光明房地产集团股份有限公司关于2018年年度报告事后审核问询函的回复公告

2019-05-25 来源: 作者:

  (上接B2版)

  ④公司在发行中期票据、CMBS等金融产品的时候,会选择经验丰富,专业水平突出以及与公司有良好关系的券商、银行等机构,有效的降低时间成本,同时也能减少融资费用。

  公司为整体规模的提升,在资金管控上我们已经采取了相应的措施,通过资金集约管控以防范资金的风险为首重,以提高资金使用效率、资金周转速率为目标。

  公司2018年的存货周转率为0.33,主要是由于公司加大了土地储备的力度,基于公司土地储备主要在长三角区域及其他省会中心城市,公司加强运营管理,预计不会影响公司后续生产经营效率。土地储备是房地产企业可持续发展的基石,公司根据战略目标和城市准入标准,进行战略布局。立足优质土地资源,在充分研判政策和市场环境的基础上,为公司新一轮发展夯实基础。公司加强经营管理,不断提升开发能级度,保持整体经营稳定发展。

  5.关于资金周转。年报显示,公司2018年有息负债规模大幅上升,金额达到360.04亿元,同比增加63.70 ,其中短期借款和长期借款分别为131.18亿元和182.14亿元,同比增加51.19 和108.41 。此外,公司资产负债率水平超过80 ,较上年上升2.46个百分点。请公司补充披露以下信息。

  (1)目前采用的各类融资方式、相应的融资金额、期限、融资成本和资金来源等。

  公司回复:

  目前公司的融资方式有:流动资金贷款、委托贷款、项目开发贷款、房地产投资基金、中期票据、信托贷款、商业不动产抵押支持证劵。

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  (2)结合公司资金周转情况、房地产项目预售和交房安排等,说明有息负债水平大幅上升的原因,以及是否会对公司后续资金周转造成压力。

  公司回复:

  从公司资金需求来看,因2017年新增房地产土地储备面积94.25万平方米,2018年新增房地产土地储备面积144.52万平方米,增涨53.34%;2017年新开工面积256.14万平方米,2018年新开工面积472.89万平方米,大幅增涨84.62%,但2017年签约金额236.52亿元,2018年签约金额244.59亿元,仅增涨3.37%,所以从土地储备和开工面积上看均有大幅增长,但房地产项目预售来看,签约金额基本持平,资金需求有缺口,形成有息负债规模上升。公司已形成充分的资金平衡计划,通过加快资金回笼,加强融资和现金流程管理,预计不会影响后续资金周转。

  2019年公司一方面将提升运营速率,加快推盘速度,加速资金回笼,加快在建项目的竣工,控制成本支出,提高资金流入。同时,以资金计划为基础、以项目资金平衡为方向、以降低资金成本为目的,以对经营者的奖罚考核机制为抓手,不断增强资金实时管控能力,推动资金的高效配置,确保现金流安全。进一步拓宽融资渠道,创新融资工具,打造多平台融资,从融资方式的创新转变为金融模式的创新,确保资金安全、渠道畅通。

  四、资金往来

  6.关于资金拆借。年报显示,截至报告期末,关联方向公司提供资金余额为188.89亿元,公司因此向关联方支付资金占用费7.40亿元,同比增长68.25 。同时,公司在控股股东下属光明食品集团财务有限公司(以下简称财务公司)存款余额为52.06亿元,同比增长53.83 ,仅收取7014.20万元利息,利率约为1.35 。请公司补充披露以下信息。

  (1)各笔资金占用金额、背景、关联关系、期限、利率以及同期银行贷款利率。

  公司回复:

  近年来房地产企业融资普遍受限,融资环境持续紧,为保持公司持续、稳健发展所需资金,公司的关联方为公司提供的资金余额为188.89亿,资金成本在3.92%-5.46%内,低于公司从市场渠道融资成本,也低于行业普遍融资成本。关联方向公司提供借款相关议案已经公司2018年第二次临时股东大会审议通过。具体如下表:

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  (2)公司以较低的利率将大额资金存入财务公司的原因和合理性,是否存在控股股东侵占上市公司利益的情况。

  公司回复:

