证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２ 公司年度财务报告已经大华会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。本公司董事会、监事会对相关事项已作详细说明，请投资者注意阅读。

　　１．３ 本公司董事长仇慎谦先生、总经理石正林先生、总会计师赵扬先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况

　　２．１ 基本情况简介

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　　２．２ 联系人和联系方式

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　　§３ 会计数据和财务指标摘要

　　３．１ 主要会计数据

　　单位：元

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　　３．２ 主要财务指标

　　单位：元

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　　３．３ 非经常性损益项目

　　√ 适用 □ 不适用

　　单位：元

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　　§４ 股东持股情况和控制框图

　　４．１ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

　　单位：股

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　　４．２ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　　§５ 董事会报告

　　５．１ 管理层讨论与分析概要

　　一、报告期内公司总体经营情况讨论与分析

　　２０１１年，在宏观调控的大背景下，面对房地产市场的不确定因素和不利的外部环境，公司坚定地围绕“快速”的战略主题，实现规模化重点区域扩张，聚焦地产主营业务，挺进商业资产运营管理领域，公司营业收入、利润总额全面超额完成年度预算目标，同时利润总额创下历史新高。公司连续第六年入围深企百强，排名第３８名，为“十二五”战略目标的顺利完成打开了良好局面。

　　（一）公司业务持续快速增长

　　地产业务面对持续而严厉的宏观调控，得益于公司以三四线城市为主的地域分布，以及项目综合配套较为完善的优势，通过对目标市场动态及直接竞争楼盘的密切关注，结合自身资源状况制定灵活的营销策略和应变措施，及时把握市场机会，通过加快推盘速度、创新销售策略、加大推广力度等手段，在地产项目销售上取得了较好业绩。全年实现地产销售面积３２．１万平方米、销售合同额２４．５亿元。成都中航城市广场、赣州中航城、上饶中航城和惠东中航城的销售均超额完成任务。项目拓展方面，２０１１年公司以招拍挂方式获取九江八里湖项目的土地使用权，通过收购及增资收购方式完成惠东巽寮湾花园项目和岳阳南湖翡翠湾项目的土地获取，增加了在城市综合体和旅游休闲度假这两个产品方向上的项目储备。

　　物业管理业务持续增长，营业收入再创新高。２０１１年中航物业新拓展和续签中国人民银行总行、中央音乐学院、湖北省高院、湖北省委组织部、香港中文大学产学研大楼、广东移动惠州分公司、湖南移动长沙分公司、富士康深圳、武汉、天津三地区宿舍园区等６８个新项目，并继续推进全国性重点区域布局，通过成立厦门分公司实现海西区域实质性的突破。中航物业连续四年入选“中国物业服务百强企业”名单并名列三甲，同时以“机构物业”服务特色，入选２０１１中国特色物业服务领先企业名单。

　　（二）赣州九方购物中心盛大开业，商业资产运营管理能力进一步提升

　　２０１１年８月，深圳市九方资产管理有限公司正式成立，作为公司持有型商业物业的商业运营业务管理单元及资产管理平台，负责公司商业资产的专业化经营管理。１１月１２日，赣州中航城九方购物中心盛大开业，集城市高尚住宅、商务公寓、五星酒店、大型购物中心及商业街于一体的赣州首个城市综合体终于破茧成蝶。赣州九方购物中心的开业运营，使公司在商业运营模式、专业团队建设、战略合作伙伴建设、城市商业格局规划等各方面得到能力积累与提升，并为公司今后每年新开１至２个购物中心提供宝贵的借鉴经验。目前正在筹备中的成都九方购物中心，将打造西南地区最具示范效应的国际精品购物中心，已经受到知名品牌的青睐与媒体的关注。

　　（三）聚焦主营业务

　　为了进一步深化以地产业务为核心的发展战略，集中资源发展商业地产，２０１１年８月公司转让深圳格兰云天酒店管理有限公司９９．５％股权给控股股东。酒店经营业务剥离将使公司集中资源更加专注于商业地产的投资、发展和运营；同时，酒店管理公司剥离之后，有助于其融聚资源，加快专业化的发展速度，进而为公司商业地产业务的发展提供更大的合作价值，增强公司持有的商业综合体的市场影响力，也为公司酒店物业资产的增值提供更有力的保障。

