证券时报多媒体数字报

  §１ 重要提示

  １．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

  本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于ｗｗｗ．ｓｓｅ．ｃｏｍ．ｃｎ。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

  １．２ 公司全体董事出席董事会会议。

  １．３ 公司年度财务报告已经中瑞岳华会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

  １．４ 公司负责人贾洪浩、主管会计工作负责人俞杰及会计机构负责人（会计主管人员）刘品声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

  §２ 公司基本情况

  ２．１ 基本情况简介

  ２．２ 联系人和联系方式

  §３ 会计数据和财务指标摘要

  ３．１ 主要会计数据

  单位：元 币种：人民币

  ３．２ 主要财务指标

  ３．３ 非经常性损益项目

  √适用 □不适用

  单位：元 币种：人民币

  §４ 股东持股情况和控制框图

  ４．１ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

  单位：股

  ４．２ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

  ■

  §５ 董事会报告

  ５．１ 管理层讨论与分析概要

  ５．１．１报告期内公司管理回顾

  报告期内，行业处于持续调控期，公司采取多种措施，积极应对市场变化，防范各种风险。公司积极推进战略发展规划编制工作，明确了＂依托信达系统资源、立足地产开发市场、发挥上市公司优势、实现公司持续发展＂为主题的发展定位，并制定了战略实施路径、行动纲要及保障措施。全年，公司围绕＂一个重点、两个突破、三个加强＂顺利推进各项工作，突出成本管理这个重点，努力实现战略融资和系统资源整合的突破，加强规范管理、土地储备和项目运营管理，狠抓落实，各项工作成效显著。

  报告期内，公司认真分析行业发展趋势，以＂成本管理＂作为２０１１年的管理主题，召开了成本工作专题会议，制定并落实＂成本管理年＂的相关工作安排。一年来，各所属公司积极响应，围绕各自管理短板，制定专项工作方案，深入推进目标成本动态管理、限额设计和集中采购，取得了积极成果，形成了＂人人关心成本，成本与人人相关＂的良好氛围。

  报告期内，房地产行业融资渠道紧缩，融资成本居高不下，给公司融资工作带来了不少困难。公司在资本市场融资受限情况下，鼓励所属公司属地银行融资，积极尝试新型融资方式，形成了公司总部与所属公司的多层次、多渠道融资体系。全年共取得各类借款２８．１６亿元，较上年增加８．３亿元。

  报告期内，公司积极推进系统资源整合工作，公司总部与所属公司密切沟通，加强协作，创新方式，积极推动层级压缩和股权退出工作。为优化资源配置、缩小管理半径、进一步突出主业奠定了良好基础。

  报告期内，公司通过组织召开治理工作会议、加强内部培训，使公司治理工作逐步实现从被动治理向主动治理、从全面推进到突出重点的转变；公司按照ＩＳＯ ９００１质量管理体系要求，并结合自身业务发展特点，初步建立了公司质量管理体系，并经外部认证机构进行初步审核，集团管理水平稳步提高。

  报告期内，公司积极关注土地市场及区域城市规划动向，根据自身资金实力和开发能力，理性地增加土地储备，全年新增土地储备规划建筑面积约５６．８４万平方米。

  报告期内，公司积极推进项目运营管理工作，启动项目收益目标管理，逐步完善项目计划管理，通过内部挖潜和精耕细作，努力提高项目运营效率和盈利水平。

  报告期内，公司成功入选上证公司治理指数样本股，得到市场积极关注；在由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心共同组织的２０１１中国房地产上市公司测评中，公司荣获＂２０１１中国房地产上市公司综合实力百强＂称号；公司受托物业管理的宁波博物馆被住房和城乡建设部评为＂全国物业管理示范大楼＂。

  ５．１．２报告期内公司主要经营情况

  报告期内，公司本着稳健经营的理念，合理控制资产负债水平。截至２０１１年１２月３１日，公司资产总额为１５０．８１亿元，较年初１３９．３８亿元增加１１．４３亿元；负债总额８３．５５亿元，较年初７６．７８亿元增加６．７７亿元；净资产６７．２５亿元，较年初６２．６０亿元增加４．６５亿元，其中归属于母公司的所有者权益为６１．５９亿元，较年初５７．４７亿元增加４．１２亿元；资产负债率为５５．４０％，较年初仅增长０．３２个百分点。

  报告期内，公司实现营业收入３３．０７ 亿元，比上年同期４１．３３ 亿元减少 ２０ ％；其中，房地产项目结转营业收入２９．７亿元，较上年同期３５．４亿元减少１６％；实现净利润６．２２亿元，较上年同期增长３８．２６％；归属母公司净利润５．６３亿元，较上年同期增长３４．５４％。受国家宏观调控影响，公司报告期内营业收入较上年同期下降，但净利润增加，主要原因为：本年度结转毛利高的项目增加，房地产业务毛利率较上年同期增加８．９９个百分点；另外，投资收益较上年增加１．８０亿元。

