证券时报多媒体数字报

　　（上接D8版）

　　上表中取水许可证将于今年年底到期，到期后可正常续办，不存在无法取得续期的取水许可证的风险。如因无法续期办理前述取水许可证而给上市公司带来损失的，相关损失由甘肃电投全部承担。

　　（八）国投甘肃小三峡发电有限公司

　　１、概况

　　■

　　２、历史沿革

　　（１）１９９４年设立

　　根据甘肃省经济体制改革委员会体改委发（１９９４）３７号文《关于设立甘肃小三峡水电开发有限责任公司的批复》的核准，国能中型水电实业开发公司、甘肃省电力建设投资开发公司及甘肃省电力公司于１９９４年６月３０日共同出资成立了甘肃小三峡水电开发有限责任公司。小三峡水电设立时，注册资本为人民币１４，０００万元。其中，国能中型水电实业开发公司出资７，０００万元，甘肃省电力建设投资开发公司出资４，２００万元，甘肃省电力公司出资２，８００万元。甘肃金升会计师事务所出具“甘金会审字【１９９６】第１１３号”审计报告，对此次出资进行了验证。设立时小三峡水电的股权结构如下：

　　单位：万元

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　　（２）２０００年增资

　　２０００年２月，小三峡召开股东会，一致同意将公司的注册资本增至２４５４４万元，各股东同比例增资。此次增资经甘肃省金升会计师事务所出具的“甘金会验字２０００第（００７）号”验证。此时，公司的股权结构为：

　　单位：万元

　　■

　　注：国投中型水电公司于２０００年更名为国投电力公司。

　　（３）２００２年６月股权划转

　　根据国家开发投资公司【２００２】５９号文《关于将国投电力公司部门资产划回至国家开发投资公司的通知》，以及小三峡股东会议决定，国投电力公司所持有的小三峡股权被划转至国家开发投资公司。至此，公司的股权结构为：

　　单位：万元

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　　（４）２００２年１０月股权转让

　　根据２００２年１０月小三峡水电股东会决议，国家开发投资公司将其所持有的５０％小三峡水电股权转让给中国石化湖北兴化股份有限公司（后更名为国投华靖电力控股股份有限公司），至此，公司的股权结构为：

　　单位：万元

　　■

　　（５）２００７年增资及股权比例调整

　　根据２００７年９月小三峡水电股东会决议，小三峡水电的注册资本增加至８．６亿元。其中，国投华靖电力控股股份有限公司认缴５１９９１万元，甘肃电投（原名甘肃省电力建设投资开发公司）认缴２８００９万元，甘肃省明珠投资股份有限公司（原名甘肃省电力公司）认缴６０００万元。截止２００７年１１月２８日，此次增资实际出资４４０００万元，累计实收资本为６８５４４万元。此次出资经甘肃金升会计师事务所“甘金会验字【２００７】第００６号”验资报告验证。至此，小三峡水电的股权结构如下：

　　单位：万元

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　　（６）２００８年股权转让

　　２００８年１１月公司股东会书面决议，公司股东甘肃电投将其所持有公司的３２．５７％股权转让给甘肃电投陇能股份有限公司，２００８年１２月２５日进行了工商变更。至此，公司的股权结构为：

　　单位：万元

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　　（７）２００８、２００９年增资

　　经甘肃省金升会计师事务所２００８年１２月３１日出具的“甘金会验字【２００８】第００７号”验资报告及２００９年７月３日出具的“甘金会验字【２００９】第００１号”验资报告验证，截止２００９年５月１５日，小三峡水电累计实收资本为８６０００万元。至此，公司的股权结构为：

　　单位：万元

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　　（８）２０１１年股权转让

　　２０１１ 年１０月１３日，国投甘肃小三峡发电有限公司股东会通过关于股东变更及修订公司章程的决议，全体股东一致同意公司股东甘肃电投陇能股份有限公司将其所持有的公司３２．５７％的股权转让给甘肃电投。至此，公司的股权结构为：

　　单位：万元

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　　截至本报告出具日，国投小三峡水电股权结构未发生变化，不存在出资不实或影响其合法存续的情况。

　　３、股权及控制关系

　　小三峡水电的控股股东为国投华靖电力控股股份有限公司，其控股股东为国家开发投资公司，实际控制人为国务院国资委。

　　４、主要资产情况、对外担保情况及主要负债情况

　　（１）主要资产概况

　　截至２０１１年１０月３１日，小三峡水电的主要资产情况如下表所示（未经审计）：

　　单位：元

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　　（２）对外担保情况

　　截至本报告书签署日，小三峡水电不存在对外担保情况。

　　（３）主要负债情况

　　截至２０１１年１０月３１日，小三峡水电的主要负债情况如下表所示（未经审计）：

　　单位：元

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　　５、最近两年及一期的主要财务数据（未经审计）

　　单位：元

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　　６、交易标的取得其他股东的同意或者符合章程规定的股权转让前置条件情况