　　另一方面，２０１１年８月公司以人民币３６０４．９５万元受让湖南省建筑工程有限公司持有的湖南省第一工程公司５１％股权，并更名为中航建筑工程有限公司。未来，公司将建立并完善中航建筑工程有限公司参与公司开发项目建设中的机制和流程，使中航建筑工程有限公司在支持公司项目快速开发，保证项目质量，提升项目运营效率等方面都发挥重要的促进作用。

　　（四）围绕“快速”的年度战略主题，优化管理体系，提升专业能力

　　围绕“快速”的年度战略主题，公司继续夯实管理基础，以全景流程图为基础，导入宣贯行业先进经验，发布推广成果标准模板和会议标准化体系，同时结合业务的调整不断优化管理体系。通过敬业度调研、客户满意度调研、内部满意度调研、内控自查等一系列工作，对整个管理体系进行全面的自我评估和优化提升。

　　“专业”是公司快速发展的稳定器和加速器，为此，公司在各个专业口全面提升专业能力：一是通过“亚马逊计划”的持续开展，向标杆企业学习借鉴；二是在营销、成本、战略采购等专业口加强专业经验的交流和积累；三是通过制度完善、系统改进等方式，提升专业能力。例如客户ＣＲＭ系统完成升级，实现全流程客户关系管理；工程监理的知识库管理，实行案例实时评审制，提高了专业知识的共享效率等。

　　（五）推进人才梯队建设

　　２０１１年公司配合发展战略推出一系列人才梯队建设计划，以打造具有中航地产特色的人才发展机制，《关键岗位能力素质模型手册》、《中航地产“３＋１”人才发展实施纲要》、《第一期“将才计划”实施方案》、《“５＋２”关键岗位能力素质模型》等方案与成果都已经正式发布并实施。

　　（六）宣贯企业文化

　　２０１１年公司正式发布了企业文化体系和建设纲要，并进行了６个区域的企业文化巡讲以及举办公司首届文化大赛，开展各项团队拓展活动，让各地员工零距离感受到公司的企业文化，多维度地向员工们宣讲公司的使命和核心价值观，鼓舞斗志，达成共识，形成统一的行为准则。

　　二、主营业务范围及其经营状况

　　公司２０１１年度实现营业收入３７０，５９２万元，较上年同期减少２１，３４２万元，下降５．４５％，主要由于地产板块收入较上年同期有所下降。其中，房地产开发业务共实现营业收入２６７，８６８万元，较上年同期减少３１，４７１万元，下降１０．５１％，占公司营业收入的７２．２８％；酒店、服务业务共实现营业收入２８，４２９万元，较上年同期减少７，３３７万元，减少２０．５１％，占公司营业收入的７．６７％；物业管理业务共实现营业收入７４，２９５万元，较上年同期增加１７，４６６万元，增长３０．７４％，占公司营业收入的２０．０５％。

　　公司２０１１年度实现利润总额７２，３１６万元，较上年同期增加２８，７２０万元，增长６５．８８％。公司全年归属于母公司所有者净利润５１，７３３万元，较上年同期增加２４，８０５万元，增长９２．１２％，其中：酒店、服务业务实现净利润９０６万元，地产业务实现净利润４９，３１４万元，物业管理业务实现净利润１，５１３万元。

　　三、公司未来发展的展望

　　（一）公司面临的市场环境及所处行业发展趋势

　　作为国家经济重点产业之一的房地产行业，其发展态势与国家经济的发展密切相关，近两年受到政策影响很大。２０１１年中央政府继续加强房地产调控，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从之前的不足２０个大幅增加到４６个。由此，全国房地产开发投资增速高位回落，新开工增速明显下降。进入９月以后，各大城市成交量逐月下滑，单月降幅达３０％，且有扩大的趋势。目前主流品牌开发商开始“以价换量”，部分楼盘降幅达到２０％，调控效果显现。２０１２年房地产调控不会放松，市场寒冬刚刚开始。中央继续加强房地产调控决心不减，调控政策仍维持从紧取向。开发商的资金紧张程度将进一步上升，加快销售回款成为解决现金流困难最重要的手段。整体来看，在政策效力、市场供应量、购房者预期、库存压力、资金压力的共同作用之下，房地产企业面临的市场压力仍然巨大。