  报告期内，行业调控持续深入，公司积极采取应对措施，加大在售项目的销售力度，努力减少市场因素对当期销售业绩的不利影响。全年累计实现房地产销售面积２９．２６万平方米，合同销售金额２８．７５亿元。

  报告期内，公司新开工面积约７４．２３万平方米，竣工面积约６４．２８万平方米，在建面积约１３０．５２万平方米。报告期内公司积极关注土地市场及区域城市规划动向，根据自身资金实力和开发能力，理性地增加土地储备，截止２０１１年１２月３１日，公司土地储备规划建筑面积约３４０．５５万平方米。

  ５．１．３ 市场环境分析

  ２０１１年，是中国房地产市场发展历程中，形式较为严峻的一年。１月２６日，国务院公布了新＂国八条＂，随后，各地纷纷出台调控细则，执行限购政策的城市范围进一步扩大。１月２７日，上海、重庆两地房产税试点细则颁布，房地产税对于市场的影响将在未来进一步显现。同时，２０１１年全国保障房的供应规模和建设规模都进一步扩大，一定程度上将改变行业格局，＂十二五＂期间住房供应双轨制将逐步形成，未来更多房企将参与保障房建设。

  ２０１２年，房地产市场形势更加复杂，房地产调控处于关键时期。中央经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。在坚定的政治决心下，２０１２年房地产市场难以出现明显的复苏势头，市场向下调整的压力依然存在。

  对于房地产行业调控政策，我们认为，长期来看，近两年的房地产调控，将逐渐弱化住房的投资功能，使其回归居住功能和民生属性，整体有利于房地产市场理性、健康发展，也有利于稳健型企业的持续发展。短期内，行业需做好充分准备，不断提升企业核心竞争能力，依靠提高产品性价比和创新盈利模式去迎接市场的考验。

  ５．１．４ 公司未来发展展望

  公司将加强行业发展趋势及区域市场研究，结合公司发展战略，稳步推进项目拓展计划，继续巩固既有区域市场地位，实施城市深耕策略；同时，以市场为导向，以经济效益为核心，充分依托信达系统资源，通过合作、收购以及参与公开市场＂招拍挂＂等多种形式获取项目，适时进入其他潜力区域，拓展公司的战略纵深。

  公司将全面提高房地产专业开发能力，以产品为中心，不断提高定位和规划设计、计划管理、营销管理、物业管理等重要业务环节专业水平，培育信达地产独特的核心竞争力。

  公司将积极推进资源整合，优化组织结构，提高集团管控能力，不断提高项目的运营效率及公司的经营管理水平。

  公司将进一步探索创新盈利模式，紧紧依托信达系统资源，融入信达主业，通过项目并购、专业化管理、阶段性持有和多渠道退出等方式，形成新的盈利增长点。

  公司将充分发挥战略规划的引领作用和创新驱动作用，激发广大员工的积极性和创造性，鼓励所属公司在经营理念、工作思路及业务环节进行创新，增强企业的创造力、凝聚力和战斗力，确保战略规划目标的落地。

  ５．１．５公司２０１２年度经营计划

  ２０１２年，为应对更加复杂的外部环境，公司将围绕＂一个主题、两项重点、三大措施＂开展工作，突出产品这个主题，做好资金管理和土地储备两项重点工作，采取精细化管理、资源整合和培训交流的有效措施，狠抓落实，力争实现效益稳步增长。

  （１）以产品管理为主题，开展＂产品管理年＂活动。完善项目定位、规划设计管理体系，深化产品线及户型研究，推行项目建造标准，提高项目价值链前端的开发能力，同时，加强工程管理，提高工程质量，不断提高产品性价比和市场竞争力。

  （２）开源节流，加强集团资金管理。密切关注政策调控及市场走势，以存量去化为工作重心，拓宽营销渠道，创新营销模式，及时调整营销策略，做好逆势下的营销工作；密切资本市场融资及银行信贷政策变化，拓宽融资渠道，加强资金管理，提高资金使用效率。

  （３）在确保现金流安全的前提下，适度补充土地储备。密切关注土地市场机会和项目并购机会，坚持依托信达系统的资源优势和市场化增储两手抓，争取获得高性价比及总价合理的土地储备，提高公司持续发展能力。

  （４）持续改善精细化管理水平。深入推进项目运营管理，加强项目周期管理，巩固成本管理年的成果并持续改进，增强物业服务的品牌支撑意识，使公司精细化管理水平上一个新台阶。

