证券时报多媒体数字报

  项峥

  如果将时间跨度适当延长，从1998年我国住房制度改革推出到现在，在将近30年的时间里，我国房地产市场始终无法摆脱市场非理性波动的运行态势,主要表现在市场对国家房地产调控政策存在过度反应。即住宅成交量因为政策鼓励而急剧上升，因为政策收紧而急剧降温，呈现出非理性巨幅波动的运行轨迹，这不仅影响到房地产市场长期稳定，而且也容易导致各种风险因素聚集，增加宏观经济金融波动的可能性。

  政策变量与

  市场波动不一致

  我国房地产市场除受到市场运行本身的供求变量影响之外，在很大程度上要受到政策变量的作用。理论上分析，政策变量既是房地产市场稳健运行的内生因素，又具备促使房地产市场稳健运行的外生属性。无论是鼓励住宅理性消费，还是抑制房价过快上涨和市场投机炒作，客观上都需要政府有形之手对市场纠偏，矫正市场非理性运行轨迹。但由于房地产被社会过度赋予投资属性之后，巨大的房地产市场力量就有可能与政策进行博弈，每一次房地产调控政策鼓励住宅消费后的房价快速上涨和成交量急剧上升，以及每一次房地产调控政策收紧后房地产市场成交急剧萎缩，都反映出我国房地产市场对政策变量存在过度反应，导致住宅交易量产生巨幅波动，也容易积聚宏观经济金融风险。

  当前二线城市房地产市场接近“烧烤”的温度，恐怕也是房地产市场对房地产调控政策的过度反应。目前看，楼市热度没有因为一线城市房地产调控措施的升级而降温，反而正加快向二线城市转移，以合肥、南京、苏州为代表的二线城市，正成为社会投资资金觊觎的焦点。有报道称，当前二线城市楼市“外地人看房占半，两小时卖光”。2016年4月份，“北上广深”全部跌出涨幅前10名，涨幅排名前十的城市被一线周边以及热门二线城市所取代，其分别为惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞和武汉。二线城市接近烧烤的市场热度，也引发不少房地产开发企业高价竞地，地价高于楼面价的纪录也不断被刷新。据中国指数研究院数据显示，今年前5个月全国卖地收入排名前三名的并非北京或上海，而是南京市、苏州和郑州等三个二线城市，其中南京以481亿元问鼎全国，而去年同期仅为107亿元，涨幅高达351%，苏州市卖地收入涨幅高达781%。在排名前10名的城市中，合肥和佛山纷纷上榜。

  二线城市接力一线城市住房市场温度，一方面是因为二线城市城镇化潜力较大，相对完善的基础设施和就业环境，对外来人口具有较大的吸引力。但更为重要的另一方面，则是二线城市房地产调控政策收紧预期要明显弱于一线城市，加上一线城市和二线城市房价传导效应，使得二线城市这样一个区域性房地产市场更适合大资金炒作并退出。事实上，当前二线城市住宅库存消化周期缩短，并非今年年初产生巨大变化，只不过是因为市场对政策变量的过度反应，导致住宅库存消化大大超过市场供应，进而产生短期显性的供不应求关系。但如果剔除市场投资投机客因素，那么当前房地产开发企业蜂拥进入二线城市后，有可能会引发未来供求错位的风险。

  楼市巨幅波动

  易积聚经济金融风险

  目前看，我国房地产市场与宏观经济金融稳定的关系已经非常紧密，以至于到达房地产业稳定则宏观经济金融稳定的地步，反之则可能引发宏观经济金融波动。因而楼市巨幅波动容易引发经济金融风险因素积聚。

  当前需要高度关注资金过度流向房地产业的风险。据央行统计数据，2016年一季度，我国金融机构房地产贷款余额同比增长22.2%，增速比上年末高出1.3个百分点，比各项贷款增速高出7.5个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元，增量占同期各项贷款增量的32.5%,较上年同期提高1.9个百分点。而这只是表内银行贷款投向房地产业的情况，如果将各种以委托贷款、信托贷款、权益投资进入房地产业的资金进行汇总，再加上以房地产抵押支持的其他行业贷款，那么社会资金流向房地产业的规模就比较高。

  房价上涨始终要受到收入水平的“地心引力”制约。二线城市房价过快上涨，以及一线城市房价高位明显上涨，终究要受到购买能力的制约。去年一线城市住宅成交活跃，绝大部分需求来自住宅置换需求，这意味着房地产市场上购买能力最弱的首套房需求在相当程度上支持了一线城市住宅交易价格高位上涨。这显然不可持续。虽然年初以来的中介乱象，如中介机构“首付贷”、“过桥贷”等违规行为推波助澜，年初以来北京、上海、深圳、南京等热点城市住房交易价格大幅上升，一度引发社会恐慌性购房需求入市，进一步加剧了房价对收入和租金的偏离，但考虑到热点城市住宅进一步泛豪宅化，以及相当部分上市公司全年净利润不足以购买一线城市一套普通住宅的情况下，刚性需求购买力将成为房价上涨的“地心引力”。

  房价过快上涨也将透支城镇化。房价上涨过快与城镇化进程存在此消彼长的替代关系。城镇化核心是人的城镇化。人的城镇化是就业机会、收入预期、生活成本综合权衡的结果。房价作为家庭运转主要成本支出，受到收入水平和就业机会的双重制约。目前，我国二线城市在基础设施、社会环境、就业吸引力方面仅次于一线城市，对外来人口具有巨大的吸引力。但二线城市区域经济中心的地位，难以形成类似一线城市对社会资源的持续集聚效应，城市居民收入水平更无法与一线城市相提并论。如果住房价格保持稳定，那么二线城市可通过可持续发展并带动外来人口稳定流入，实现城镇化进程有序推进。市场非理性对二线城市城镇化预期的过度透支，最终将导致未来二线城市城镇化进程放缓。

  因此，无论是为了保持房地产市场健康运行，满足居民合理居住需求，还是实现宏观经济金融稳定运行，防范系统性、区域性金融风险，都需要抑制市场非理性行为，努力减少市场对政策变量的过度反应，尽快摆脱楼市因为政策变化引发交易量巨幅波动的历史循环。