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　　证券时报记者 张宁

　　房地产市场从去年至今有价无市，买卖双方拉锯僵持的现状，导致开发商销售回款低于预期，一时间令大小开发商资金紧张并纷纷转向信托融资。大型房地产开发商中，万达、万科成为2011年借助房地产信托融资规模居前的企业。

　　信托融资倾向一级开发商

　　据用益信托的统计显示，大型房地产开发商中，2011年通过房地产信托融资规模居首的是万达，共发行10款产品，融资额为71.76亿元；排在第2位的万科发行了8款产品，融资规模达48.93亿元。此外，发行产品数量最多的是恒大地产和中国泛海，均各发行13款产品，融资规模分别为35.05亿元和27.13亿元。

　　据百瑞信托人士指出，房地产是典型的资金密集型行业，开发商的资质一定程度上决定了项目资质，进而影响到开发商信托产品的兑付问题。

　　上述信托人士称，去年一般大型房地产开发商多采用抵押贷款方式进行融资，由于这类公司的土地和项目储备较多，抵押贷款成本略低。而对于股权投资类房地产信托，信托公司一般要求对项目公司控股、派遣财务总监或掌管印鉴，对项目方的限制相对较大。对于信托公司而言，大型房地产开发商大多是一级资质，融资渠道较广，资金可以周转腾挪，兑付风险相对有限，因此信托资源会倾向于供应这些开发商。

　　事实上，在2011年发行的信托产品中，除去对开发商资质要求不高的保障房以及工业园开发项目外， 具有一级资质开发商的信托产品总规模为1137.86亿元，占比高达40%；具有二级资质开发商的产品规模共619.66亿元，占比为21.64%；而三级资质的开发商信托产品占比仅为7.46%。

　　高门槛驱除低资质开发商

　　此外，去年的统计也显示，随着监管层的审查趋于严格，信托公司对项目公司的选择也更加谨慎。正因如此，去年三级资质开发商参与信托融资的占比呈逐季减少趋势，已由一季度的12%下降至四季度的2%。

　　深圳某信托公司地产金融部负责人表示，信托资金无法对三级资质的开发商直接发放贷款，只能采用信托私募股权投资的模式。但该种投资方式与贷款类信托有很大的区别，不但需要3年~5年的投资期限，并且收益完全浮动，风险较大。

　　“这种方式也并非就能令信托公司撇开风险，因此信托公司并不敢贸然去做此类项目，以免出现兑付风险。”前述信托公司地产金融部负责人表示。

　　该人士透露，目前该公司已经要求盯紧此前已发放贷款的企业，对有兑付困难的企业将即刻采取措施，采取提前清盘或根据情况召开受益人大会为项目展期等措施。而对小型房地产开发商新增贷款申请基本不再予以考虑，中型房地产开发商资质不够优秀的被拒可能性也很大。

　　用益信托研究员李旸则认为，随着房地产市场风险的堆积，监管层对房地产信托的把控更加严格，同时信托公司也更加注重房地产信托的风险控制，资质不达标的开发商融资将愈发困难。