证券时报多媒体数字报

  【环宇杂谈】

  类似于深圳这样人口、资源高度聚集的城市，楼市或将继续成为防御性资金的“安全垫”。

  李宇嘉

  如果要对2016年的楼市做几个方面的猜想，绝对离不开对深圳楼市的预测。

  按照官方数据，深圳新房价格2015年上涨超过45%，部分区域的房价甚至翻了一倍，而北上广三个一线城市房价平均涨幅还未到10%。截至11月，深圳房价已连续12个月领涨全国。房价高歌猛进，但购买力似乎并没有被甩开。截至11月份，今年深圳新房和二手住房成交面积同比分别增长83%和138%，冠绝一线城市（北上广平均销售增幅在50%左右），也刷新本世纪以来深圳楼市成交新高。

  那么，2016年的深圳楼市是继续冲高，还是逢高回落？业内判若水火，看多者认为，基于深圳经济基本面指标多项国内第一、中短期供求关系紧张、货币政策宽松等，深圳楼市无疑将继续上攻；看空者认为，房价已将绝大部分深圳居民甩出去了，高房价不可持续。笔者认为，预判来年深圳楼市，关键在于2015年推动深圳房价暴涨的动力是否还会延续到2016年。

  基本面向好、供求关系紧张、货币政策宽松等等，或者过去在深圳也存在，或者在其他城市也存在，并不能成为深圳房价暴涨的解释。笔者认为，深圳楼市购买力短期爆棚，一方面源于股市的财富效应。深圳人均股票账户数、去年7月以来新开户数均居全国第一，房价暴涨略滞后于股市暴涨。类似情况也出现在2007年，当时股市财富效应推动深圳房价涨幅连续位居全国第一；另一方面，经济增速“下台阶”叠加资产配置荒，防御性资金开始流向深圳楼市等“安全垫”厚实的领域。2015年6月以后，深圳房价继续暴涨，与避险资金进入楼市密切相关。

  近年来，增值型万能险、资管计划、银行理财、私募基金等资本中介，已成为居民投资新通道。深圳的资本市场体系在国内最完善，比如集中了全国2/3的私募，上市中小企业和创业企业也最多，诞生了一大批高净值人群。2014年6月国务院43号文之前，居民投资集中在刚性兑付、近乎高利贷的“非标”资产；2014年7月—2015年6月，上证指数从2000点上涨到接近5200点，推手就是杠杆资金，即居民把钱借给别人炒股，本质上是大类资产配置迁移。

  今年6月份股灾爆发，股市经历剧烈的指数下滑和去杠杆，资金大规模出逃。于是，我们看到，6月以后，债券市场和房地产市场明显回升，一线城市地价房价暴涨，并蔓延至南京、杭州等重点二线城市。同时，向广大居民发行高收益万能险的险资，开始大规模在二级市场举牌地产上市公司；银行间债券市场、私募股权、险资等融资渠道向房地产完全打开，开发商疯抢一线城市土地。

  2016年，股市不再可能出现类似于2014-2015年的财富效应，高净值人群购房不会像2015年那样剧增，深圳房价也就不会像2015年那样暴涨。而且，房价已连上数个台阶，刚需已被房价甩出，而改善型需求前期释放较多，新增总需求被严重制约，房价存在回调的诉求。但同时，“非标”资产受限、股市震荡、债市去泡沫，加上美元升值叠加人民币贬值预期，人民币资产前景不乐观，2016年大类资产配置将面临严重的“资产配置荒”。

  因此，类似于深圳这样人口、资源高度聚集的城市，楼市或将继续成为防御性资金的“安全垫”。特别是，2016年资金面继续宽松，房贷利率、购房成本降至历史最低，可谓配置房产的最好时机，深圳房价也不会出现明显下跌。近期，深圳接二连三诞生地王，特别是远离市中心的坪山诞生地王、宝安刷新全市楼面地价，不仅预示着开发商对于深圳楼市未来看好，更折射了“资产配置荒”下资金确实没有更好的选择。

  （作者系深圳市房地产研究中心研究员）