期楼市运行可能又临近一个选择方向的十字路口，需要引起高度关注。

  近期全国楼市增长

  势头放缓

  年初稳定住房消费政策的集中发力，有效激活了住宅市场人气，全国商品房销售逐月回暖。但由于住宅需求集中释放，加上部分城市住宅交易价格回升过快，政策效应透支较为明显，影响未来需求。全国房地产开发投资增速持续回落，2015年1-9月全国房地产开发投资增速为2.6%，较上年同期下降9.9个百分点，住宅销售回暖未能激发住宅投资增长。从房地产开发企业拿地情况看，2015年1-9月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%，降幅比1-8月份扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。住宅销售增长势头放缓，热点城市均出现销售环比回落状况。2015年9月份，房地产开发景气指数为93.40，比上月下降0.06点。值得注意的是，领先全国房价上涨的深圳，近期住宅交易价格出现了见顶回落迹象。据深圳规土委数据，9月全市新建住宅成交均价达36191元/平方米，环比仅微涨0.1%；另据链家数据显示，9月二手住宅均价为37633元/平方米，环比下降1.6%，上半年疯涨的深圳房价，开始回调。9月份住宅市场销售回落，据中介机构统计，2015年9月份北京成交住宅套数环比8月下降约三成。市场分析今年在多个政策刺激下，“金九银十”勉强及格，未达预期目标。

  政策刺激效应

  持续性有待观察

  2015年9月30日，为支持住房消费，特别是支持非热点城市住房消费，在不实施“限购”措施的城市，央行对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款降低最低首付款比例为25%。2015年10月23日，央行宣布分别降低人民币法定存款准备金率和人民币存款基准利率0.5个和0.25个百分点。此前，国家取消楼市“限外令”，改善公积金贷款政策，等等。在这些措施综合作用下，可能将对当前略显疲态的房地产市场以新的支撑，促进刚性住房需求和改善性住房需求积极入市，加快二线、三线城市住宅去库存化进程。但政策效应持续性仍有待观察。这主要是因为，一线城市住宅价格涨幅过高，已经明显超越城市中等收入家庭购买能力，利息成本下降难以实质性改善或提高购买能力。而三线、四线城市本身住宅供应已经过剩，本地居民需求大体已基本满足，而外来务工人员受限于低购买能力难以吸纳城市过剩住宅。当然，较为宽松的货币环境可能会刺激市场投资性需求，但这种投资性需求应该以被投资标的的稀缺性为前提。如果住宅已经不是稀缺产品，那么拥有再多的房产，可能会实现不了预期的投资回报，反而“砸”在自己手中。这也是为什么当前一线城市土地市场异常火爆的根本原因。

  无论承认与否，住宅投资价值的趋势性下降已经不可阻挡，因而政策效应的持续性不能高估。从房地产业数量型增长向质量型增长转变的过程中，需要发挥政策的引导和支撑作用，是一个值得深入研究的课题。房地产市场向常态回归的过程，并不意味着住宅建设毫无意义。事实上，住宅更新改造仍有广阔空间，精品住宅市场潜力较大，关键是要放弃旧的房地产开发模式，探索适合新常态稳健的房地产开发建设新模式。

  房地产业驱动模式

  已走到终点

  从住宅库存分析，截至2015年9月末，全国商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米。当前我国住宅供求关系基本平衡，即使在热点城市，所谓供求矛盾实际上是住宅分配结构矛盾，中低收入人群没可能接受城市住宅高价，导致住宅需求无法得到有效满足。而中高收入群体则拥有不止一套房产，住宅需求多属于投资性需求。虽然热点城市豪宅可能具有一定需求基础，但价格已经明显过高，很难用理性消费投资来描述。住宅租金收益率的趋势性下降，将动摇热点城市住宅高价运行的基础。近期香港住宅价格已经回落，而内在调整动力是一线商铺租金较2012年巅峰时期最多下跌达40%。

  今年楼市成交一个突出的结构性变化是二手住宅交易规模大幅上升，并占据同期住宅交易量的绝对比重。这种交易结构，一方面可能为“住宅置换”提供流动性基础，间接支撑了热点城市房价的高位运行；另一方面也表明当前存量住宅变现压力增大，不仅影响到新建住宅的去库存，而且反映出市场心态的不稳固，将会削弱房价上涨预期。从经济增长动力转换分析，房地产业驱动模式业已走到终点，新经济、新业态对房地产市场供求的冲击将会逐步显现。

  综合来看，当前我国房地产市场已经走到一个关键的十字路口。未来向左走或向右走，可能还需要时间与空间之间的转换才能逐步清晰。但不管怎样，房地产业调整对经济运行的波动干扰正趋向下降，无论是政府、市场，还是居民个人，都要面对一个相对平稳的房地产市场环境，这将涉及各种复杂经济利益关系的调整，不可能一蹴而就。