　　小三峡水电的公司类型为有限责任公司，且截至本报告出具日，小三峡水电的股东甘肃电投已履行相关决策程序同意以持有的小三峡水电的股权认购西北化工？新增发行股份，另外两名股东国投华靖电力控股股份有限公司及甘肃明珠投资股份有限公司同意放弃优先购买权。小三峡水电公司章程中未规定股份转让相关的前置条件。

　　７、业务资质情况

　　２００８年３月２１日，取得国家电力监督委员会颁发的中华人民共和国电力业务许可证，许可证编号：１７３１１０７－００２７９，有效期从２００７年３月２３日到２０２７年３月２２日。登记名称：国投甘肃小三峡发电有限公司，许可类别：发电类。

　　２０１０年１月１８日，取得国家电力监督委员会颁发的中华人民共和国电力业务许可证，许可证编号：１７３１１０９－００５７２，有效期从２０１０年１月１８日到２０３０年１月１７日。登记名称：国投甘肃小三峡发电有限公司乌金峡水电站，许可类别：发电类。

　　２０１０年１月１日，取得水利部黄河水利委员会颁发的中华人民共和国取水许可证，许可证编号：取水（国黄）字（２０１０）第２２００５号。有效期从２０１０年１月１日到２０１５年１２月３１日。登记名称：国投甘肃小三峡发电有限公司，许可类别：取水类。

　　２０１０年１月１日，取得水利部黄河水利委员会颁发的中华人民共和国取水许可证，许可证编号：取水（国黄）字（２０１０）第２２００６号。有效期从２０１０年１月１日到２０１５年１２月３１日。登记名称：国投甘肃小三峡发电有限公司，许可类别：取水类。

　　三、拟注入资产的评估情况

　　（一）各家水电公司的评估情况

　　１、甘肃电投炳灵水电开发有限责任公司

　　（１）成本法

　　资产账面价值２７６，２４６．８９万元，评估值２９１，２４５．６０万元，评估增值１４，９９８．７１万元，增值率５．４３％。负债账面价值２２１，５２５．７９万元，评估值２２１，５２５．７９万元，评估无增减值变化。净资产账面价值５４，７２１．１０万元，评估值６９，７１９．８１万元，评估增值１４，９９８．７１万元，增值率２７．４１％。详见下表。

　　资产评估结果汇总表（金额单位：人民币万元）

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　　（２）收益法

　　经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用现金流折现方法（ＤＣＦ）对企业股东全部权益价值进行了评估。评估结果如下：

　　甘肃电投炳灵水电开发有限责任公司在评估基准日２０１１年１０月３１日的净资产账面值为５４，７２１．１０万元，评估后的股东全部权益资本价值（净资产价值）为６４，５０３．４６万元，评估增值９，７８２．３６万元，增值率１７．８８％。

　　２、甘肃电投河西水电开发有限责任公司

　　（１）成本法

　　资产账面价值９９，２７８．２６万元，评估值１３４，５７３．５７万元，评估增值３５，２９５．３１万元，增值率３５．５５％。负债账面价值６４，７５４．４６万元，评估值６４，７５４．４６万元，评估无增减值变化。净资产账面价值３４，５２３．８０万元，评估值６９，８１９．１１万元，评估增值３５，２９５．３１万元，增值率１０２．２３％。详见下表。

　　资产评估结果汇总表（金额单位：人民币万元）

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　　由上表可知，增减值幅度较大的主要为固定资产评估增值３４，２４０．８４万元，增值率３８．９０％；在建工程减值６４．７１万元，减值率９１．８７％；无形资产评估增值１，０６０．６４万元，增值率１４６．８１％。其中：

　　固定资产的增值体现为工程建设期间较早，近几年建筑材料价格及人工机械费用大幅上涨造成评估原值增值。评估净值增值一是由于评估重置价值的增值，二是因为评估所采用的经济耐用年限高于企业账面折旧年限。

　　在建工程包括在建工程土建工程和设备安装工程，账面值７０４，４１３．０８元。（１）在建工程（土建）账面值４１１，４７４．８０元，为在建的龙首一级值班室、西街办公楼供暖系统改造及龙首二级照明设施检修等。由于西街办公楼供暖系统改造及龙首二级照明设施检修项目在相应固定资产评估值中予以考虑，因此评估为零。对龙首一级值班室新建项目，因其基本反映了评估基准日的购建成本，以清查核实后账面值作为评估值。在建工程（土建工程）评估值 ５７，３００．００ 元；（２）在建工程（设备）账面值２９２，９３８．２８元，为龙首一级及龙首二级机组检修费和地源热泵维护费用。由于龙首一级及龙首二级机组检修费在相关资产评估值中予以考虑，此处评估为零。

