地产“天王”的谢幕与逃顶

2019-06-03 来源: 作者:李宇嘉

  【环宇杂谈】

  近年来,内地开发商奉行“高负债、高周转”,而热点城市通过限售、配建等打击囤地,香港地产模式越来越难适应。

  李宇嘉

  

  香港,再无地产大佬!这是恒基地产董事局主席李兆基退休后,媒体为香港四大地产家族第一代全部谢幕,而书写这一特殊时刻的标题。师从香港的内地“开发商”,与香港的“发展商”,只有一字之差,但蕴涵的商业模式却天壤之别。“囤地+慢开发”,享受物业增值和租金收益,当香港地产商这一特殊的运营模式,遇上了二战后人口激增、工商业崛起的“四小龙”机遇,弹丸之地的香港,迎来了史无前例的地产热潮,也见证了地产四大家族的崛起。

  李嘉诚的长江实业,李兆基的恒基地产,郑裕彤的新世界,郭得胜的新鸿基,并称为香港地产的“四大家族”。即便在世界富豪榜上,香港地产大佬也可谓数十年如一日的常客。1997年,李兆基、郭炳湘家族双双跻身福布斯全球富豪榜前十,李嘉诚和郑裕彤则分别位于第15名和24名。1997年,四大家族财富超过440亿美元,按当时汇率折合人民币超过3600亿。当年,全国经济第一大省的广东,年财政收入不过500多亿,不及四大家族财富的1/7。

  1997年,在福布斯全球富豪榜上,内地排名最靠前的刘永行家族,仅位列第249位。后来居上的马化腾、马云、许家印、王健林等,当时才刚刚开始创业。其后20年,尽管历经亚洲金融危机、全球金融危机、全球QE退潮,香港地产时有起落,但四大家族的财富地位岿然不动。2018年,李嘉诚和李兆基分别以349亿美元、303亿美元,位列全球富豪榜第23位和24位,虽然略逊于背靠内地巨无霸市场的马化腾和马云,但其财富总量仍旧令人侧目。

  作为自由港、国际航运和金融中心,香港一直奉行低利率、零关税,不动产出让和税收就是港府的主要财源。要保持港府收入细水长流,土地就得挤牙膏式地供应,加上没有土地增值税,港府也不可能打击囤地,从而造就了香港“囤地+慢开发”的地产模式,以及四大地产商的财富神话。后来,四大家族由地产延伸至公用事业、零售领域,这被认为是香港贫富悬殊、民怨沸腾的罪魁祸首,《地产霸权》一书好卖也源于此,但四大家族的崛起却是时代必然。

  上世纪90年代,内地市场开放,凭借资金优势、开发经验、运营模式、政策眷顾等等,李嘉诚、李兆基等香港地产商在北上广等大城市囤积了大量土地,不仅开发了很多商业楼宇和小区,也先入为主地持有了核心地段的优质物业,典型如长实在北京西长安街的东方广场,恒基在北京火车站边上的恒基中心,这些都是上世纪90年代北京的“10大建筑”。擅长打造“国金”、“环贸”系地标的新鸿基、新世界,则占据上海、南京、成都和武汉的核心地段。

  上世纪90年代至本世纪初,四大地产商在内地物业投资,约150-200亿之间。1996年,恒基在内地13个省市拥有22个项目,资产估值137亿港元。彼时,王石、宋卫平才开始创业,而当时香港20大市值地产上市公司中,作为内地“优等生”的中海地产仅排第14位。近年来,内地开发商奉行“高负债、高周转”,而热点城市通过限售、配建等打击囤地,香港地产模式越来越难适应,四大地产商也开始抛售非核心城市和非核心区域的项目。

  当然,对于大城市核心区域,他们也不吝一掷千金。比如,近日恒基30.2亿拿下的北京朝阳孙河地块;2018年,恒隆、恒基、九隆仓等香港三大地产商争夺杭州市中心绝版百亿宝地——百井坊;再比如,2018年以来新鸿基和新世界布局作为大湾区重地的广州和深圳。相比内地地产市场之波澜壮阔,香港地产商“小批量开发、精品式运营、长期化持有”一如既往。

  香港和内地地产开发高景气均已过去,而在“增量顶部”来临前,四大地产商成功逃离,持有增值和租金收益均已超过开发利润。坐享香港低利率优势,背靠大湾区红利,加持内地都市圈溢价,作为守成者的香港地产“二代们”,无需像父辈们那样披荆斩棘。需要反思的是,规模远远大于香港四大的内地龙头们,眼看增量触顶却无法逃离,苦苦挣扎于转型的泥潭中。

  (作者系资深地产研究人士)

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2019-06-03

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