招商局蛇口工业区控股股份有限公司

  证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2018-080

  2018

  半年度报告摘要

  一、重要提示

  本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。

  公司半年度计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

  二、公司基本情况

  1、公司简介

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  2、主要财务数据和财务指标

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  注1：2017年12月31日及2018年6月28日，本公司分别收购同一控制下公司南通长轮房屋开发有限公司和招商局漳州开发区有限公司，上年同期数据已按照同一控制下企业合并的相关会计处理规定调整。

  注2：计算基本每股收益、稀释每股收益时，扣除了分类为其他权益工具的永续债利息148,700,913.24元。

  3、公司股东数量及持股情况

  单位：股

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  公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

  4、控股股东或实际控制人变更情况

  公司报告期控股股东、实际控制人未发生变更。

  5、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

  公司报告期不存在优先股。

  6、公司债券情况

  （1）公司债券基本信息

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  （2）截至报告期末的财务指标

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  注：2017年12月31日及2018年6月28日，本公司分别收购同一控制下公司南通长轮房屋开发有限公司和招商局漳州开发区有限公司，上年同期数据已按照同一控制下企业合并的相关会计处理规定调整，上表中上年末、上年同期数据为重述调整后的数据。

  三、经营情况讨论与分析

  1、报告期经营情况简介

  外部市场环境分析

  2018年上半年，国民经济延续总体平稳、稳中向好的发展态势，但外部环境不确定性增多，中美之间贸易摩擦频繁，国内经济下行风险依然存在。坚持以供给侧结构性改革为主线、持续扩大有效需求，仍是振兴实体经济、应对外部挑战、确保经济平稳健康运行的有效手段。

  报告期内，房地产市场调控政策在继续积极抑制短期非理性需求的同时，强调扩大并落实中长期“有效供给”。多城落实地方主体责任，调控力度持续升温，房地产调控政策将在相当一段时期内保持连续性和稳定性。行业集中度的不断提升，在拿地、销售、融资等方面得到了充分体现。上半年土地市场整体供需关系逐渐改善，二线城市仍然是房地产企业的主战场。其中，各地住宅用地的推出量保持较高增速；住宅用地的成交量也继续提升，溢价率继续下降。龙头房企销售金额稳步提升，销售业绩保持较高水平。受经济形势及市场环境的影响，传统融资渠道延续收紧态势，加快周转保障资金安全成为行业普遍共识。

  我国现阶段经济结构进入优化期，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求也在日益增强。一方面，租购并举的住房制度将存量市场空间充分激活，住房租赁市场迎来快速发展的机遇期；另一方面，在消费升级和产业升级的背景下，房地产企业需要调整经营模式，构建复合型产业格局。产业新城正在成为城市生长的重要环节，互联网、大数据、人工智能等战略新兴产业与医疗保健、交通、通讯、教育及休闲娱乐等消费升级产业成为热点，围绕“美好生活”进行全产业链布局是产业地产开发企业新的利润增长点。

  邮轮旅游被纳入国家十三五旅游发展规划，各地政府加码对邮轮产业发展的扶持政策。2018年上半年，国内邮轮市场增速有所放缓，市场运力结构步入调整期，外籍邮轮公司投放邮轮增速呈现放缓态势，但总体载客量保持增长；国内邮轮旅游通关便利化及邮轮船票制度试行，邮轮港口升级继续推进，邮轮销售模式逐步趋于理性、务实，市场软硬件环境持续完善。

  公司经营管理概述

  2018年是招商蛇口的“改革年”。站上“千亿销售”台阶后，公司在认识转型、深化转型的基础上，拥抱变化、主动变革，整体发展势头良好，并朝着质效提升方向有力推进。

  报告期内，公司积极探索尝试，深化转型实践。一方面，践行“由资源型企业向经营型、服务型企业转型”计划，坚持以销定投、以销定产，通过提高综合服务能力、创新服务形式，构建品牌认可度和客户黏性，提升产品竞争力；另一方面，明确“由传统单一业务发展向创新综合业务发展转型”理念，要求各大城市公司必须具备片区综合开发理念的理解力和执行力，有效融合公司港、区、城业务优势，统筹城市区域综合发展，择机抢占市场蓝海。

  在积极转型发展应对外部市场变化的同时，公司扎实锻造各项核心能力，全面开展质效提升工程，在质量、速度、成本、效益、风险管理等维度上健全长效机制，持续提升公司稳健经营、抵抗风险的能力。质效提升不仅需要运用科学的管理工具，还需要配合组织建设和健全保障。上半年，公司着手开展组织变革，简政放权，通过调整管理模式及权责划分，明确公司组织定位，平衡公司各业态的发展，优化岗人配置、匹配激励政策，逐步探索内部多元协同、高效发展的新道路。

