证券时报多媒体数字报

  3月25日晚间，中粮地产（000031）公布了2015年年度业绩报告，全年实现营业收入135.0亿元，较上年增长49.32%；归属于上市公司股东的净利润7.22亿元，较上年增长20.60%；基本每股收益0.40元，较上年增长21.21%。

  伴随经济新常态，房地产行业也步入重大变革期，中粮地产把握市场机遇，加大去库存力度，2015年整体业绩呈现高增长，一方面，得益于公司以“精细化、深耕化”为宗旨，以“变革”和“创新”为主线，不断提升营销、管理水平及运营效率；另一方面，是因为公司处置了部分可供出售金融资产获得收益。

  中粮地产是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，主要业务包括住宅地产、工业地产和部分自持物业，主要产品有壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品，项目布局北京、上海、深圳、成都、沈阳等十一个一、二线城市，旗下拥有多个产品线，具有较高品牌知名度及美誉度。

  根据克尔瑞最新发布的《2015年中国房地产企业销售金额TOP100榜单》，中粮地产排名47，较2014年提高3位。其控股股东中粮集团连续多年名列美国《财富》杂志全球企业500强，是国务院核定的16家以房地产为主业的央企之一。

  资产规模扩大

  拟在建项目增多

  财报显示，截至报告期末，中粮地产总资产553.22亿元，较上年末增长19.46%，主要是本年在建项目投入及获取地块等增加；公司所有者权益110.86亿元，较上年末增长3.95%，主要是本年利润结转及少数股东投入增加；加权平均净资产收益率12.00%，较上年增加1.32个百分点；资产负债率79.97%，公司资产负债结构良好。

  据统计，2015年，公司拟在建主要项目33个，累计持有的项目占地面积（按权益）合计487.04万平方米，计容建筑面积（按权益）合计823.65万平方米。从地域分布来看，北上广深等一线城市，以及成都、沈阳、天津、南京、杭州、长沙、苏州等城市公司均有布局，以北京、深圳、成都、南京项目居多，这些区域有望成为公司未来业绩增长引擎。

  住宅签约加速

  营收实现快速增长

  公司营收95%以上来自商品房销售，2015年商品房销售实现营业收入128.87亿元，同比增长高达54.77%。公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积91.48万平米，较上年同期增长31.06%；签约金额151.41亿元，再创新高，较上年同期增长39.55%；结算面积82.25万平米，较上年同期增长49.62%；结算收入129.53亿元，较上年同期增长34.38%；已售待结转面积78.13万平米，将为2016年业绩提供强力支撑。

  2015年公司房屋租赁业务向好，收入为3.43亿元，同比增长34.12%，受益于北京祥云国际项目及北京长阳1、5号地项目物业租赁收入增加。此外，公司整体可出租面积达到135.52万平米，在深圳宝安区拥有物业建筑面积约115万平米，其中新安片区建筑面积约32万平米（占地约19万平米）；福永片区建筑面积约83万平米（占地约43万平米）。

  此外，2015年公司积极推动物业管理的精细化和信息化水平，提升产品溢价，公司住宅项目物业管理已实现全面信息化，同时积极布局“互联网+物业”，优化业主社区体验。公司自主研发的“设施设备智能化管理监控（EISS）平台”从硬件方面提升了物业管理精细化水平。

  土地储备提速

  城市更新启动

  2015年公司积极参加公开市场竞拍，分别在北京、南京及苏州成功获取五宗国有土地建设使用权，计容建筑面积合计102.10万平方米（按权益计71.88万平米）。

  资料显示，其中三个地块位于首都北京。2015年10月，公司子公司中粮地产（北京）与其他两家公司组建联合体，共同出资85.95亿元，拿下丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块，该地块规划用地总面积为13.24万平方米，其中建设用地13.24万平方米，中粮地产（北京）拥有34%股权。11月，中粮地产（北京）与乐活城置业组成联合体，共同出资85.95亿元竞得房山区两宗土地，其中一宗位于阎村镇，规划用地总面积为26.19万平方米，成交总价26.6亿元，北京公司拥有30%权益。另一宗位于长阳镇02街区，规划用地总面积为15.16万平方米，成交总价为42.03亿元，北京公司拥有70%权益。

  2015年7月，公司全资子公司中粮地产（南京）以12.1亿元的价格竞得南京市规划用地总面积为7.11万平米土地，其中出让面积为6.63万平方米。2015年8月，公司以15.63亿元竞得苏州市两块地块，总面积为9.53万平方米，并引入股权投资者深圳汇金贰号投资合伙企业（有限合伙），成立项目公司，以“股权+债权”形式为苏地2015-WG-5号地块开发，其中中粮地产股权比例为51%。

  目前，公司的销售型项目土地储备基本满足未来3-5年的发展。公司将按照战略部署及产品线的需求，全力推进公司土地储备。公司表示，除积极参加公开市场竞拍外，将创新思路，通过城市更新（旧城改造）、收购兼并、内部挖潜等方式，强化土地储备非常规拓展。

