从地产成交下降说起

　　证券时报记者 李茂文

　　房地产价格的一涨再涨，终于让前期疯狂的成交量降了下来，这是好事。股市里，经常用“天量之后见天价”来判断阶段性顶部。房地产成交量在前期放大后的萎缩，以及价格的继续上涨，似乎有点“天量之后见天价”的味道。

　　地产价格的形成，与股票指数的形成有很多相似之处，譬如两者均是投资群体合力的结果。只不过股票变现容易，指数波动比地产价格波动更为频繁而已。成交量既然可以作为股票指数的判断依据，一番变通之后用来判断地产价格估计也是可行的。

　　股市单日成交天量的形成，一般都是买卖双方对于突发消息的不同解读，令多空双方激烈对抗，巨大的分歧最终导致天量，2007年的5月30日如此，今年的7月29日也是如此。股市天量，是多空双方分歧的总暴发，其结果是股市陷入阶段整理。而对于房地产，就要复杂得多，但内在的判断逻辑应大致相同。

　　对于房地产成交量的解读，自然是不可能采用当日成交来判断的，该数据的偶然性太大。判断的依据，只能是区域市场阶段性的成交量。从深圳市场看，2007年高成交量后，地产市场进入调整。而2009年，在上半年的连续放量后，8月份也出现了成交下降情况，行业中的“金九银十”也没有出现。地产成交量的下降，是买卖双方此前高换手之后的一种休整，与股市的表现很是相同。股市在单日天量形成后，市场在惯性的作用下，短期内一般会有一个冲高过程，并很可能创出所谓的天价。对于房地产而言，成交量连续放大，代表了看淡一方的战略撤退，没有足够的时间和空间，短期内不会再回来，成交量也只能是慢慢降低，市场也因为买力不足而涨幅放缓或者停止上涨。从成交量的角度看，房地产陷入阶段调整，应该是肯定的。

　　在这个调整后，地产价格还会不会继续上涨，这是大家更为关心的问题。

　　笔者以为，住房作为一个消费品，需求是决定其价格趋势的最重要因素。从目前情况看，住房需求，还没有到拐点；地产价格，也不会出现中长期拐点。笔者以为，从1994年住房体制改革启动以来，由于总需求的持续增加，房地产始终运行在上涨趋势中，在这个上涨周期里，地产商不断买地，不断建房，中间虽有曲折，但行业总体盈利不错。即使有个别地产商暂时不幸遭遇困难，也能找到合适的婆家收留，一切都好像没有问题。但地产周期的拐点，一定会到来。届时，地产公司累计的土地储备以及在建工程或者存货，都将遭遇持续减值。

　　地产的长周期拐点，笔者认为3-5年内应该会有一个说法。一方面，是住房总供给将会持续稳定增加，央企或国企背景的地产公司大量入市，就是供给增加的一个保障。另一方面，一涨再涨的房价，最终会抑制所谓的城市化需求。此外，有兴趣的读者，不妨关注下高考人数以及小学生新入学的相关数据，这些都是未来住房需求的最直接体现。总需求下降，总供给稳定增加，地产公司的长周期拐点，就不可避免到来了。

高房价对人才产生挤出效应

证券时报记者 李 坤

　　一面是鼓吹房价将继续大涨的地产商，一面是众多因买不起房而选择群租群居的广大消费者。正当众多地产商和地产投机者为今年房价大涨带来的大丰收弹冠相庆之时，高房价的巨大负面效应再次在我国社会经济的各个层面显现出来，过高的房价已经对人才产生挤出效应，并且阻碍了青年人才创业。

　　近日，一篇名为《房子让80后成为垮掉的一代》的网络帖迅速在全国各知名网站转载并引起热烈讨论，帖子直指高房价对年轻人创业热情和创业精神的打击。帖子称，“如今的大部分人不吃不喝需要大概15-20年的时间才能买套房。因为房子，我们害怕失业；因为房子，我们不敢创业；因为房子，我们被迫啃老；因为房子，我们不敢养育下一代。因为高房价，很多80后的抱负只是尽快拥有一套房子，因为房地产，80后沦落为最没有志气的一代。”

　　其实，并不只是80后对高房价无可奈何。即使是一些有学有所成的海外专业人才同样对国内的高房价无可奈何。目前在美国华盛顿某生物研究机构就职的博士后刘斌（化名）去年就萌生了回国发展的想法，并且与上海某知名研究所进行了联系。可惜的是，虽然刘斌的研究领域非常符合该研究所的发展方向，并且研究所也极力邀请他回国发展，但是权衡再三，刘斌最后还是放弃了回国的打算。

　　熟悉情况人士告诉记者，刘斌之所以放弃回国，一个非常重要原因就是上海的房价太高，回来后生活压力太大。该人士告诉记者，已经在美国十多年的刘斌在美国的发展也很成功，不仅拥有不菲的工资收入，而且在华盛顿拥有一套面积达500平米的独栋别墅，各方面的生活也非常惬意。但是如果回国，刘斌可能将面临一定的生活压力。据介绍，为了引进人才，上海研究所开出了不菲的条件，给予近三十万的年薪，并给予一定的住房补助。但是刘斌发现，与上海最近几年猛涨的房价和生活成本相比，这样的收入水平和住房补助仍旧是杯水车薪。考虑到回国后生活水准将会大幅下降可能对小孩的发展不利。所以权衡再三，刘斌最后还是放弃了回国的打算。

　　这样的案例并不少。一位在美国金融领域发展多年的人士最近也作出了回国定居的打算，并委托一个熟识的朋友在深圳物色价值在百万美元左右的合意楼盘。但是令他诧异的是，一路打听下来，居然发现百万美元在深圳根本无法买到合意的房子。最后该人士放弃回深圳发展的想法。

　　“如果房价高到连拥有较高收入的中产阶级都无法忍受，那么除了能产生房奴，还能指望产生什么创业家吗？”面对如此高房价，记者的一个朋友如此感慨。