　　无形资产的增值原因是纳入评估的４宗土地在２００５年至２００７年取得，时间较早，土地时的账面成本低，近年来该区域土地价值有一定幅度上涨，导致本次评估值与账面值相比有一定程度的增值。情况如下：

　　１）土地概况

　　此次估价对象为甘肃电投河西水电开发有限责任公司所使用的土地，甘肃电投河西水电开发有限责任公司所使用的土地使用权，共４宗土地，共计面积４０１，７５０ｍ２，账面值７，１１０，４８７．０５元，土地登记状况具体如下：

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　　２）土地评估结果

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　　３）评估方法

　　估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，本次评估主要选用市场比较法，成本逼近法、基准地价法。

　　肃土国用（２０１１）第２４６号、肃土国用（２０１１）第２４７号宗地处于肃南县基准地价等级范围外，由于待估宗地离城市规划区较远，并且肃南县近两年工业用地交易案例少，无法使用市场比较法，因此采用了基准地价法和成本逼近法。

　　甘区国用（２００７）第０１５号因甘州区近两年工业用地交易案例、征地补偿案例较为丰富，且待估宗地与交易案例处于同一供需圈内，故黑河龙首一级办公区、厂房及引水枢纽用地，采用了市场比较法和成本逼近法。

　　张国用（２００８）第０８０４５７号宗地，位于张掖市甘州区二级商业基准地价范围内，近年来甘州区商业用地成交案例较为丰富，故采用了基准地价法和市场比较法。

　　４）评估过程及其相关参数选择和依据

　　从前述表格中，对４宗土地的评估结果看，增值额和增值幅度较大的是黑河龙首一级办公区、厂房及引水枢纽用地（甘区国用（２００７）第０１５号）现将其评估过程及其相关参数选择和依据进行说明，其余土地的评估情况请投资者详细阅读本次注入资产的评估报告：

　　黑河龙首一级办公区、厂房及引水枢纽用地（甘区国用（２００７）第０１５号）的使用权类型为出让，土地使用权截止日期为２０５５年１１月１９日。评估基准日至终止日期止，宗地的剩余使用年限按４４．０８年进行设定。估价对象所占用土地的总面积为３１８，１６７ｍ２。估价对象地价定义如下表：

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　　Ａ、方法选择

　　估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况。因待估宗地所处片区，近年来征地补偿案例较丰富，故待估宗地适用成本逼近法。因甘州区近两年工业用地交易案例较为丰富，且待估宗地与交易案例处于同一供需圈内，故待估宗地适用市场比较法。

　　Ｂ、估价过程

　　Ｂ．１、成本逼近法

　　成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：

　　土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益

　　Ｂ．１．１、土地取得费及相关税费

　　Ｂ．１．１．１、土地取得费

　　根据《中华人民共和国土地管理法》中第四十七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。

　　根据《甘肃省人民政府关于印发甘肃省征地补偿区片综合地价及甘肃省征地补偿统一年产值标准的通知》（甘政发【２００９】８８号），甘州区龙渠乡、甘浚镇１９７３９．６１元／公顷，土地补偿费和安置补助费最高补偿标准为同一年产值的１６倍。

　　根据《龙首一级土地勘测定界技术报告》，并调查待估宗地周边区域的土地利用情况，在征用前为国有未利用地，故待估宗地无土地补偿费和安置补助费。结合待估宗地周边地上附着物和青苗补偿情况，确定待估宗地地上附着物和青苗补偿费为统一年产值的一倍。

　　综上所述，故土地补偿费为０元／平方米；安置补助费为０元／平方米；地上青苗补偿费为１．９７元／平方米。合计土地征地补偿费用１．９７元／平方米。

　　Ｂ．１．１．２、相关税费

　　Ｂ．１．１．２．１、征地管理费

　　根据《关于降低征地管理费等收费标准的通知》（甘价房地【２００１】２２２号）规定：经批准征用土地的建设单位，应当按征地费用总额４％的标准，向负责具体征地工作的土地行政主管部门或其委托的征地事务机构缴纳征地管理费。目前按照现行收费标准的７０％计收。

　　征地管理费＝１．９７×２．８％＝０．０６（元／平方米）

　　Ｂ．１．１．２．２、耕地占用税

　　因待估宗地征用前为国有未利用地，故无耕地占用税。

　　Ｂ．１．１．２．３、耕地开垦费

　　因待估宗地征用前为国有未利用地，故无耕地开垦费。

　　综上，土地取得费及相关税费合计为：土地取得费＋征地管理费＋耕地占用税＋耕地开垦费＝１．９７＋０．０６＝２．０３（元／平方米）

　　Ｂ．１．２、土地开发费

　　根据《关于印发甘肃省城市基础设施配套费收费管理暂行办法的通知》（甘价服务【２００２】２１６号），确定其他县每平方米２０元。结合待估宗地所处片区的相关成本标准，确定甘州区基础设施配套费中，一通为６元／平方米，场地平整为３元／平方米。待估宗地红线外实际开发程度为三通部分场地平整，结合甘州区所在片区土地开发的平均情况，三通部分场地平整的土地开发费＝１８＋３／２＝１９．５元／平方米