  报告期内，公司销售业绩稳步增长，实现签约销售金额750.96亿元，同比增长39.86%；实现签约销售面积358.36万平方米，同比增长24.26%。在资源储备方面，公司新增项目40个，扩充项目资源751.33万平方米，总地价603.58亿元；新进入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市，其中湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果，在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资源。此外，公司相继收购了东风汽车下属公司东风房地产80%的股权以及浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权，进一步提升公司在相关区域的市场竞争力。

  报告期内，公司完成了对招商漳州的股权收购，增加了丰富的园区资源储备。截至2017年底，招商漳州及其控股子公司拥有产权的、正在进行一级开发或已经完成一级开发尚待实现收益的土地面积为11,662亩（其中双鱼岛3,376亩）。通过招商漳州与公司在厦门、漳州已有布局的战略协同，公司可以分享漳厦同城政策区位优势，提前锁定海西板块未来发展红利，进一步增强公司园区开发运营能力、区域综合发展能力。作为中国第一例获批的经营性人工岛，双鱼岛将成为集休闲、娱乐、居住、养生于一体的全国旅游目的地、区域商娱中心与品质生活区，在以双鱼岛为代表的主要项目进入业绩释放期后，将为公司带来可观的利润。

  以蛇口为产业新城基地，公司与各地方政府合作，围绕京津冀、珠三角、长三角等重点区域拓展产业新城项目。报告期内，公司重点跟进了10余个产业新城项目。其中，粤东新城项目取得重大进展；苏州金融小镇底价获取首期用地；常熟琴湖项目签订多层级合作协议推动项目落地；湛江智慧城项目完成前期研究，联合工作组的各项工作推进顺利。此外，公司通过发挥在产业园区方面的专业优势，以产带城、两力齐发，协同拓展了以北京大兴黄村镇项目、郑州卢森堡项目、太原小店区项目为代表的数个产业新城项目。

  报告期内，太子湾、会展湾、前海三大重点项目稳步推进。太子湾片区，商务广场完成主要建设，预计下半年可以正式入伙；人才公寓处于主体施工中，预计下半年主体结构封顶；国际学校项目方案已经上报，等待审核批复。会展湾片区，国际会展场馆和配套商业均按计划分别开始着手方案设计和相关的施工建设。前海片区，土地整备方面，公司协调各方密集协商谈判，实施方案已达成技术性共识，目前正在协调推动规土委、前海局联合报文加快政府审批；环境整治方面，以开展环境和绿化双提升工程为抓手，加快提升前海片区环境面貌；新城建设方面，全面启动战略规划与智慧妈湾规划编制工作，启动区一期住宅与公寓项目开发建设有序进行，深港文创小镇前期筹建顺利。

  上半年，公司积极布局新业态，大公寓、大健康、大文创多点开花，转型成效初步显现。大公寓快速发展，以“以轻资产租入改造、存量商办改造为主，伺机小股操盘引入专业基金；构建融投管退全周期商业模式，有效推进统一品牌、投资标准、产品标准、客户资源管理、运营评价”为发展策略，在精耕深圳市场的基础上，落地北京、上海、重庆、南京、杭州等8个一二线城市；报告期内，新增13个长租公寓项目（24.1万平方米/5,134间），合计在全国布局长租公寓近2万间，管理规模总计约90万平方米，实现了公寓智慧平台的全线上化服务。大健康脱孵入实，从“养老、医院、康养小镇”三方面积极推进医养业务，广州番禺颐养中心、深圳蛇口颐养中心已于2018年2月2日、3月30日相继开业。大文创精彩绽放，国际教育项目持续推进，海上世界文化艺术中心运营顺利，已相继开展了多次展览、品牌塑造及教育活动。

  公司在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制，力求构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。报告期内，不断推进邮轮产业相关政策落地，全面参与行业宣传，借力推广公司品牌；着重构建邮轮产业全链条，大力推进远洋及沿海船队、免税业务等工作；积极应对市场变化，持续推进邮轮销售体系建设；优化运力，稳步提升渡轮核心航线持续盈利能力；实施服务质量提升专项工作，提升旅客体验，为邮轮运营提供有力的支持和保证。上半年，深圳蛇口邮轮母港实现邮轮靠泊次50次，同比上升85%；邮轮客流量18.4万人次，同比上升207%。