  （５）进一步推进资源整合，提高公司的运营质量和抗风险能力。

  （６）加大培训力度，提高员工队伍素质。采取＂请进来，走出去＂策略，完善公司培训体系。加强青年骨干培养，探索新的人员选聘机制；加强青年干部队伍建设，形成合理的人才梯队，造就一支高素质、专业化的团队。

  ５．１．６ 公司未来面临的主要风险和应对措施

  行业风险：中央经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。面对更加复杂地房地产市场形势，公司将积极开展内外部环境分析和战略评估，加强对行业政策及市场的前瞻性研究，积极探索创新盈利模式，提高公司的市场应变能力和风险防范能力。

  市场风险：随着房地产调控的持续深入，市场逐步开始回归理性，投资、投机、改善型需求受到一定程度抑制。同时，随着保障房的逐步入市，市场供给进一步扩大，未来行业产品竞争较为激烈。为此公司将加强项目定位、产品研究、工程管理及物业管理能力，提高产品的市场竞争力，同时，加强精细化管理，提高产品性价比。

  财务风险：房地产行业的资金形势仍不容乐观。公司将加大销售力度，拓宽融资渠道，加强资金动态管理，确保公司经营安全。

  ５．２ 主营业务分行业、产品情况表

  单位：元 币种：人民币

  ５．３ 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明

  主要财务指标比较情况

  §６ 财务报告

  ６．１ 本报告期无会计政策、会计估计的变更

  ６．２ 本报告期无前期会计差错更正

  ６．３ 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

  （１）本集团于２０１１年１０月９日与阜新矿业（集团）有限责任公司共同出资设立信达（阜新）房地产开发有限公司，并持有该公司７０％股权，自成立日起纳入合并范围。

  （２）本集团所属子公司宁波信达中建置业有限公司合并范围减少一家为宁波新纪元置业有限公司，减少原因是公司注销。

  （３）本集团所属子公司上海信达立人投资管理有限公司将全资子公司上海极锐数码科技有限公司１００％股权以１，２６６，０５１．６６元出售给上海安杰瑞电子科技发展有限公司，该受让方与本集团不存在关联关系，股权转让于２０１１年１２月２０日执行完毕。股权转让后，本集团对该公司不再控制，因此自２０１１年１２月２０日开始不再纳入合并范围。

  （４）本集团所属子公司上海信达立人投资管理有限公司于２０１１年５月２０日作为唯一股东出资５０００．００万元人民币设立了山西信达房地产开发有限公司，自２０１１年５月２０日将山西信达房地产开发有限公司纳入合并范围。

  （５）本集团所属子公司上海信达银泰置业有限公司本期注销子公司上海建鑫物业管理有限公司，于２０１１年１２月完成注销程序，期末不再纳入合并范围。

  （６）本集团所属子公司青岛信达荣昌置业集团有限公司于２０１０年１２月３日召开董事会通过将本集团全资子公司青岛信达荣昌基础建设工程有限公司１００％股权以３５，６６２，９００元出售给中国联合水泥集团有限公司，该受让方与本集团不存在关联关系，股权转让于２０１１年２月２８日执行完毕。股权转让后，本集团对该公司不再控制，因此自２０１１年３月１日开始不再纳入合并范围。

  （７）本集团所属子公司青岛信达荣昌置业集团有限公司于２０１１年７月１２日、２０１１年８月３０日召开董事会通过将本集团全资子公司青岛信达荣昌不动产营销有限公司、鑫欣美家居集成有限公司宣布注销，注销手续于２０１１年１２月３１日执行完毕。

  （８）本集团所属子公司新疆信达银通置业有限公司２０１０年１２月２８日与郭峰、马国栋、李德明签订收购协议，收购了其拥有的新疆峰丽投资有限公司１００％的股权，并于２０１１年１月４日，取得对新疆峰丽投资有限公司的控制权，本期将其纳入合并范围。

  （９）本集团所属子公司新疆信达银通置业有限公司于２０１１年１月３０日取得信达地产股份有限公司《关于注销西安银达物业管理有限责任公司有关事项的批复》（信达地产发【２０１１】３２号）的批复，同意清算注销西安银达物业管理有限责任公司，并于２０１１年８月２６日将该公司全资子公司西安银达物业管理有限责任公司进行注销，注销后公司不再存续，因此自２０１１年８月２６日开始不再纳入合并范围。

  （１０）本集团所属子公司海南信达置业有限公司合并范围在２０１０年基础上增加１家：海口信达海天下物业服务有限公司。增加原因为新设立方式取得的子公司。合并范围在２０１０年基础上减少２家，海南博瑞置业有限公司及海南泰信花苑贸易有限公司。其中：海南博瑞置业有限公司减少原因为子公司注销；海南泰信花苑贸易有限公司减少原因为出让全部股权。