　　Ｂ．１．３、投资利息

　　根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为１年，投资利息率按估价基准日中国人民银行公布的短期贷款（１年以内含１年）贷款利息率６．５６％计，按复利计算。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：投资利息＝２．０３×６．５６％×１＋１９．５×１×（（１＋６．５６％）０．５－１）＝０．７６（元／平方米）

　　Ｂ．１．４、投资利润

　　按照当地实际情况，综合考虑我国经济增长因素及工业土地开发的实际情况，本次评估取土地开发的年投资利润率为１０％，则投资利润为：投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×１０％ ＝（２．０３＋１９．５）×１０％＝ ２．１５（元／平方米）

　　Ｂ．１．５、土地增值收益

　　考虑到当地工业用地土地出让金及相关增值收益占比，结合行业经验判断，确定土地增值收益按成本价格的１５％计算：

　　土地增值收益＝（土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋投资利润）×１５％ ＝（２．０３＋１９．５＋０．７６＋ ２．１５）×１５％＝３．６７（元／平方米）

　　Ｂ．１．６、无限年期土地使用权价格

　　依据成本逼近法计算公式：无限年期土地价格ＶＮ＝１＋２＋３＋４＋５＝２．０３＋１９．５＋０．７６＋ ２．１５＋３．６７＝２８．１１（元／平方米）

　　Ｂ．１．７、宗地区域及个别条件修正

　　待估宗地位于甘州区基准地价等级外，参考基准地价末等级进行修正，故根据甘州区末等工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价各项因素进行评估。具体如下表：

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　　甘州区工业用途地价因素修正系数表

　　■

　　待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表

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　　确定待估宗地综合修正系数为－１．０％。

　　宗地个别及区域条件修正后地价

　　＝区位修正前的地价×（１＋宗地个别及区域条件修正系数）

　　＝２８．１１×（１－１．０％）

　　＝２７．８３（元／平方米）

　　Ｂ．１．８、有限年期土地使用权价格

　　根据有限年期地价测算公式：

　　■

　　式中：Ｖｎ ── 待估宗地设定年期土地使用权价格（元／平方米）

　　ＶＮ ── 无限年期土地使用权价格（元／平方米）

　　ｒ ── 土地还原率［土地还原率按估价基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率３．５％，再加上一定的风险因素调整值，按６％计］

　　ｎ ── 待估宗地设定年期（５０年）

　　有限年期土地价格

　　Ｖｎ＝２７．８３×０．９２３３

　　＝２５．７（元／平方米）

　　Ｂ．２、市场比较法

　　市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。

　　公式：Ｖ ＝ ＶＢ×Ａ×Ｂ×Ｃ×Ｄ

　　其中：

　　Ｖ估价宗地价格；

　　ＶＢ——比较实例价格；

　　Ａ ——待估宗地交易情况指数／比较实例交易情况指数；

　　Ｂ——待估宗地估价基准日地价指数／比较实例交易期日地价指数；

　　Ｃ——待估宗地区域因素条件指数／比较实例区域因素条件指数；

　　Ｄ——待估宗地个别因素条件指数／比较实例个别因素条件指数；

　　通过调查，选择了与待估宗地用途相同或相近、在同一供需圈的比较案例，各比较案例的具体情况见下表：

　　■

　　Ｂ．２．１、比较因素的选择和修正

　　根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表，详见下表：

　　比较实例因素条件指数表

　　■

　　Ｂ．２．２、编制因素条件修正系数表

　　将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，得到因素修正系数，具体如下：

　　■

　　Ｂ．２．３、确定评估结果

　　经过比较分析和测算，分别得到三个比较实例的比准价格，由于三个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法的评估结果。当比较案例与待估宗地的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，年期修正公式如下：

　　■

　　式中：

　　Ｋ——比较实例的土地使用年期修正系数

　　ｒ——土地还原率（土地还原利率按估价基准日时中国人民银行公布的一年期存款利率３．５％，再考虑一定的通货膨胀率和风险因素调整值以及当地土地市场发展状况以及经济发展水平，按６％计。）

　　ｎ——比较案例或待估宗地土地使用年限（４４．０８年）

　　ｍ——法定最高使用年限（５０年）

　　综上所述Ｋ＝０．９７６４

　　宗地地价＝（２３．９＋２３．７＋２４．５）÷３×０．９７６４＝２３．５（元／平方米）

　　Ｃ、地价的确定

　　Ｃ．１、价确定的方法

　　根据以上评估过程，不同方法的评估结果参见下表。考虑到待估宗地两种方法求得地价都比较符合当地的实际地价水平，且相差幅度不大，故采用简单算术平均值作为待估宗地的出让土地使用权价格。具体情况如下表：