  2018年在光明食品下属光明食品集团财务公司的存款余额是52.06亿,占货币资金总额49.8%,2017年同期占比45.18%,占比与上年同期相比并略有增加。

  光明食品集团财务有限公司是光明食品(集团)有限公司为了加强企业资金集中管理和提高整个企业资金效率运行的一个系统中心,是目前大多数大型集团公司运行的资金管控模式。公司资金归集在光明食品集团下属的财务公司,是符合当下集团企业的管理模式。

  目前公司存放在财务公司的资金为流动资金,使用无限制,光明财务公司给公司的存款利率是1.38%,比商业银行协定存款利率高20%,同时光明财务公司的资金使用便捷性与银行系统是一致性的,能满足公司资金使用频繁、单笔金额支付无上限。同时,光明财务公司通过其合规途径在资金上给予了公司下属企业低息贷款的支持。经2017年第四次临时股东大会批准,公司与光明财务公司签订《金融服务框架协议》,本协议的签订有利于公司进一步优化财务管理、提高资金使用效率、降低融资成本和融资风险。

  7.关于其他应收款。年报显示,公司2018年其他应收款期末余额为99.78亿元,同比增长270.52 ,主要是由于本年度新增应收联营、合营企业的往来款30.09亿元,占其他应收款的30.16 。请公司补充披露以下信息。

  (1)本年度新增大额企业往来款的原因和合理性。

  公司回复:

  2018年,公司积极寻求与业内标杆房企的合作,获取优质土资源打响市场品牌,扩大影响力,有效学习总结先进房企在开发设计、运营、品牌销售等方面的经验积累。截止2018年12月31日,经营及房产合建项目往来款33.88亿元(其中已签订合作协议处于股权变更过渡期的拟合作项目公司往来款为20.34亿元,其他经营业务发生的与第三方往来13.54亿元);合作开发的联营、合营企业往来款为30.09亿元;与政府合作的城中村改造动迁款垫付资金为20.96亿元;保证金12.35亿(其中土地招拍挂支付的竞买保证金为8.63亿元,其他保证金3.72亿元),这4类往来款共计97.28亿元,占2018年其他应收款期末余额97.49%,是公司2018年其他应收款大幅增长的主要原因,也是公司为获取更多土地资源、开发资源的合理支出。

  (2)往来款前10名单位的名称、金额、形成原因和主要业务背景,以及是否存在商业实质。

  公司回复:

  往来款前10名单位的名称、金额、形成原因、主要业务背景及商业实质如下表所示:

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  (3)上述单位的股东和实际控制人名称、持股比例,以及是否与公司存在关联关系或潜在利益安排。

  公司回复:

  往来款前10名单位的实际控制人名称、持股比例及关联关系或潜在利益安排情况如下表所示:

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  (4)结合相关单位的经营情况和账龄水平,说明上述往来款是否存在回收风险,坏账准备计提是否充分、审慎。

  公司回复:

  往来款前10名单位的经营情况和账龄水平如下表所示:

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  公司往来款前十名单位分为三类:与政府合作的城中村改造项目,联营、合营项目公司,以及已签订合作协议处于股权变更过渡期的拟合作项目公司。期末,公司对单项金额重大的其他应收款单独进行了减值测试,同时从账龄上来看,公司前十大其他应收款的账龄均在0-6个月。符合公司应收款项坏账计提政策,结合上述每项业务的经济业务实质,同时通过公司充分审慎的评估,认为上述往来款不存在回收风险,在2018年无需计提坏账准备。

  (5)公司对联营、合营企业支付往来款时,其他股东是否按持股比例共同提供资金支出,是否存在资金占用的情形。

  公司回复:

  公司参与的所有合作开发的联营、合营企业,均与合作方秉持互利共赢的合作理念,各方股东严格按照合作协议的要求按持股比例共同提供资金支出,且仅供合作项目开发所用,不存在资金占用的情形。

  (6)就该事项是否按规定履行了相应的内部决策程序和信息披露义务。

  公司回复:

  公司就其他应收款相关事项已按规定履行了相应的内部决策程序和信息披露义务。

  特此公告。

  备查文件:会计师事务所关于公司2018年年度报告的事后审核问询函相关问题的审核意见。

  光明房地产集团股份有限公司董事会

  二○一九年五月二十五日

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2019-05-25

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