  报告期内，公司继续保持AAA的主体信用等级和债项信用等级，顺利发行了公司债券70亿元；于近期陆续发行了两期超短期融资券（270天和180天），总额合计40亿元，票面利率分别为3.74%、3.55%；联合招商资本、平安银行东莞分行共同签署了成立招商澎湃系列投资基金的协议，引入稳定的基金合作伙伴；联合招商启航等多家公司设立招商局蕲春蕲艾产业投资基金，创新探索“房东+股东”的产融结合模式；成立储架额度60亿元，首期发行20亿元“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”，是国内首单储架式长租公寓CMBS产品；携手建行注册首单银行间长租公寓ABN200亿（首发40亿元），创新解决长租公寓融资金额少、期限长、成本高的难题。截止6月底，公司的综合资金成本为4.87%，在行业内继续保持较大的融资优势。

  核心竞争力分析

  强大的集团内部协同优势

  招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，旗下拥有一批横跨实业和金融两大领域的优秀企业。近年来，集团内部资源整合动作频频、产融互动协同有效，促进了公司对内获取互补资源、对外强化竞争优势。招商局集团146年的稳健经营，一定程度上为招商蛇口多渠道、低成本地获取资源起到了良好的作用，促进公司不断实现跨越式发展。招商局集团强大的企业背景，在全国乃至世界范围具有较大的影响力和号召力，其拥有的外部协同资源也将给公司带来巨大的商业机遇。

  独有的战略资源优势

  园区的开发建设、系统的大规模的产业集聚需要充裕的土地储备以及政策和区位优势。发展湾区经济已是世界经济强国的“标配”，粤港澳大湾区承载着中国塑造区域发展新格局的重要使命。公司在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置一一蛇口、太子湾、前海、会展湾等区域拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，公司享受的独特政策和战略区位优势也将日益凸显。

  丰富的城区和产业园区综合开发运营经验和独特的“前港一中区一后城”综合发展模式

  历经40年对蛇口工业区的建设运营，公司形成了完整的城区和产业园区综合开发体系和服务理念，不仅充分地展示了自身优秀的资源综合整合能力，获得了应有的商业利益，也为城市发展带来了巨大的社会效益。“前港一中区一后城”是一种生态圈式可持续发展模式，以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区发展，从而实现成片区域的整体联动发展，实现价值洼地向价值高地的变身。

  较低的融资成本优势

  作为国有大型上市企业，公司充分发挥央企优势，积极探索创新型融资工具，构建多元化融资渠道。同时，凭借着稳定的业绩增长和良好的资本市场形象，公司在融资方面具有较大优势；尤其是在市场资金面紧张、信用风险分化加剧的环境下，公司能够保持较低的综合融资成本。这一核心优势，为公司持续获取资源储备、全方位开拓市场、有质量地扩大生产规模提供了有力的资金保障。

  先天的创新变革基因优势

  创新精神于公司是与生俱来的，招商局集团开发蛇口工业区时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”这一品牌的重要内涵，“招商血脉、蛇口基因”说的就是公司不断改革创新的精神。推动公司各项战略落地的背后，创新是重要的源动力。从员工持股、股权激励到项目跟投，从体制创新到机制改革，从业务转型到组织变革，创新贯穿着公司经营发展的每个环节。

  2、涉及财务报告的相关事项

  （1）与上一会计期间财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

  财政部于2017年修订了《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号一一金融资产转移》、《企业会计准则第24号一一套期会计》、《企业会计准则第37号一一金融工具列报》四项会计准则，要求境内上市企业自2019年1月1日起施行上述会计准则，鼓励或允许境内企业提前执行上述会计准则。公司自2018年1月1日起提前执行上述会计准则。

  财政部于2018年6月15日发布了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15 号），公司相应变更报表格式，自2018年中期财务报告开始执行，并调整比较报表数据。

  （2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

  公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

  （3）与上一会计期间财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

  本报告期新纳入合并范围的公司共56家，其中非同一控制下企业合并取得子公司22家，新设立子公司23家，同一控制下企业合并取得子公司11家。本年度不再纳入合并范围的公司17家，其中协议转让10家，注销5家，吸收合并2家。

  证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2018-079

  招商局蛇口工业区控股股份有限公司

  关于变更会计政策的公告

  本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

  招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”）于2018年8月17日召开的第一届董事会2018年第七次临时会议及第一届监事会2018年第三次临时会议审议通过了《关于变更会计政策的议案》，本次会计政策变更无需提交股东大会审议，具体情况如下：

  一、会计政策变更概述

  财政部2017年修订了《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》《企业会计准则第23号一一金融资产转移》《企业会计准则第24号一一套期会计》《企业会计准则第37号一一金融工具列报》四项会计准则，要求境内上市企业自2019年1月1日起施行上述会计准则，鼓励或允许境内企业提前执行上述会计准则。公司拟自2018年1月1日起提前执行上述会计准则。

