证券时报多媒体数字报

  【说法不武】

  小区变街区大势所趋，而开放小区的新政落地尚需走足立法程序，用民意达成基本共识。  

  近日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）印发，明确我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。这也是中央层级文件首次对诟病已久的封闭社区模式“开刀”，《意见》最引人注目的新提法就是“新建住宅要推广街区制”，“已建成的住宅小区要逐步打开”。

  开放小区引起网友热议，有支持的也有质疑的。不少网友担心一旦小区开放，社区内的安全如何保证。也有网友质疑购房时，小区内的道路都算公摊交了钱，算是业主所有。开放小区是不是违背了现行的《物权法》？

  从法理上讲，开放小区的确存在与现行的《物权法》矛盾的嫌疑，需要通过修改法律或者发布司法解释完善其合法性。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”。一旦开放小区，小区的道路就变身为公共的，而之前业主买房的时候，小区道路和配套环境属于公摊面积都交了钱。新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，而对于已经建成的住宅小区，小区规划内的道路使用权归全体业主共有，是受物权法保护的。从法理上讲，小区业主没有法律义务对外开放，除非征得全体业主的同意或者修改相关法律。

  封闭住宅小区本质上是农耕时代的产物，体现农耕文明的理念而缺乏现代意义上的共享理念。一个个小区都俨然一个个独立王国，封闭空间各自为政，彼此不关联，公共服务设施不共享。封闭式小区的所谓好处是显而易见的，主要是便于物业公司的管理，并可以设置路障对进出车辆统一收费，小区内部相对安全，进出口都处在物业公司的监管之下；游商小贩难以进入小区摆摊。封闭式住宅区用围墙隔绝出一片片“孤岛”，缺乏街区的活力，挤占城市的公共空间，浪费有限土地资源，将公共道路排斥在小区之外，城市交通末端脉络被割断，城市公共交通效率低下，在客观上造成了交通拥堵，没有打通的小区道路使得城市拥堵问题变得更加严重。在我国，封闭小区的形成大致有两个高峰。首先是上世纪50年代单位“圈大院”，接着改革开放后，尤其是上世纪90年代以来房地产开发商蜂拥建起封闭的住宅小区。

  街区制最突出的理念是资源和空间共享，最常见的形式就是上面住人、下面营商，上面是私有空间，下面是商业空间或者公共空间，住宅与外部世界全面打通，形成一个没有围墙的开放式社会。街区式住宅在国外已成熟发展，如美国的第五大道、西班牙巴塞罗那、德国柏林、捷克的布拉格等都有享誉世界的BLOCK街区。在绝大多数国家或地区，纽约也好，东京也罢，住宅楼都是直接朝着大街或小巷，保安坐在大堂里；有围墙的，通常是极少数超级豪宅。

  相对于封闭小区，街区制和开放小区是颇具前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，是贯彻落实十八届五中全会提出的五大发展理念中的共享发展理念的体现，也是落实中央城市工作会议的重要举措，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。2008年奥运会的那首《北京欢迎你》，就唱出过美好的愿景：“我家大门常打开，开放怀抱等你……”

  开放小区的政策制定出发点无疑是好的，是面向未来城市发展趋势的，开放小区可谓好处多多，如让道路联通，有助于促进土地集约，提升城市的通透性和微循环能力；拆除“围墙”打破“围城”，也有利于营造更有活力的街区社会氛围，让原子化的个体更好地融入开放社会。同时，毋庸讳言，广大网民的质疑也有其合理之处：如何确保开放后住宅小区的安全问题？如何保证小区业主停车、出行等合法权益不受损害？有关部门应该就公众质疑的问题认真予以解释答复，既要解疑释惑，也要抓紧研究出台更具体的司法解释及相关文件，如需要修改法律法规的就得认认真真走立法程序。

  《意见》属于党和政府“红头文件”的范畴，开放小区涉及的显然不只是公共政策的调整，还涉及《物权法》等法律问题，涉及业主权益的保障。在全面推进依法治国的背景下，开放小区政策还亟待进一步升级为法律法规，要从法律层面取得和完善其合法性。正如最高人民法院有关负责人近日在回应开放小区时所言：“目前，党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，我们将密切关注，并积极应对。”期待最高人民法院充分吸纳民意，尽快出台有关开放小区的司法解释，同时希望全国人大及其常委会就开放小区涉及的立法问题进行调研，在广泛吸纳民意的基础上做好相关法律法规的修改完善或者立法解释。

  中央文件的表述是，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。这个“逐步”的过程应该也是一个如何将政策升级为法律、走足立法程序的过程；也是相关配套政策和配套措施不断完善的过程，诸如通过强大的智能视频监控补足开放小区安全防范的短板。

  一言以蔽之，小区变街区大势所趋，而开放小区的新政落地尚需走足立法程序，用民意达成基本共识，用法律取得“最大公约数”。

  （作者系《中国司法》杂志总编）