证券时报多媒体数字报

  §１ 重要提示

  １．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

  本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ） 。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

  １．２ 公司年度财务报告已经北京中磊会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

  １．３ 公司负责人管大源、主管会计工作负责人祝青及会计机构负责人（会计主管人员）祝青声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

  §２ 公司基本情况

  ２．１ 基本情况简介

  ■

  ２．２ 联系人和联系方式

  ■

  §３ 会计数据和财务指标摘要

  ３．１ 主要会计数据

  单位：元

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  ３．２ 主要财务指标

  单位：元

  ■

  ３．３ 非经常性损益项目

  √ 适用 □ 不适用

  单位：元

  ■

  §４ 股东持股情况和控制框图

  ４．１ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

  单位：股

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  ４．２ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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  §５ 董事会报告

  ５．１ 管理层讨论与分析概要

  一、公司总体经营情况

  ２０１１年，在经历了频繁且严厉的宏观政策调控以及密集且从紧的货币政策调整的重压下，公司根据自身资源状况和市场状况制定了灵活的营销策略，准确把握了市场节奏，通过加快推盘速度与销售进度的方式，使得商品住宅销售保持了合理的去化水平，取得了较好业绩。

  报告期内，公司在售项目４个，新增可售项目４个，本期各项目共实现合同销售面积１４．７７万平方米、销售合同金额２１４，９９８．６２万元，分别比上年同期增长０．６１％、１．２８％。

  报告期内，公司实现营业收入２１５，６８３．８１万元，营业利润６９，４７２．７２万元，归属于母公司所有者的净利润５２，２３７．３２万元，分别同比增长１４．４０％、１６．１９％和２３．２３％。

  报告期内，公司主要在售项目情况如下：

  １、康庄项目：该项目共５幢高层、１２幢排屋，２０１０年８月份开工建设，高层住宅于２０１０年１２月底开始预售，本报告期实现合同销售面积５．０４万平方米，合同金额６７，０３５．２５万元。

  ２、堤香项目：该项目共４幢高层、１０幢多层住宅，２０１０年１０月份开工建设，高层住宅２０１１年２月份开始预售，本报告期实现合同销售面积３．６３万平方米，合同金额７４，０２３．３２万元。

  ３、吉祥半岛项目：该项目共９幢高层、９幢多层住宅，２０１１年１月份开工建设，高层住宅于２０１１年１２月份开始预售，本报告期实现合同销售面积１．２７万平方米，合同金额２２，８７３．４２万元。

  ４、泽润园一期：该项目共４２幢多层、５幢小高层及５幢商业单体，２００９年１１月份开工建设，于２０１１年１０月份开始预售，本报告期实现合同销售面积２．０９万平方米，合同金额６，４５２．３２万元。

  ５、一品江山：该项目总共９幢高层住宅，２０１０年７月份开工建设，并于２０１０年１０月份开始预售，本报告期实现合同销售面积１．６２万平方米，合同金额１５，６２２．６４万元。截止本报告期末，累计合同销售面积１０．８８万平方米，累计合同金额１０．１２亿元。

  ６、和美家一期：该项目总共９幢高层住宅、６幢商业单体及１幢配套幼儿园，２０１１年１２月份开始交付，于２００９年６月份开始预售，本报告期实现合同销售面积０．３６万平方米，合同金额７，４１４．９１万元。截止本报告期末，累计合同销售面积１４．７３万平方米，累计合同金额２６亿元。

  ７、旺角城一期：该项目总共１０栋高层住宅及１幢配套幼儿园，２０１０年１１月份开始交付，于２００８年１月份开始预售，本报告期实现合同销售面积０．０９万平方米，合同金额２，９９９．９６万元。截止本报告期末，累计合同销售面积１６．１万平方米，累计合同金额１９．９５亿元。

  ８、风雅乐府项目：该项目总共８幢高层住宅及１１幢排屋，２００９年１月份开工建设，并已于２００９年６月份开始预售， 本报告期实现合同销售面积０．３１万平方米，合同金额６，２３１．３４万元。截止本报告期末，累计合同销售面积１１．８５万平方米，累计合同金额１６．９３亿元。

  二、公司主营业务状况

  报告期内，公司主营业务为：房地产经营开发和物业管理服务。其中：房地产经营开发业务实现主营业务收入为２０２，５８８．７３万元，毛利率为４７．９３％；物业管理服务业务实现主营业务收入１，９４１．５７万元，毛利率为３１．２２％。

  三、公司财务状况分析

  报告期，公司资产规模、经营业绩保持持续地增长，财务状况稳健。

  ■

  （１）、报告期资产主要构成变化情况

  ■

  （２）、报告期营业费用、管理费用、财务费用所得税等财务数据变动情况：

  ■

  四、公司现金流量表相关数据

  １）、经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量构成情况

  ■

  ２）、经营活动产生的现金流与净利润产生重大差异的原因

  经营活动产生的现金净流量与净利润产生的差异主要是销售收入（支出）与结转销售产生的时间差异。

  五、对公司未来的展望

  １、公司发展环境及所面临的市场竞争格局

  ２０１１年，中央政府延续与深化２０１０年房地产行业宏观调控政策，以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路，进一步巩固房地产调控成果。公司业务主要集中于杭州，当地政府紧跟中央调控节奏，深化和落实调控细则。在严格执行国家宏观调控基础上，杭州市结合自身市场特点对相关政策进行细化，出台了包括限购限价令、预售资金监管以及“存抵禁止令”等调控举措。调控政策一定程度上规范了房地产市场的交易秩序，但主要的作用是与房价下跌预期相呼应，最终导致２０１１年杭州房地产市场也经历了由“量跌价稳”到“量价齐跌”的过程，存货积压、现金流紧张、负债率攀升成为房企的普遍现象。