　　■

　　Ｃ．２、估价结果

　　估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：评估土地总面积：３１８，１６７平方米，评估土地总地价７８２．６９万元

　　Ｄ、评估增减值分析

　　无形资产－土地使用权评估值７，８２６，９００．００元，评估增值６，９４６，５３８．３４元，增值率为７８９．０６ ％。土地使用权评估增值主要原因是：黑河龙首一级（办公区、厂房及引水枢纽用地）账面值为２００７年９月获取时土地成本摊销后价值体现，由于近年来经济发展，对工业用地需求的增加，使得本次评估值与账面值相比，有较大幅度的增值。

　　（２）收益法

　　经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用现金流折现方法（ＤＣＦ）对企业股东全部权益价值进行了评估。评估结果如下：

　　甘肃电投河西水电开发有限责任公司在评估基准日２０１１年１０月３１日的净资产账面值为３４，５２３．８０万元，评估后的股东全部权益资本价值（净资产价值）为８８，３１２．２０万元，评估增值５３，７８８．４０万元，增值率１５５．８０％。

　　３、甘肃西兴能源投资有限公司

　　（１）成本法

　　资产账面价值９５，７７４．４６万元，评估值１０１，７２５．６２万元，评估增值５，９５１．１６万元，增值率６．２１％。负债账面价值６７，７９４．０６万元，评估值６７，７９４．０６万元，评估无增减值变化 。净资产账面价值２７，９８０．４０万元，评估值３３，９３１．５６万元，评估增值５，９５１．１６万元，增值率２１．２７％。详见下表。

　　资产评估结果汇总表（金额单位：人民币万元）

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　　由上表可见，增值幅度大的为无形资产土地使用权的增值。纳入评估的共５宗土地，共计面积１７０，９８７．１０ ｍ２，账面值７５７，８００．８８元，其中青海祁连县两宗地为２００５年１１月获取，肃南县三宗地为２００６月１１月获取，其账面值为早期土地入账价值，近年来工业用地地价有较大涨幅，故本次本次评估值与账面值相比有较大幅度增值。评估情况如下：

　　１）土地概况

　　甘肃西兴能源投资有限公司所使用的土地使用权，共５宗土地，共计面积１７０，９８７．１０ ｍ２，账面值７５７，８００．８８元。土地登记状况具体如下：

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　　２）土地评估结果

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　　从上表中可以看出，增值额和增值率最高的是厂房及办公楼用地（肃土国用（２０１１）第２８０号），增值１１１．６６万元，增值率５７２．４８％。

　　３）评估方法

　　按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用市场比较法、成本逼近法、基准地价法。其中：

　　大坝部分用地、非常溢洪洞用地、临时建设用地（祈土国用（２００５）第１８１７号）和引水管外露部分用地（祁土国用（２００５）第１８１８号）地处于祁连县，近两年工业用地交易案例较为丰富，且近年来征地补偿案例较丰富，因此采用了市场比较法和成本逼近法；

　　三道湾水电站坝区用地（肃土国用（２０１１）第２７８号）、闸口用地（肃土国用（２０１１）第２７９号）、厂房及办公楼用地（肃土国用（２０１１）第２８０号）３宗土地离城市规划区较远，且近年来征地补偿案例较丰富，因此采用了基准地价法和成本逼近法。

　　４）评估过程及其相关参数选择和依据

　　从前述表格中，对５宗土地的评估结果看，增值额和增值幅度最大的是厂房及办公楼用地（肃土国用（２０１１）第２８０号），现将其评估过程及其相关参数选择和依据进行说明，其余土地的评估情况请投资者详细阅读本次注入资产的评估报告：

　　该土地总面积为７０，５１７．６０ ｍ２，使用权截止日期为２０５５年１２月２日，宗地的剩余使用年限按４４．１２年进行设定。估价对象的具体价格定义见下表：

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　　Ａ、方法选择

　　估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况。 因待估宗地所处片区，近年来征地补偿案例较丰富，故待估宗地使用成本逼近法。待估宗地虽处于肃南县基准地价等级范围外，但可参考基准地价末等级地，并做适当修正来确定，故选用基准地价法。

　　Ｂ、估价过程

　　Ｂ．１、基准地价法

　　根据《肃南县城市规划区基准地价评估成果报告》（估价基准日２００７年１月１日），肃南县城市规划区基准地价分商业、住宅、工业三种用途。各种用途基准地价见下表：

　　单位：元／平方米

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　　根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：