　　物业管理市场方面，经济稳步增长、城市化水平的逐步提高，使物业管理产业经济在我国仍有巨大的发展空间。多元化、深度专业化与专业集成化是行业未来发展趋势。国家机关、企事业单位后勤管理职能和服务职能分开，向市场化、产业化和社会化方向发展，对公司目标市场的拓展产生积极作用。社会老龄化现象，对中国下一阶段消费形式的局部变化的影响，也将为物业服务创造一个新的盈利空间。网络化及信息化对人们生活方式的改变，在提升物业管理及服务的质量和效率的同时，将催化未来新型的物业管理服务模式，形成公司新的利润增长点。公司目标客户的特殊需求和变化将催生新型服务产品，为物业管理企业带来新的利润增长点。

　　（二）公司２０１２年度经营计划和工作主题

　　面对严酷的市场环境和激烈的市场竞争，只有进一步聚焦核心产品、提升自身的专业能力与竞争力，才能在调控与竞争中立于不败之地。“快速发展”是公司“十二五”期间最核心的战略主题。目前公司仍处在规模化发展的初期，必须具备快速开发、快速滚动、快速发展的能力；另一方面，只有通过快速发展，才能使公司整体的效率、效益不断提升，并有效规避市场风险。

　　但是在２０１２年行业形势有可能进一步严峻的背景下，公司在推进快速发展策略的时候，具体要求为：第一，响应市场环境的变化，快速反应，把握好整体发展节奏，谨防存货过快增长；第二，加快在建项目的开发和销售，加快项目回款，提倡现金为王；第三，持续提升资产效率，加快周转；聚焦核心产品，谨慎拓展。为了实现“快速”，将重点通过“专业”、“效率”、“执行”三个方面进行保障和落实。

　　公司将进一步聚焦城市综合体与旅游、度假、休闲为主题的主题地产两类产品。一方面产品类型复杂将导致管理太过复杂，影响市场竞争力的快速提升，因此，选择核心产品，将产品做得更纯粹一些，便于更好地建立细分市场上的市场竞争能力；另一方面，选择城市综合体与主题地产是现有业务的自然延伸，公司在城市综合体项目已经具备了一定的项目数量和开发运营能力，在惠东巽寮湾、共青城高尔夫别墅项目等典型的主题地产项目已经进入开发期。同时，配合产品定位，公司在组织管控方面也会进行相应的调整，增强产品事业部的设置，并在内部管理上逐步从过程管控型向结果导向型转变，以加快市场反应速度，以及集中资源发展核心产品的开发运营能力。

　　２０１２年公司力争实现营业收入３４亿元。年度十大重点工作包括：

　　１、确保实现公司各项目的进度、销售目标，坚持“现金为王”的运营策略，努力促进公司资金周转速度的提升；

　　２、坚持公司发展战略，继续围绕城市综合体和主题式地产为核心，在二线城市的新兴区域和三、四线城市，创新拓展方式，谨慎拓展项目；

　　３、重点保障公司核心产品项目的开发顺利进行，确保赣州九方购物中心的顺畅运营和成都九方购物中心的开业，同时关注建立、提升公司在核心产品的专业开发能力，提炼城市综合体和主题地产开发模式；

　　４、根据公司战略选择，调整、优化公司的组织管控体系：尽快完成组织及人员调整，完成总部关键管控点的权责调整，逐步完善事业部和城市公司内部管控体系；

　　５、出台公司新的薪酬激励体系，确定各事业部／城市公司／项目的财务指标，实现基于财务结果的激励导向；同时，系统推进“３＋１”人才梯队建设工作；

　　６、转变总部职能，加强公司在价值链关键环节的增值能力：继续推进战略部品的拓展，以及已发布战略部品的采购实施；推动客户服务体系的建设，提升客户满意度；建立健全内部控制体系，加强风险控制；