  展望２０１２年，政府将继续坚持房地产调控不动摇，一定时期内房地产行业将仍处于高压的政策之下。中央政治局会议定调２０１２年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。与此同时，对房地产行业的继续深化管理，以及可能的行政手段的逐步退出，将促进房地产业的长期健康发展。另外，存款准备金率适时下调，货币政策将微调趋缓，对整体行业会产生一定的正面影响，但行业资金压力在短期内仍十分沉重。在限购、限贷、限价调控政策的持续影响下，整体楼市可能陷入深度博弈，并将带来进一步的格局分化。在成交低位运行、存货持续增加、开发企业资金短缺三重压力下，楼盘价格普遍下降现象可能会出现。

  面对当前形势，提高项目运营效率、提升住宅综合品质，开拓发展新思路将成为公司未来发展的核心目标。

  ２、未来公司发展机遇

  在中国经济健康平稳发展的大背景下，城市人口将不断增加，同时居民的生活水平的改善，激发了购买能力与意愿。随着居民对住宅的刚性需要和改善性需求的提高，房地产行业依然存在发展空间。

  公司自２０１０年以来未作大规模土地投资，避过了土地成本高峰期，目前也无土地款支付压力，可以以相对从容的心态面对２０１２年的土地市场，赢得可能的发展机遇。

  ３、２０１２年工作重点

  ２０１２年，公司将按照总体经营思路和整体规划，加强对政策和市场的研究，紧跟市场变化，谋求新的发展机遇。主要做好以下几方面工作：

  （１）提高项目运作效率，密切关注市场变化，依据市场情况随时调整推售节奏，在售项目抓住２０１２年可能出现的营销时机，灵活运用价格策略和营销策略，挖掘潜在的客户需求，加快产品的去化速度释放项目风险。

  （２）加强绿色、节能、环保、新材料、新工艺等科技房的研究及技术储备，引导市场消费理念，形成商业模式。抓住国家现行房地产政策，顺应政策趋势，积极切入保障房建设。

  （３）精耕物业服务，树立顺发品牌，理顺物业管理商业模式；提升、固化“金钥匙”服务模式，发挥８００客服电话的投诉监督功能，进一步提升客户满意度；通过《人境》杂志将公司企业文化向更宽、更广的范围传播，提升企业的品牌形象。

  （４）突出工程施工总包的管理核心地位，规范总包采购的环节，强化成本控制；加强成本管理，实行严格的成本核算流程，执行从项目规划、设计、施工到销售、物业服务各个环节的核算控制体系，有效降低目标成本。

  （５）进一步发挥公司资产价值，充分利用公众公司的平台及资源，拓展融资渠道，优化债务结构，为业务发展提供资金支持。

  （６）坚持稳健扩张策略，研究政府土地拍卖的价格合适期，适时获取土地资源。

  ４、公司未来发展所需资金来源

  公司主要资金来源是：预收房款和一部分商业银行贷款，同时利用上市公司平台，通过资本市场进行融资，为公司提供有效的资金支持。

  ５、公司面临的主要风险因素及应对措施

  （１）政策风险：

  国家为引导和促进房地产市场持续健康稳定发展，近几年，相继出台并落实了一系列调控房地产市场的政策和措施。随着国家宏观调控的再度趋紧，将会给房地产企业的经营和发展造成直接或间接的不利影响。

  应对措施：面对房地产行业调控政策明朗化，公司将顺应国家调控政策趋势，积极参与到保障性住房的建设当中。同时，密切关注宏观经济和资本市场变化，通过科学的统筹管理，制定有效的营销策略，提升项目运营效率，以规避政策风险。

  （２）融资风险

  房地产行业是一个典型的资金密集型产业，资金占用量大，占用期限长，是房地产开发过程中的常态。目前房地产企业的融资结构单一，仍以银行贷款为主。随着政府一系列紧缩金融政策的出台，再加上对上市融资的诸多限制，都给房地产企业筹措资金带来了不小影响。

  应对措施：一方面，要提高公司整体运营效率，加快项目开发速度，严格把控营销节奏，加大资金回笼力度；另一方面，加强成本控制，增强财务风险防范能力，做好财务预算管理工作，以规避风险。

  （３）市场风险

  随着国家宏观调控和措施叠加出台，使得房地产市场景气指数下降，消费者持币观望气氛渐浓，进而对房地产市场带来冲击。

  应对措施：面对复杂的市场环境和激烈的市场竞争，公司将充分运用自身的品牌优势，实施品牌化营运策略，不断提高自身营运能力；以市场需要为导向，采用灵活的营销策略，加大产品去化率，提高公司盈利水平。

  ５．２ 主营业务分行业、产品情况表

  单位：万元

  ■

  ５．３ 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明

  □ 适用 √ 不适用

  §６ 财务报告

  ６．１ 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明

  □ 适用 √ 不适用

  ６．２ 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响

  □ 适用 √ 不适用

  ６．３ 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

  □ 适用 √ 不适用

  ６．４ 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

  □ 适用 √ 不适用

  顺发恒业股份公司

  董事长：管大源

  ２０１２年３月２６日