　　基准地价系数修正法评估的

　　宗地地价＝［基准地价×Ｋ１×（１＋∑Ｋ）×Ｋｉ＋开发程度修正值］×Ｋ２

　　式中：

　　Ｋ１－期日修正系数

　　∑Ｋ－影响地价区域因素及个别因素修正系数之和

　　Ｋｉ－其他修正系数

　　Ｋ２－土地使用年期修正系数

　　根据估价对象的具体位置及《肃南县城市规划区土地级别图》，确定估价对象所在土地级别为等级外，参照工业用地末等级，基准地价为１１．４１元／平方米。

　　Ｂ．１．１、确定期日修正系数（Ｋ１）

　　本次评估的估价基准日为２０１１年１０月３１日，基准地价所对应的基准日（２００７年１月１日）与本次评估基准日不一致。根据中国土地市场网数据显示，结合当地与待估宗地处于同一供需圈范围内的水工建筑类工业用地的地价涨幅情况，本次评估确定期日修正系数１．７７。

　　Ｋ１＝２０．２／１１．４１＝１．７７。

　　Ｂ１．２、区域因素及个别因素修正

　　待估宗地位于肃南县基准地价等级外，参考基准地价末等级进行修正，故根据肃南县四级工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价各项因素进行评估。

　　■

　　肃南县四级工业用途地价因素修正系数表

　　■

　　待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表

　　■

　　确定待估宗地综合修正系数为∑Ｋ＝－０．９８％

　　Ｂ．１．２．１、确定其他因素修正系数

　　由于本次评估为一般工业用地，并无其他特殊因素，故无需进行其他因素修正，则其他因素修正系数为１．０．

　　Ｂ．１．２．２、确定开发程度修正值

　　根据《肃南县城市规划区基准地价评估成果报告》，肃南县宗地开发程度修正表如下：

　　■

　　估价对象设定开发程度为三通一平，基准地价设定开发程度为六通一平，需要进行开发程度的修正，根据上表，确定开发程度修正值＝ 三通一平修正值－六通一平修正值＝１０．８－１７．５５＝－６．７５

　　Ｂ１．２．３、确定土地使用权年期修正系数（Ｋ２）

　　估价对象设定年期为４４．１２年，与基准地价所对应的年期不一致，故需进行年期修正，修正公式为：

　　■

　　公式中：

　　Ｋ２－估价对象的土地使用年期修正系数

　　ｒ－土地还原率［土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期存款利率３．５％，再加上一定的风险因素调整值，按６．６９％计］

　　ｍ－估价对象设定使用年限４４．１２年

　　ｎ－基准地价设定土地使用年期５０年

　　根据上述公式，估价对象的土地使用权年期修正系数为０．９８１１。

　　Ｂ１．２．４、确定对基准地价修正后的结果

　　根据公式：宗地地价＝［基准地价×Ｋ１×（１＋∑Ｋ）×Ｋ３ ＋开发程度修正值］×Ｋ２

　　＝［１１．４１×１．７７×（１－０．００９８）×１－６．７５］×０．９８１１＝１３．０（元／平方米）

　　Ｂ．２、成本逼近法

　　成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：

　　土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益

　　Ｂ．２．１、土地取得费及相关税费

　　Ｂ．２．１．１、土地取得费

　　根据《中华人民共和国土地管理法》中第四十七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。

　　根据《甘肃省人民政府关于印发甘肃省征地补偿区片综合地价及甘肃省征地补偿统一年产值标准的通知》（甘政发【２００９】８８号），肃南县康乐乡统一年产值标准为１４７５５．７９元／公顷，土地补偿费和安置补助费最高补偿标准为同一年产值的１６倍。

　　根据《土地勘测定界技术报告》（张掖市土地规划勘测院２００５．３．１３），并调查待估宗地周边区域的土地利用情况，在征用前为国有未利用地，故待估宗地无土地补偿费和安置补助费。结合待估宗地周边地上附着物和青苗补偿情况，确定待估宗地地上附着物和青苗补偿费为统一年产值的１倍。

　　综上所述，故土地补偿费为０元／平方米；安置补助费为０元／平方米；地上青苗补偿费为１．４８元／平方米。合计土地征地补偿费用１．４８元／平方米。

　　Ｂ．２．２、相关税费

　　Ｂ．２．２．１、征地管理费

　　根据《关于降低征地管理费等收费标准的通知》（甘价房地【２００１】２２２号）规定：经批准征用土地的建设单位，应当按征地费用总额４％的标准，向负责具体征地工作的土地行政主管部门或其委托的征地事务机构缴纳征地管理费。目前按照现行收费标准的７０％计收。