　　７、搭建开发项目的全成本管理体系；完善计划预算体系，完善管理报表体系，逐步实现全面预算管理，建立动态的财务管理平台／体系；

　　８、积极拓展融资渠道，并为未来可能的融资机会做好充分准备；系统盘点公司资产的运行效率，大力处置低效资产，提高资产利用效率；

　　９、不断完善地产项目与中航建筑、中航幕墙以及中航物业的内部协同机制，推动项目的优质快速开发；

　　１０、实施公司品牌战略的规划；推进企业文化体系的落地，提升员工敬业度。

　　（三）公司风险分析及对策

　　１、宏观环境与行业调控带来的风险。

　　２０１１年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府陆续推出了一系列的调控措施：“国八条”出台，房产税试点改革落地，“限购”、“限价”、“限贷”全面升级，楼市观望气氛已经逐渐形成。在这样一系列的调控措施之下，市场的竞争进一步加剧。紧缩的货币政策和政府对于房地产的持续调控，将使得公司的房地产销售面临更大的挑战。

　　对策：加强对于国家宏观经济政策的解读，把握市场走势；在项目拓展方面，突出区域和产品，获取优质资源，创新拓展方式，加强对于项目的可行性研究，做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、项目的敏感因素评估等，将开发的重点放在二线城市的新兴区域和三、四线城市。同时，坚持以“快速”为公司的核心发展思路，快速滚动开发，加快资产周转的速度，提高盈利能力。

　　２、资金风险。

　　房地产开发属于资金密集型产业，项目开发周期比较长，企业需要长期且充足的资金支持。一方面，在全面紧缩的货币政策大环境之下，公司的融资难度增加；另一方面，公司加大了对商业地产的开发力度，资金占用额较大投资回收期长，公司资金周转的速度有所放缓，而利率的上升也使公司的资金成本有所增加。

　　对策：为应对不利的房地产宏观环境，满足公司资金需求，保障公司资金链的安全。公司一方面通过加强融资管理、拓宽融资渠道等方式获取外部融资；另一方面，加强全面预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，推行收支两条线，提高资金使用效率；同时，在公司内部盘活存量资产，提高资产周转速度，通过开展应收款项清理、存货清理处置、非主业资产清理处置和资金集中管理，提高资产运营效率和效益。

　　３、运营风险。

　　房地产行业产品的生产周期较长，蕴藏着一定的经营风险，具体表现为：承包商的履约能力、成本控制、工期、质量等方面。随着ＣＰＩ持续走高，项目开发的原材料及人力成本不断攀升，可能会挤占公司的利润空间，这就对公司的成本管理提出了更高的要求。项目工期过长，会加大利息支出，增加管理成本，可能导致错过最佳的销售时期。

　　对策：公司于２０１１年８月收购湖南省第一工程公司５１％的股权，建立开发商与承建商的业务战略合作伙伴关系，形成产业链优势互补；有助于公司深度延伸地产业务产业链，提升地产项目运营效率。利用公司现有成本管理平台，搭建项目开发的全成本体系，降低不必要的开发成本，并持续推进战略部品的拓展，加强公司在关键价值链环节的增值能力。２０１２年公司将以快速为核心开发思路，坚持现金为王的开发策略，加强对于项目开发的计划性管理，对于关键节点进行严格的控制，根据市场的变换，制定营销策略，把握市场机会。

　　５．２ 主营业务分行业、产品情况表

　　单位：万元

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　　５．３ 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明

　　√ 适用 □ 不适用

　　■

　　§６ 财务报告

　　６．１ 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．２ 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响

　　□ 适用 √ 不适用

　　６．３ 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

　　√ 适用 □ 不适用

　　■

　　６．４ 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

　　□ 适用 √ 不适用

　　中航地产股份有限公司

　　董 事 会

　　二○一二年三月八日