  除在建的深圳中粮紫云、深圳祥云国际、深圳云景国际等城市更新项目外，公司还申报了深圳宝安25区城市更新项目、宝安69区城市更新项目。深圳市宝安25区城市更新项目已于2011年12月8日纳入更新单元，目前处于专项规划审批阶段；深圳宝安69区城市更新项目2015年3月9日纳入更新单元，2016年2月4日取得专项规划批复。

  中粮地产在深圳宝安区拥有物业建筑面积约115万平米，并持有5个城市更新项目，总占地面积约为37.9万平方米，其中多个旧改项目，如深圳宝安的67区、69区等，均借助政府“产业园区升级改造”的契机切入产业园区，形成“工业地产+城市更新”模式，将深圳打造为中粮地产首个百亿级销售额的城市。

  未来公司将密切关注深圳市有关城市更新的规划，并根据政策适时制定相应的方案，提升剩余工业物业价值，并继续按照战略要求，在重点深耕城市和次重点深耕城市，常规和非常规方式并举，合理储备土地资源。

  深化产品线

  推进产品设计标准化

  中粮地产聚焦品牌，大力发展品牌住宅业务，在过去，中粮地产以开发中高端住宅为主，包括成都的中粮·御岭湾项目、上海翡翠别墅、长沙的中粮·北纬28°等。近年来，随着经济步入新常态，公司根据自身战略发展需要，及时调整产品结构，发展精品住宅、刚需住宅等，目前已形成的“锦云”、“鸿云”、“彩云”等定位于都市精品和郊区刚需的产品线。

  2015年来，公司以市场为导向，继续深化已有住宅产品线，未来将继续完善具有科技含量、人文关怀的改善型住宅产品线规划，在已梳理的刚需型产品手册的基础上，积极探索打造两类改善型产品“壹号系列”及“祥云系列”，初步搭建起具有中粮特色的绿色科技住宅技术体系，强化产品力，提升溢价，强化品牌影响力。

  在完善产品线的同时，公司推行标准化的产品线，以达到大幅提高项目开发效率、降低项目成本和费用、缩短项目开发周期的目的。为此，公司根据不同客户需求建立了自身的《都市精品产品手册》和《郊区刚需产品手册》，并在多个城市公司进行推广和复制。

  此外，公司还密切关注养老地产市场，同时积极推进对于国内外养老地产盈利模式的研究,中粮地产相信未来可探索发展更多的战略产品线，如产业地产、养老地产等等，一旦将来条件合适公司将积极进入养老地产领域或者与其他企业在该领域开展合作。

  业内人士分析认为，中国人口基数大，随着老龄化的加快，养老地产也呈现出勃勃生机，未来市场发展前景可观，随着越来越多的房企涉足养老地产领域，一场从一线城市向三四线城市蔓延的养老地产开发热正逐渐展开，由此，养老地产作为主题性地产迎来了新的发展机遇。

  积极探索

  “互联网+物业”

  传统的物业管理模式劳动密集型特点突出，随着行业外部环境以及内部商业模式的深刻变化，越来越多的企业开始重新审视物业价值，地产后端市场的价值发掘将成为地产行业未来重要的盈利增长点。根据中国指数研究院统计，我国物业管理百强在管物业建筑面积均值及在管物业平均数逐年上升，行业进入更加专业化、规模化、标准化的快速发展阶段。

  2015年，中粮地产积极探索布局“物业+互联网”，加强物业服务及社区体验，希望通过开展社区APP，实现以增值服务换市场和发展。

  公司物业自主研发设施设备智能化管理监控系统（简称EISS），通过EISS平台系统对项目设施设备进行监测及数据收集，集中各系统在一个统一的平台下进行集中管理，从而满足对安全事故、突发事件的预防及应急响应，对节能减排提供可靠信息及真实数据，确保节能减排工作科学有序实施。

  目前中粮已完成所有地产住宅项目管理软件全覆盖，通过物业管理软件，实现集团级管理流程化、图像化、数据化和标准化。

  国企改革预期强烈

  早在2014年7月15日,国务院国资委就宣布启动“四项改革”试点,国家开发投资公司、中粮集团、中国医药集团总公司等被纳入其中。在国资委推动的国企混合所有制改革中，中粮集团作为试点企业之一，虽然目前的整个改革方案还在设计阶段，但市场普遍对中粮集团包括国际化全产业链、引进业外资本、业务板块分拆上市以及引进职业经理人方面的改革充满期待。作为中粮集团旗下的唯一住宅业务上市平台，中粮地产有着强烈的国企改革预期。

  今年以来，央企重组整合速度在加快，国企改革步伐也在稳步推进过程中，上月，国企“十项改革试点”落实计划首度对外披露，并确定了诚通和国新两家试点。目前，其它试点国企仍在遴选中，预计总数有3-5家。

  业内认为，今年政府工作报告明确提出大力推进国企改革，并且给出了时间表和路线图，具有很强的可实施性。国企作为供给侧结构改革重要的运行主体，改革步伐有望超预期。

  (苏夏)（CIS）