  财政部2018年6月15日发布了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15号），公司相应变更报表格式，自2018年半年度财务报告开始执行，并调整比较报表数据。

  二、本次会计政策变更对公司的影响

  公司按照新修订的金融工具相关四项准则及一般企业财务报表格式的相关规定对财务报表项目进行调整，主要如下：

  1、原可供出售金融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，列示在资产负债表“其他非流动金融资产”，其公允价值变动列示在利润表“公允价值变动收益”；

  2、应收款项坏账准备按“预期损失法”计提，列示在利润表“信用减值损失”；

  3、参照新发布的一般企业财务报表格式，将应收票据、应收账款合并列示在“应收票据及应收账款”项目；将应付票据、应付账款合并列示在“应付票据及应付账款”项目；将应收利息、应收股利、其他应收款合并列示在“其他应收款”项目；将应付利息、应付股利、其他应付款合并列示在“其他应付款”项目。

  本次会计政策变更对公司2018年度财务状况、经营成果、现金流无重大影响。

  三、董事会关于本次会计政策变更合理性的说明

  本次会计政策变更是根据财政部最新修订的企业会计准则并结合公司实际情况所进行的合理变更，符合财政部、中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所的有关规定，不存在损害公司及股东利益的情形，不会对公司财务状况产生重大影响，同意本次会计政策变更。

  四、监事会对于本次会计政策变更的意见

  本次会计政策变更符合相关规定和公司实际情况，其决策程序符合相关法律、行政法规和公司章程有关规定，不存在损害公司及中小股东利益的情况，同意公司本次会计政策变更。

  五、独立董事对本次会计政策变更的意见

  公司根据财政部的相关规定和要求对会计政策进行相应变更，变更后的会计政策符合财政部、中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所的相关规定，不会对公司财务状况产生重大影响，不存在损害公司及全体股东合法权益，特别是中小股东利益的情形。本次会计政策变更能够更加客观公正地反映公司财务状况和经营成果，为投资者提供更可靠、更准确的会计信息。本次会计政策变更的程序符合相关法律法规和《公司章程》规定，同意公司本次会计政策变更。

  六、备查文件

  1、第一届董事会2018年第七次临时会议决议；

  2、第一届监事会2018年第三次临时会议决议；

  3、独立董事对于相关事项的独立意见。

  特此公告。

  招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事会

  二〇一八年八月二十一日

  证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2018-077

  招商局蛇口工业区控股股份有限公司

  第一届董事会2018年第七次临时会议决议公告

  本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

  本公司第一届董事会2018年第七次临时会议通知于2018年8月13日以专人送达、电子邮件等方式送达全体董事、监事及高级管理人员。2018年8月17日会议以通讯方式举行，应到董事11人，实到董事11人。会议的召集、召开符合有关法律、法规和公司章程的规定。会议审议通过了下列议案：

  一、关于变更会计政策的议案

  详见今日刊登的《关于变更会计政策的公告》。

  二、关于审议《2018年半年度报告》及摘要的议案

  详见今日刊登的《2018年半年度报告》及摘要。

  三、关于审议《2018年半年度募集资金存放与使用情况的专项报告》的议案

  详见今日刊登的《2018年半年度募集资金存放与使用情况的专项报告》。

  上述议案均以11票同意，0票弃权，0票反对的表决结果审议通过。

  特此公告。

  招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事会

  二〇一八年八月二十一日

  证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2018-078

  招商局蛇口工业区控股股份有限公司

  第一届监事会2018年第三次临时会议决议公告

  本公司及监事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

  本公司第一届监事会2018年第三次临时会议通知于2018年8月13日以专人送达、电子邮件等方式送达全体监事。2018年8月17日会议以通讯方式举行，应到监事5人，实到监事5人。会议的召集、召开符合有关法律、法规和公司章程的规定。会议审议通过了下列议案：

  一、关于变更会计政策的议案

  详见今日刊登的《关于变更会计政策的公告》。

  二、关于审议《2018年半年度报告》及摘要的议案

  详见今日刊登的《2018年半年度报告》及摘要。

  三、关于审议《2018年半年度募集资金存放与使用情况的专项报告》的议案

  详见今日刊登的《2018年半年度募集资金存放与使用情况的专项报告》。

  上述议案均以5票同意，0票反对，0票弃权的表决结果审议通过。

  特此公告。

  招商局蛇口工业区控股股份有限公司监事会

  二〇一八年八月二十一日