证券时报多媒体数字报

　　曾经流行大富翁游戏可以帮助我们直观地理解“现金流”的重要性，即优质地段房地产产生的持续现金收益是财富稳定增长的源泉。一直以来，国内资本市场缺少以现金流为侧重点的投资产品，投资者很难通过资本市场实践大富翁的创富模式。

　　鹏华美国房地产基金投资于在美国和加拿大上市的拥有优质商业房地产、产生相对稳定现金流、并与投资者分享收益的房地产企业，即房地产信托凭证（REITs）。这些企业拥有多样的物业，主要收益来源于企业和个人支付的租金。简而言之，我们投资标的是美加两国重要企业的房东。

　　REITs的资产是商业地产而非住宅地产，租金收入来源于资质优良的企业和个人而非只是个人。投资REITs可以获得主要来源于租金收入的股息收入，以及主要来源于净资产增值的资本利得（过去29年平均值为5.45%）；REITs收取的租金相对稳定，并且租金增长长期高于通胀率；REITs的股票价格会随着房地产价格及资本市场价格波动而上下起伏。稳定并持续增长的现金收益机会是REITs最大的卖点，REITs总收益的2/3来源于累积现金收入。

　　美国商业地产在经历2008~2009年45%的价格调整后，已经出现不同程度的复苏，REITs目前仍处于复苏中期，出租率和租金都有所复苏，股息有较好成长空间，估值水平合理。与此同时，大部分房地产企业在危机后补充了资本，资产负债情况及流动性都有较大改观。　（作者系鹏华美国房地产证券投资基金拟任基金经理）