证券时报多媒体数字报

　　限购作为一种短期的行政手段，未来退出是必然的结果，将来或许更倾向于采用房产税这种可持续的、长期的经济手段。不论是短期行政手段，还是长期税收政策，对房地产的调控都将始终进行，只不过是长期政策取代短期政策。而如果政策的转换要以城镇个人住房信息系统建立为前提，那么，这将还需要相当长一段时间才能实现。

　　中央层面未见有政策松动迹象，一直强调要巩固调控成果，而近日，南京上调公积金额度、宁波以商业贷款购买的住房可转公积金贷款，我们认为这是当地在一定范围内实行地方性调控政策的优化，而尚不能解读为全国性的房地产调控松动前奏。

　　央行10月28日发布的《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》称，三季度末，地产开发贷款余额为7887亿元，同比下降4.8%，比上季末下降5.3%。房产开发贷款余额2.64万亿元，同比增长14.9%，比上季末低3.5个百分点。个人购房贷款余额6.94万亿元，同比增长16.8%，比上季末低1.3个百分点。我们回顾并总结了近10年房地产调控中，银行在其中或支持、或封卡的作用，目前，银行显然处于一个封卡房地产的周期中。国家近期针对中小企业出现资金流短缺、经营困难而对货币政策进行微调，并非直接指向房地产，因此板块受益有限。

　　我们认为，近期市场对各个会议内容的乐观解读，引起了地产股上周的短期上涨行情。一方面，地方性事件、部委官员的政策解释对地产股能造成如此大影响，可见地产股估值已长期处于底部，市场对利好极其渴求；另一方面，我们认为行业中长期机会的出现，仍有赖于房地产调控政策的松动和流动性的宽松，而目前还不能预见这种情形的出现。行业短期出现估值修复性反弹，中期趋势性机会仍需等待政策放行，维持行业“中性”评级，长期建议关注财务状况良好、销售业绩锁定的龙头公司。　（作者系德邦证券分析师）