　　征地管理费＝１．４８×２．８％＝０．０４（元／平方米）

　　Ｂ．２．２．２、耕地占用税

　　因待估宗地征用前为国有未利用地，故无耕地占用税。

　　Ｂ．２．２．３、耕地开垦费

　　因待估宗地征用前为国有未利用地，故无耕地开垦费。

　　综上，土地取得费及相关税费合计为：

　　＝土地取得费＋征地管理费＋耕地占用税＋耕地开垦费

　　＝１．４８＋０．０４＝１．５２（元／平方米）

　　Ｂ．２．３、土地开发费

　　待估宗地红线外实际开发程度为三通部分场地平整，结合肃南县土地开发的平均情况，参照表４－４确定：

　　三通部分场地平整的土地开发费＝１０．８＋４．０５＝１４．８５元／平方米

　　Ｂ．２．４、投资利息

　　根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为１年，投资利息率按估价基准日中国人民银行公布的短期贷款（１年以内含１年）贷款利息率６．５６％计，按复利计算。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：

　　投资利息＝１．５２×６．５６％×１＋１４．８５×１×（（１＋６．５６％）０．５－１）

　　＝０．５８（元／平方米）

　　Ｂ．２．５、投资利润

　　按照当地实际情况，综合考虑我国经济增长因素及工业土地开发的实际情况，本次评估取土地开发的年投资利润率为１０％，则投资利润为：

　　投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×１０％

　　＝（１．５２＋１４．８５）×１０％

　　＝ １．６４（元／平方米）

　　Ｂ．２．６、土地增值收益

　　考虑到当地工业用地土地出让金及相关增值收益占比，结合行业经验判断，确定土地增值收益按成本价格的１５％计算：

　　土地增值收益＝（土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋投资利润）×１５％＝（１．５２＋１４．８５＋ ＋０．５８＋１．６４）×１５％＝２．７９（元／平方米）

　　Ｂ．２．７、无限年期土地使用权价格

　　依据成本逼近法计算公式：

　　无限年期土地价格ＶＮ＝１＋２＋３＋４＋５

　　＝１．５２＋１４．８５＋ ＋０．５８＋１．６４＋２．７９＝２１．３８（元／平方米）

　　Ｂ．２．８、宗地区域及个别条件修正

　　参见基准地价法中，区域因素及个别因素修正。确定待估宗地综合修正系数为－０．９８％。

　　宗地个别及区域条件修正后地价＝区位修正前的地价×（１＋宗地个别及区域条件修正系数）＝２１．３８×（１－０．９８％）＝２１．１７（元／平方米）

　　Ｂ．２．９、有限年期土地使用权价格

　　根据有限年期地价测算公式：

　　■

　　式中：Ｖｎ ── 待估宗地设定年期土地使用权价格（元／平方米）

　　ＶＮ ── 无限年期土地使用权价格（元／平方米）

　　ｒ ── 土地还原率（土地还原率按估价基准日时中国人民银行公布的一年期存款利率３．５％，再加上一定的风险因素调整值，按６．６９％计）

　　ｎ ── 待估宗地设定年期（５０年）

　　因此，有限年期土地价格Ｖｎ＝２１．１７×０．９４２６＝２０．０（元／平方米）

　　Ｃ、地价的确定

　　Ｃ．１、地价确定的方法

　　根据以上评估过程，不同方法的评估结果参见下表。由于待估宗地地处城镇基准地价土地末等级外，另因待估宗地相关征地补偿行为发生在近年，且周边与待估宗地相近用途的征地补偿案例较为丰富，征地补偿标准相对统一。故成本逼近法较基准地价法更接近当地的实际地价水平。

　　故采用加权平均法确定待估宗地的出让土地使用权价格，其中成本逼近法权重选取０．８，基准地价法权重选取０．２。地价结果如下表：

　　■

　　Ｃ．２、估价结果

　　估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：

　　评估土地总面积：７０，５１７．６０平方米、评估土地总地价１３１．１６万元

　　Ｄ、评估增减值分析

　　无形资产－土地使用权评估值１，３１１，６００．０元，评估增值１，１１６，５６１．６４元，增值率为５７２．４８ ％。

　　土地使用权评估增值主要原因是：被评估企业账面值是２００６年１１月１日购入的土地成本摊销后余额，取得土地使用权年期较早，而近几年随着经济的发展导致该区域内土地需求旺盛，从而使得土地价格涨幅较大。

　　（２）收益法

　　经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用现金流折现方法（ＤＣＦ）对企业股东全部权益价值进行了评估。评估结果如下：

　　甘肃西兴能源投资有限公司在评估基准日２０１１年１０月３１日的净资产账面值为２７，９８０．４０万元，评估后的股东全部权益资本价值（净资产价值）为３６，４４０．１６万元，评估增值８，４５９．７６万元，增值率３０．２３％。

　　４、甘肃双冠水电投资有限公司

　　甘肃双冠水电投资有限公司尚未建成发电，因此采用成本法一种方法评估。评估结论如下：

　　资产账面价值７７，５４８．９９万元，评估值７７，９４８．８２万元，评估增值３９９．８３万元，增值率０．５２ ％。负债账面价值５９，５４８．９９万元，评估值５９，５４８．９９万元，评估无增减值变化。净资产账面价值１８，０００．００万元，评估值１８，３９９．８３万元，评估增值３９９．８３万元，增值率２．２２％，增值幅度很小。详见下表。

