证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 吴家明

  影响全国的寒潮席卷深圳，但低至零度的气温并未能给已经火了一整年的深圳楼市带来丝毫降温的迹象。这时，曾让深圳楼市在2014年陷入短暂低迷的“利器”——银行房贷政策收紧的信号再现，高烧不退的深圳楼市将走向何方？

  深圳市规划和国土资源委员会昨日发布了深圳１月份楼市数据，２０１６年开年深圳楼市火热不减，量价齐升，新房成交均价再创新高，每平方米４６５１５元，同比增长７４．２７％，环比增长９．５１％。二手住宅方面，１月深圳共成交１５１５９套，成交面积１２１．９０万平方米，同比分别上涨７４．１２％和６５．２６％，环比分别上涨１９．４３％和１９．２２％。另据中国指数研究院2月1日发布的百城价格指数，2016年1月北京、上海、深圳等十大城市新建住宅均价为每平方米20736元，环比上涨0.54%，涨幅较上月收窄0.60个百分点。其中深圳上涨5.24%，仍居首位。

  连续暴涨之下，如今的深圳楼市已经没有了所谓的价格洼地，离深圳市中心区较远的观澜、六约，甚至坪山、沙井等区域，如今单价每平方米3万元以下的新房都已经很少甚至已经绝迹。此外，深圳新房的涨价逻辑已经到了快让人“看不懂”的地步。记者发现，位于布吉石芽岭片区的某新盘，去年首次开盘时还是“2”字头，上月中旬新开盘的均价已达每平方米4.4万元。

  在许多行业人士看来，此轮深圳楼市疯狂上涨的行情始于2014年底出台的“认贷不认房”宽松政策，在2015年的“330”新政以及央行多次降息的进一步刺激下，深圳楼市一步步走到了今天的“疯狂”。不过，在2014年上半年，深圳楼市曾经度过一段冷静期，促使这段冷静期出现的就是银行收紧房贷政策。

  最近，在多家银行出台收紧房贷政策限制中介从业人员买房之后，网络上又爆出这样的银行文件，将提高对深圳38个楼盘的贷款门槛，部分楼盘甚至不予房贷，这些楼盘被列入“黑名单”的原因包括空置率高、价格波动大、炒家集中、配套差、位置偏远等情况，多位房地产中介人员也对记者表示，的确听说了这样的限制措施，房贷收紧信号明显增强。

  深圳链家市场研究中心总监肖小平表示，去年7月至9月，深圳楼市也出现过一段相对“冷静期”，当时市场把原因归咎于股市暴跌，但其实更重要的原因是部分银行当时提高了房贷首付比例，间接收紧了房贷政策。如果上述消息属实，可以看出在当前火热的市场背景下，银行从物业、客户的角度进行分类调控。

  亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则表示，深圳局部的二手房贷业务收紧根本难令楼市降温，无法遏制房价上涨行情，因为市场供求严重失衡、信贷极度宽松、杠杆加倍、投资投机横行。一直以来，许多市场人士都将深圳楼市称为“基于高杠杆的楼市”，去年更是“杠上加杠”。谢逸枫表示，深圳楼市风险呈现局部泡沫化现象，部分已转入金融银行、投资理财风险。因此，最危险的是银行、高杠杆投资者。

  肖小平透露，2015年深圳二手房购房者中贷款购房的比例达到91%，平均贷款成数达到64%。 肖小平也建议，对于准备进入楼市的人士而言，“一定不要把杠杆放得太大。”

  近期，地方两会相继召开，房地产市场自然是最受关注的领域之一，深圳楼市的火爆行情自然也成了两会代表热议的焦点。据悉，“十三五”期间，深圳将继续加大人才群体保障房供应。2016至2020年，深圳计划新增安排筹集建设保障性住房40万套，总建筑面积约2400万平方米。供应保障性住房35万套，其中面向人才群体供应不少于70%。

  在深圳河的另一边，10多年来一直表现火热的香港楼市，似乎要进入“寒冬”。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，2016年1月份的楼宇买卖合约登记（包括住宅、车位及工商铺物业）录得3122宗，较2015年12月份的5294宗下跌41%。1月的登记宗数打破2008年11月份3786宗的历史低位，创下自1991年1月有记录以来25年的历史新低。对比深港楼市的不同，有投资者表示，香港楼市往往“涨快跌快”，不会在高位长时间的横向运行，而深圳楼市则是“涨快跌慢”，尤其是高位运行时间长。