证券时报多媒体数字报

  【念念有余】

  失实的人口数据让土地供应量出现偏差，只能出现人为制造的紧缺状况。

  余胜良

  北上广深已成为超级城市，但却没有按照超级城市的标准规划，造成房价飞涨的恶果，症结难解。

  当深圳房价每平米2万元时，已有很多人直呼买不起，现在跳涨到5万元，却购销两旺，供不应求。深圳人收入高，深圳基础设施好，深圳产业发达，货币政策宽松等原因均可作解释，但都不是核心因素。

  核心是土地供应量和政府在土地供应上的态度。

  深圳市去年新增商品房用地仅10万平方米，去年总供应为85万平方米。土地市场总成交金额为417亿元，同比减少约4成，主要原因是土地出让数量（不含协议出让和旧改项目）较上年减少了3成。

  一个居住1800多万人口的城市，去年新房成交套数只比惠州下面的大亚湾高50%，要知道大亚湾只有几十万人口，还不如深圳的一个零头。北京也存在类似问题。

  这也难怪一线城市土地价格会大涨。据易居研究院最新数据，2015年12月，一线城市土地成交均价为10436元/平方米，同比上涨46.8%。今年前几个月，北京房地产商拼命抢地，5环外楼面地价也上了3万元/平米。

  与此同时，流入人口还在增加，2015年广州、深圳常住人口比上年分别净增42.06万人和59.98万人，共占珠三角常住人口增量的92.02%。

  深圳去年新房成交6.6万多套，以每套住三人计算，新增安置不到20万人，这意味着还有近40万人的住房缺口。新房供应不足导致二手房成交激增，2015年深圳二手房成交12.7万套，增幅超过一倍。北京今年前两个月二手房交易也翻倍。

  一套房子几个人买，价格只可能高到其他人买不起为止。稀缺商品价格什么时候会下降呢?

  有人认为土地供应减少是政府为了避免大城市病。既然行政手段不能奏效，只能利用高房价这种经济手段。

  好像低收入者会被赶走，其实不然。北京地下室赶出的低收入者只是搬得更远，而非离开。往来数小时只为讨口饭吃。只要有工作机会，净收入比其他地方高几百元，他们就愿意忍受交通不便。

  深圳密密麻麻的城中村帮了大忙，可容纳低成本劳动力，问题是深圳旧改正在消灭城中村，这当然也消灭了低价房。

  高房价没让低收入者走开，却让普通人丧失容身之处。高房价正铸造一个个令人敬畏的钢铁森林。

  北上深的地铁所到之处，无论多远都不能算偏。这是一个生生不息的经济体，有交通网络之处都可以盖起楼房，即使昔日田野中也可以住满人，成为高效城市的一部分。

  大都市经济体崛起不可避免，就是发达经济体的人口向都市转移也没有结束。既然无法避免，政府应做的是迎接超级城市的到来，提前做好规划，做好接纳新居民的准备，少走弯路。

  办法看似简单，只要增加土地供应即可，但这些城市经常会称“无地可用”，这又和观感不同。一线城市周围还有很多空地，北京到处是开阔之处，土地使用效率还可以有很大提升。

  问题就在于土地规划，政府投入土地是根据人口来的。可笑的是，深圳这样的城市，户籍人口只有400万，常住人口为1000万，其实都知道这里人口有两千万之多。北京、上海的人口应该也被低估了。

  失实的人口数据让土地供应量出现偏差，只能出现人为制造的紧缺状况。

  还有一种观点是保护耕地，城市建设占用耕地有错吗？伴随城市化，中国被村庄占去的耕地还会被释放出来。现在中国粮食供给一直充足，政府还在考虑去产能，即使紧缺，由于一线城市土地利用效率更高，耕地也应通过其他区域置换而来。

  不顾现实、掩耳盗铃的城市规划方法，已经让中国的一线城市越来越脱离普通人，即使现在改，改正的空间也已不大。

  （作者系证券时报记者）