证券时报多媒体数字报

  在调控政策频频出台的2011年，身处地产调控漩涡中心的房地产企业经营状况引人注目。

  作为内地首屈一指的大型房企之一，恒大地产（03333.HK）日前在香港正式公布了2011年经营业绩。数据显示，恒大地产2011年净利润再创新高，达117.8亿元人民币，同比增长46.9%；总资产1790.2亿元，同比2010年的1044.5亿元，增长71.4%。

  经营指标大幅增长

  尽管整体市场环境不断变幻，但恒大2011年多项业绩指标位列全国第一。

  数据显示，2011年，恒大地产销售面积1219.2万平方米，同比增长54.7%，为中国房企第一；在建面积3652万平方米，同比增长52%，为中国房企第一；销售金额803.9元，同比增长59.4%，目标完成率114.8%，为中国房企第一；营业收入619.2亿元，同比增长35.2%，为香港上市内房企第一；净利润117.8亿元，同比增长46.9%，再次超越老牌“大哥”万科。

  恒大地产总裁夏海钧表示，“公司的主要经营数据在2011年和2010年对比后，都有35%到70%的增长，应该说取得了在宏观调控下非常良好的业绩。而在中国房地产协会和中国TOP评估组刚刚发布的全国两个房地产评估报告中，恒大地产综合实力排名第二，销售面积则排在中国第一。”

  年报显示，恒大地产拥有项目187个，分布在103个城市，其中一线城市项目6个，二线城市项目84个，三线城市项目97个。在这187个项目中，已开盘项目121个，其中2011年1月1日前开盘项目56个，2011年新开盘项目65个。

  在建设工程面积方面，目前恒大地产总的建设工程面积为3652万平方米，较2010年同期的2397万平方米，增长52%；在建项目146个，较2010年同期的69个增长110%；新开工面积2389万平方米，较2010年同期的1641万平方米增长46%；竣工面积1134万平方米，较2010年同期的899万平方米增长26%。

  销售数据方面，2011年合约销售额803.9亿元，其中截至2010年12月31日已在售的56个项目，对2011年合约销售额是507.1亿元，平均单个项目合约销售额9.06亿元；2011年新开盘的65个项目合约销售额296.8亿元，平均单个项目合约销售额4.57亿元。

  “这可以看出我们的策略很坚定，土地储备和项目储备都分布在中国土地和市场需求比较强烈的二三线城市。”恒大地产相关人士表示。

  此外，年报数据还显示，截至2011年12月31日，恒大地产股东应占权益326.9亿元，同比2010年末的206.4亿元，增长58.4%。

  战略坚持不动摇

  市场人士表示，随着房地产调控政策逐渐深入，全国房地产总体走势出现明显变化，房企备感调控压力，对比最近各大房企年报数据发现，恒大在宏观调控下仍然实现业绩的连续高增长，其中一个重要原因就在于其明确的定位适应了当前的市场和政策方向。

  实际上，恒大地产是中国最早进行二三线城市战略的地产企业，早在2004年便已全面进军二线城市，2010年3月大规模进入三线城市。在2011年房地产调控进一步深入之后，越来越多的房地产企业也开始将目光投入以往并不重视的二三线城市市场。

  目前，恒大地产已进入中国103个城市，其中不限购城市占比65%；在公司现有的187个项目中，约55%项目不在限购区域或不受限购影响。而在有限购政策的城市中，恒大地产的产品因满足刚需受到欢迎。年报显示，二三线城市项目全年为恒大地产销售业绩贡献比例达到95%。

  除了在战略布局上坚持开发二三线城市，恒大地产的产品定位亦瞄准刚需市场。数据显示，恒大地产产品定位都是针对首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，自住比例86%，首次置业比例是64%。因此，恒大地产在低迷的市场环境中仍然保持大幅增长，全年累计完成销售803.9亿元，同比增长59.4%；目标完成率114.8%，位列全国第一。

  恒大地产董事局主席许家印前日在香港亦再度强调这一战略的必要性。“恒大的民生地产理念是发自内心的，均价是6590元/平方米，装修均价是1500元/平方米。全国的均价是5000元/平方米，大部分是在二三线城市。加上超前的战略，超前进入二三线城市，地价便宜。需求是刚性的，恒大的定位是刚性地产，因此才有这么好的业绩。”许家印表示。

  许家印表示，由于得益于二三线城市战略的及早铺开，恒大地产目前可以在保持土地储备总量不变的情况下，不用进一步扩张土地储备。“这给我们的成本管理带来很大优势，我们可以选择我们认为比较合适的土地，而不是为了扩充规模去拿地。”许家印称。

  他进一步强调，即便有先发优势，但恒大地产的管理能力和成本控制水平亦给公司未来发展带来极大的帮助。“如果说企业管理模式，恒大地产跟其他公司最大的区别是我们是紧密型的集团化管理，集团公司从土地购买、规划设计、300万元以上的招投标，营销、交楼、物业管理、材料管理、材料配送都是集团总体把控的，因此保证了恒大在高速增长的情况下，管理不落后。在高速增长的情况下，保证了成本的控制，高速增长的情况下，控制了风险，降低了成本，保证了质量。”许家印说。

  现金为王应对调控

  随着调控政策步步紧逼，国内标杆房企不约而同地选择了“现金为王”模式，万科总裁郁亮曾总结过四条应对调控策略，最重要的就是现金为王，认为现金流比利润率更重要。种种迹象表明，如今房企现金为王的时代俨然来临。

  许家印强调，恒大地产追求现金为王的策略不会改变。“而且我们是薄利多销，民生为主，现金为王，这是恒大经营的基本理念。”许家印很明确的表示。

  数据显示，截至2011年12月31日，恒大地产账上现金余额达到282亿元，同比增长41.4%，拥有未使用的银行授信额度369.1亿元，总共拥有可动用资金651.1亿元，比2010年同期增加119亿元。与此同时，恒大目前的总土地款为981.7亿元，但是值得注意的是已经支付68%，也就是668.1亿元。需要支付的仅存313.6亿元，且付款期限合理，2012年只需支付110.2亿元，2013年支付139.6亿元，2014年及以后支付63.8亿元，不对公司构成财务压力。

  恒大地产人士强调，除了账上可用的现金资源之外，恒大地产2011年净负债率下半年比上半年锐减7.9个百分点，亦确保了恒大发展的稳健可持续性。

  而除了备足现金，加快资金的周转亦成为恒大地产未来业务布局的重点。数据显示，恒大地产过去六年的增速最快，各项经济指标平均增长46倍，其中在建面积从2005年底的80.6万平方米提升到2011年底的3652万平方米，增长46倍，竣工面积从2005年底的38.6万平方米提升到2011年底的1134万平方米，增长29倍，项目数量从2005年底的10个发展到11年底的187个，增长19倍。

  “从这些数据可以看出，恒大地产一直保持拿地立即开发、快速建设、大规模开发、低价销售、全年有楼可售的高周转开发模式，在2011年信贷紧张，资金成本很高的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，‘快进快出’提高效率使这一模式有了更大的生存空间。”恒大地产人士很坦率地说。  （CIS）