回溯住房制度变迁 探寻房价波动规律

2018-01-20 来源: 作者:郭天戈

  郭天戈

  

  “安居乐业,长养子孙,天下晏然,皆归心于我矣。”一千多年前的《后汉书》中,描绘了古人对美好生活的向往,安居乐业的思想一直以来都根植于中国人心中。住房是居民最基本的需求之一,在家庭开支中占比最高,也是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。在新时代的起点上,本文回顾建国以来我国住房制度改革的发展历程,给未来的发展趋势带来借鉴意义。

  第一阶段:1949年-1977年,福利分房阶段。

  1949年,新中国成立后实施“统一管理,统一分配,以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由单位解决,住房建设资金主要来自政府拨款。住房建好后,单位以低租金分配给职工居住,住房成为一种福利。虽然住房分配制度满足了广大居民的住房需求,但住房的投融资机制被严重扭曲,住房建设投资规模逐年下滑,导致1970年代末全国主要城市都面临住房严重短缺问题。

  第二阶段:1978年-1997年,从福利分房向市场化转型阶段。

  福利分房制度导致的住房供给长期不足,促使政府下定决心改革。1978年邓小平提出了关于房改的问题,由此开启了我国住房制度的改革,但市场化改革之路艰难险阻,用了长达20年时间才逐步完成改革。

  第三阶段:1998年-2004年,住房全面市场化阶段。

  住房制度改革的时点,恰逢1997年亚洲金融危机,为了度过危机,扩大国内需求,中央政府已经意识到房地产行业是中国经济潜在的巨大增长点,金融危机的到来,倒逼政府下定决心全面实施新的住房制度。

  1998年新的住房制度实施后,我国房地产行业高速发展,此后的18年时间,房屋年竣工面积从不足2亿平米跃升至10亿平米,城市人均住宅面积从18平米翻倍至36平米,房地产年开发投资额也从4000亿跃升至10万亿,不仅大幅改善了广大居民的住房需求,也成为中国经济发展的核心驱动力。

  住房制度改革开启了地产行业的黄金时代,涌现出以万科为代表的优秀房地产企业,其营业收入规模从1998年的22亿增长至2016年的2400亿元,净利润从2.4亿增长至280亿元,20年时间增长超过百倍。万科,成为了住房制度改革的最大受益者之一,也成为了深圳的名片。

  第四阶段:2005年-2017年,市场化叠加调控阶段。

  1998年住房制度改革后,我国房地产业快速发展,但房价过快上涨也引发了一系列社会问题,尤其在2004年和2005年,全国住宅均价年涨幅高达15%。以2005年3月的“国八条”为起点,后续的12年里,政府使用一系列手段进行调控。2014年-2016年9月,中国经济面临下行压力,房地产库存较大,政府在“稳增长”和“去库存”的诉求下,接连出台刺激政策,手法与过去类似:放松限购限贷、加强信贷支持、税收减免。2015年3月开始,以深圳为代表的一线城市量价齐升,随后陆续扩散至二线和三、四线城市。2015年、2016年全国住宅市场销售额加速上涨,政府调控效果明显。2016年10月至今,中央政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”,随后国庆期间各城市密集发布限购、限售、限贷等调控政策,房地产市场迅速降温。

  回顾近20年我国房地产市场变迁的历史,可以发现地产销售额和房价的波动周期为3年左右,周期低点分别是2002年、2006年、2008年、2011年、2014年、2017年-2018年。周期性波动的原因与政府调控密切相关,在房价上行阶段调控措施主要是限购、限售、限贷、限价等,下行阶段则是松限购、松信贷政策和财税政策,如果延续此类调控手段,未来可能仍将呈现周期性大幅波动的规律。

  房地产行业牵涉面广,涉及利益巨大,改革不会一蹴而就,当前的市场化制度也是用了20年时间才成熟完善,但我们有足够的理由相信,在新时代的起点,政府有足够的决心和能力,让房地产市场平稳发展,实现老百姓安居乐业的中国梦。

  (作者单位:展博投资)

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2018-01-20

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