证券时报多媒体数字报

  近年新加坡楼市降温，但马来西亚临近新加坡的“临新片区”最近再度火热，来自中国的开发商正在改变马来西亚的房地产生态。

  证券时报记者 吴家明

  狭窄的柔佛海峡，成为马来西亚和新加坡的“分界线”。在这个炎热的夏季，两地的楼市却有着不同的温度，特别是来自中国的开发商、企业以及个人投资者正在改变马来西亚房地产市场，国内房企正在加速“出海”。

  新加坡楼市：

  价跌但调控依旧

  近年来，曾经是亚洲房价第二高的新加坡楼市一直在走下坡路。新加坡市区重建局最新公布数据显示，二季度私宅价格指数初值环比下跌0.4%，创1975年有数据以来最长下跌周期，已经连续11个季度出现下跌。

  2008年全球金融危机爆发之后，美联储实施量化宽松政策导致大量资金涌入新加坡楼市。随着外资和外国人的涌入，推动新加坡房价持续飙升，一跃成为亚洲房价第二高的城市。不过，早在2009年新加坡政府就公布首轮调控措施，开启了一轮持续至今的房产调控潮，措施包括政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，同时对房屋交易征收高额印花税。

  一系列调控措施之后，新加坡房价在2013年见顶，迄今下跌了9.4%，目前销售额仅相当于2013年的一半。新加坡政府此前已经多次表态，不会放松自2009年以来实施的管控措施，他们担心一旦放松可能导致地产泡沫再起。

  据悉，新加坡房地产市场分为私宅和组屋两个相互分离的市场。私宅市场主要是相对高端的公寓或有地住宅等，由私人发展商建造；组屋是覆盖约八成人口的公共住宅，由建屋发展局负责建设，以每户一套的基本原则销售给符合资格的居民家庭。

  新加坡房价持续小幅下跌，但至今仍未看到“崩盘”的可能。仲量联行认为，投资新加坡楼市较有机会跟上房价反转的趋势。根据仲量联行的说法，新加坡楼市现在可能比香港房市更接近底部。虽然香港房价也出现下跌，但香港房价变动还仅限于过去市场的炒作价格区间，还没修正到实际价格。此外，新加坡仍然拥有亚洲最昂贵的高端住宅市场。据物业咨询公司莱坊2016年财富报告显示，在新加坡拥有一套豪宅的成本仅次于香港，为全球第七贵。

  房企的大马“淘金”热

  与新加坡房价降温的表现不同，曾经是国内房企热衷的淘金热土，马来西亚特别是临近新加坡的“临新片区”似乎再度火热起来。较之于国内投资者对欧美房地产市场的热情，亚洲房地产市场在业内人士看来只是“局部有热点”，但马来西亚无疑是其中一个。

  此前，受到马航事件的影响，国内投资者对马来西亚楼市的关注程度跌入“冰点”。在经历了近两年的“盘整”期之后，多家国内房企又开始蠢蠢欲动。

  2013年，碧桂园首度试水海外，其在新山的金海湾项目一经开盘便赢得市场认可。此前，碧桂园又推出了位于马来西亚依斯干达特区的“森林城市”项目，计划耗资2500亿元。碧桂园相关负责人透露，森林城市首批货量已在2015年末推出并基本售罄。富力集团也在近期推出富力公主湾项目，该项目同样处于依斯干达特区，也是富力集团首个海外项目，给出的口号更是：咫尺新加坡，富力再造“深圳罗湖”。市场资料还显示，绿地马来西亚翡翠湾在售户型，均价约每平方米15500元。

  业内相关人士表示，马来西亚的房地产市场之所以出现如此火爆的现象，主要是因为当地土地成本低廉，房价相对低。据不完全统计，目前在马来西亚拿地开发的国内房企包括绿地、新华联、富力、雅居乐、碧桂园等，投资金额从几亿元到上千亿元不等。

  此前，国内楼市表现分化，加上人民币出现贬值预期，反衬出海外优质房产的高性价比，许多投资者也蠢蠢欲动。

  深圳的陈小姐此前随同某项目的考察团到马来西亚靠近新加坡的柔佛州实地考察了一番。据了解，马来西亚政府为鼓励外籍人士长期居住而推出“第二家园”计划，以“低门槛、高效率”著称，让符合特定条件的外籍人士获得多次入境社交签证，以便长期居留在马来西亚，无需放弃自己原有国籍。成功申请者可以带着他们的配偶、直系父母和孩子，以及一个佣人长期生活在马来西亚，申请者的子女可以就读马来西亚知名的国际学校或大学。据陈小姐介绍，如果购房者拥有马来西亚第二家园的身份，买房申请贷款最高可贷到50%至60%。银行年利率4%左右，而且购房没有限购条规。

  此外，马来西亚政府早在2006年就推出了“依斯干达计划”，投巨资在柔佛州建造一个面积达2217平方公里的经济特区。通过大力发展金融、IT、创意媒体等高附加值产业，将柔佛州打造成受全球瞩目的新型经济特区。由《全球房地产指南》2015年公布的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，对于一套位于主要城市中心120平方米的公寓来说，马来西亚主要城市中心的平均房价仅每平方米2616美元，租金投资回报率达到4.57%。

  “但实地去看了看，发现那边给人感觉还是有点偏僻，周边的交通状况也完全没有跟上。”陈小姐显然还是有点疑惑，“说是说马来西亚的房产租金回报比较高，但我还是担心买了这房子以后卖给谁？租给谁？”

  根据仲量联行的数据显示，2015年国内开发商的海外投资规模达到251亿美元，比2014年高近50%。不过，中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，由于国内经济下行及房地产市场分化与三四线城市库存压顶，一二线城市土地市场竞争残酷，高地价拿地风险巨大，国内房企出海拿地不仅是市场发展趋势，更是房企无奈之举。