证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 张达

　　当越来越多的开发商在房地产调控政策下转战商业地产时，资金压力已成为这些企业转型的头号难题，寻求新的商业地产融资模式成为当下热点。业内人士认为，房地产私募基金未来可能成为房地产企业资金的核心来源。

　　商业地产是典型的资金密集型行业，具有开发周期长，资金占用数额大、回笼缓慢的特点。以持有型商业开发地产为例，按目前的租金水平，一个项目想收回成本需要8年到11年的时间，这也决定了商业地产的融资难度要远大于住宅地产。受楼市调控的影响，低成本的银行信贷资金已经收紧，许多正在转型和计划转型商业地产的开发商都在寻找包括基金、信托、公司债券等多元化的融资渠道。

　　“由于普遍面临‘钱荒’，开发商一直想寻找一种适合长期发展的战略性融资渠道，近期政策对信托从严，这条路也被堵死了。”阳光厚土股权投资基金管理公司总经理陈方勇表示，基金、信托等产品，一方面对融资条件要求苛刻，另一方面要求的回报率也非常高，再加上银监会对信托的窗口指导，使得许多开发商一度陷入融资窘境。因此，自己成立基金公司或是与类似的金融机构合作，似乎成了开发商们解决资金难题的一个出口。

　　据了解，继金地集团首个房地产基金募集成功之后，许多开发商纷纷成立了自己的地产基金公司，阳光厚土即是阳光新业2010年成立的商业地产基金公司，而早在2006年，阳光新业就引入了新加坡政府产业投资公司这一战略合作伙伴，并构建出“金融+地产”的业务模式，即通过自身成立或与机构合作的方式来运作房地产基金，此类基金以私募股权基金为主，又分为核心基金、增值基金和机会基金。核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业；增值基金持有收租物业同时也进行新的投资；机会基金则主要投资开发领域或者公司上市前股权。

　　陈方勇认为，在调控影响下，房企的资金链普遍吃紧，信贷、信托融资均已受限，房地产私募基金作为一种创新的融资模式，未来可能成为房地产企业资金的核心来源。