　　资产评估结果汇总表（金额单位：人民币万元）

　　■

　　５、甘肃电投九甸峡水电开发有限责任公司

　　（１）成本法

　　资产账面价值２６２，４３９．１１万元，评估值２８２，６７８．９５万元，评估增值２０，２３９．８４万元，增值率７．７１％。负债账面价值１９９，９７７．５４万元，评估值１９９，９８２．３６万元，评估增值４．８２万元。净资产账面价值６２，４６１．５７万元，评估值８２，６９６．５９万元，评估增值２０，２３５．０２万元，增值率３２．４０％。各项资产的增值幅度较小，详见下表。

　　资产评估结果汇总表 （金额单位：人民币万元）

　　■

　　（２）收益法

　　经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用现金流折现方法（ＤＣＦ）对企业股东全部权益价值进行了评估。评估结果如下：

　　甘肃电投九甸峡水电开发有限责任公司在评估基准日２０１１年１０月３１日的净资产账面值为６２，４６１．５７万元，评估后的股东全部权益资本价值（净资产价值）为１００，０２８．７９万元，评估增值３７，５６７．２２万元，增值率６０．１４％。

　　６、甘肃电投洮河水电开发有限责任公司

　　（１）成本法

　　资产账面价值１５８，６２１．４２万元，评估值１７５，０００．３１万元，评估增值１６，３７８．８９万元，增值率１０．３３％。负债账面价值１２６，９３２．２８万元，评估值１２６，９３２．２８万元，评估无增减值变化。净资产账面价值３１，６８９．１４万元，评估值４８，０６８．０３万元，评估增值１６，３７８．８９万元，增值率５１．６９％。详见下表：

　　资产评估结果汇总表（金额单位：人民币万元）

　　■

　　从上表中可知，洮河水电资产的增值主要体现在无形资产土地使用权。纳入评估范围的共１２宗土地，共计面积５４２，７２７．６０ ｍ２，账面值３０，７１６，１７８．６１元。其中：

　　洮河吉利水电站用地为２００８年１２月评估值扣减征地费后的出让金入账，由于近年来经济发展，河流沿线片区对水工建筑类工业用地需求的增加，使得本次评估值与账面值相比，有较大幅度的增值。

　　三甲综合管理区用地为２００３年６月，通过作价入股方式获取，由于近年来经济发展，乡镇级片区对商务金融用地需求的增加，使得本次评估值与账面值相比，有较大幅度的增值。

　　（２）收益法

　　经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用现金流折现方法（ＤＣＦ）对企业股东全部权益价值进行了评估。评估结果如下：

　　甘肃电投洮河水电开发有限责任公司在评估基准日２０１１年１０月３１日的净资产账面值为３１，６８９．１４万元，评估后的股东全部权益资本价值（净资产价值）为３１，８８６．４６万元，评估增值１９７．３２万元，增值率０．６２％。

　　７、甘肃电投大容电力有限责任公司

　　（１）成本法

　　资产账面价值５７，９９０．４９万元，评估值６８，１８３．６０万元，评估增值１０，１９３．１１万元，增值率１７．５８％。

　　负债账面价值１４，４０４．２９万元，评估值１４，４０４．２９万元，评估无增减值变化。

　　净资产账面价值４３，５８６．２０万元，评估值５３，７７９．３１万元，评估增值１０，１９３．１１万元，增值率２３．３９％。详见下表。

　　资产评估结果汇总表（金额单位：人民币万元）

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　　大容电力的增值主要是长期股权投资评估增值１０，１９１．０８万元，增值率２６．１０％；评估增值的原因一是由于部分被投资企业近来效益较好造成净资产增值；二是部分被投资企业拥有的固定资产、无形资产评估增值所致。具体情况如下：（单位：元）

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　　（２）收益法

　　经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用现金流折现方法（ＤＣＦ）对企业股东全部权益价值进行了评估。评估结果如下：

　　甘肃电投大容电力有限责任公司在评估基准日２０１１年１０月３１日的净资产账面值为４３，５８６．２０万元，评估后的股东全部权益资本价值（净资产价值）为４４，２３８．１３万元，评估增值１，０３８．９７万元，增值率２．４１％。

　　８、国投甘肃小三峡发电有限公司

　　由于甘肃电投并非小三峡公司的控股股东，采用成本法评估需企业配合和大力支持，另一方面，小三峡公司目前也是上市公司国投华靖的下属子公司，已投产发电多年，盈利稳定，因此，本次评估采用收益法和市场法进行评估。

　　（１）收益法

　　采用现金流折现方法（ＤＣＦ）对企业股东全部权益价值进行了评估。评估情况如下：

　　（下转D10版）