证券时报多媒体数字报

  成功借壳Ｓ*ＳＴ圣方并于去年７月在深交所复牌上市的新华联不动产股份有限公司于上周末公布了其上市后的第一份年报。年报显示，新华联在２０１１年实现营业收入２３．３６亿元，同比增长了３５．６８％；实现营业利润８亿元，比上年同期增长１５．７２％；归属于上市公司股东的净利润６．０７亿元，较上年增长了１７．７４％。从年报数据上不难看出，面对房地产市场“量价齐跌”的２０１１年，新华联依然不负众望，业绩成果出色，实现了营业收入和利润的双双增长，较好地兑现了控股股东在对Ｓ*ＳＴ圣方重组时的业绩承诺。我们认为，新华联能够在逆市中取得良好的业绩，主要归功于公司积极寻找市场机遇和低成本扩张战略。

  一、收入、利润持续增长，成功兑现重组时业绩承诺

  年报显示，新华联２００９年~２０１１年的营业收入分别为２３．３２亿元、１７．２１亿元和２３．３６亿元；实现归属于母公司股东的净利润分别为３．６１亿元、５．１５亿元和６．０７亿元；对应的每股收益分别为０．２８元／股、０．４０元／股和０．４１元／股。数据显示，尽管新华联近３年由于受到房地产市场波动的影响，营业收入有所波动，但是，公司归属于母公司股东的净利润却呈现持续增长的态势，年均复合增长率达到了２９．６７％，主要是得益于公司成本控制得当。

  图１：新华联利润持续增长    资料来源：公司年报整理

  连续三年良好的业绩表现使得公司全面兑现了大股东在对Ｓ*ＳＴ圣方重组时的业绩承诺。根据当时的重组方案，大股东新华联控股承诺新华联置地在２００９年、２０１０年和２０１１年经审计所确认扣除非经常性损益后归属于母公司的净利润分别不低于３５，３７５．８５ 万元、４５，２１３．４５万元、５５，０００万元，且在本次发行后股本规模不变的情形下，确保圣方科技２００９年、２０１０年和２０１１年实现的扣除非经常性损益后每股收益分别不低于０．２２元、０．２８元、０．３４元。

  二、各项财务指标表现优异，资金链断裂风险低

  房地产政策还未见明显放松，政策控制扼制了房企的主要融资渠道，不仅无法通过股权融资获得发展所需的资金，房地产企业从银行获得贷款也越来越难，于是，资金链断裂成了现阶段国内大部分房地产企业都面临的风险。在这种恶劣的融资环境下，对于中小房地产商，良好的财务指标（特别是偿债能力指标）是企业获得银行贷款支持的重要条件。

  分析新华联的各项财务指标，截至２０１１年１２月３１日，新华联总资产达到了６７．６３亿元，较上年末增长１７．６２％；净资产为２５．０６亿元，其中归属于母公司的所有者权益为２４．６４亿元，较上年末增长３２．６５％，本期实现加权平均净资产收益率２８．０８％。从数据上可以看出，新华联２０１１年度整体资产结构合理、资产质量优良、财务状况稳健，财务收支平衡。 具体到偿债能力指标，公司２０１１年的资产负债率为６３％左右，远低于房地产行业普遍存在的７０％~８０％的资产负债率水平；不仅如此，公司２０１１年的流动比率为２．２６，也明显高于行业平均水平。

  图２：公司偿债能力指标优于房地产龙头企业    资料来源：相关企业年报整理

  我们认为，较好的偿债能力及其他财务指标有利于公司能够更顺畅地从银行获得贷款，以避免由于资金链断裂给企业带来的风险。此外，背靠新华联集团这样拥有强大资金实力的大股东，也可大大减少公司资金链断裂的可能性。资料显示，新华联集团拥有全资、控股、参股企业６０余家，其中拥有控股、参股上市公司６家，企业分布和主要业务遍及国内２０多个省市自治区和４０多个国家与地区，员工３６０００余人，年营业额超过３５０亿元。

  三、在手合同及储备项目充足，预计公司２０１２年业绩将继续保持稳定增长

  ２０１１年全年，新华联所有开发项目的进展情况良好，全年实现新开（复）工面积１０４万平方米，竣工面积 １５．５５万平方米；实现销售面积１２．３５万平方米，结算面积１４．８９万平方米。年报还披露，截至２０１１年末，公司尚有 ７．０２ 万平方米已签约销售未交付结算，合同金额总计７．０６亿元，这些待结算资源大部分将在２０１２年参与结算，为公司２０１２年实现良好的收益水平提供了有力的保障。此外，截至２０１１年底，公司还有可售面积２７．３５万平方米，进一步有力地保障了公司未来两年业绩的增长。

  表１：公司２０１１年开（复）工和竣工面积情况  （单位：平方米）

  资料来源：公司年报

  不仅如此，公司２０１２年还计划年开复工面积２００余万平米，计划实现竣工交付７０余万平米。２０１２年计划竣工的项目主要还是集中在唐山、黄山、惠州和北京通州，这些都是新华联的传统发展区域。除了传统发展区域外，新华联去年还在大庆、西宁等地储备了大量土地，但这些项目至少要到２０１３年之后才能陆续竣工。

  我们认为，基于充足的在手合同和可售面积，考虑到２０１２年７８万平方米的计划竣工的面积，预计新华联的业绩在２０１２年继续保持收入和利润的双双同比稳定增长是大概率事件。

  四、充足的土地储备是公司持续增长的基石

  对房地产企业来说，土地既是基本的生产资料，又是必要的资本手段和金融工具。事实上，土地储备不仅极大地影响着房地产企业的综合实力和未来发展潜力，从某种程度上说，甚至还决定着企业经营的持久性和可持续性。

  新华联至始至终都非常重视土地的储备，用相对较低的价格获得足够的土地储备也是公司多年来能够快速发展的关键。在２０１１年，除了北京、黄山、惠州、唐山等公司传统发展区域外，新华联还将业务延伸到了大庆、呼和浩特、西宁等二三线城市，广泛布局，及时补充了未来发展所需的土地资源。截至年报披露日，公司在这些城市新增加土地储备９宗，占地面积１５０９８３９．７３平方米，项目规划建筑面积为 ２４５７２４６．６５平方米，再加上将在今年开工的株洲北欧小镇项目及醴陵新华联广场项目，上市公司的土地储备面积已经超过２００万平米，可满足未来三到五年的开发需要。

  表２：公司新增土地储备情况  （单位：平方米）

  资料来源：公司年报及公告

  ２０１２年，公司还将根据国家宏观调控政策的调整情况，在低潮中把握机会，坚持低成本扩张，继续以北京、上海等一线城市为核心，加大二三线城市土地储备力度，选取有长远发展潜力的城市及地区，择机获取优质地块。我们认为，充足的土地储备是新华联未来持续增长的基石，特别是在北京等一线城市受房地产调控影响较为严重的情况下，公司加大了在大庆、呼和浩特、西宁等二三线城市进行土地储备的力度，充分体现了公司力求一二线城市平衡发展，尽量减少房地产调控对公司业绩影响的战略思路。

  五、应对房市调控，战略布局二三线城市和商业地产

  ２０１２年，楼市调控的指向已从“遏制房价过快上涨”转为“促进房价合理回归”，限购政策不会在短期内取消，预计２０１２年房地产市场宏观调控仍将继续。由于国家对楼市调控政策将会长期存在，国内房地产企业的压力日益增大，战略转型势在必行。正是在这种不利的市场环境下，新华联制定了具有针对性的发展规划。

  立足北京，加大向二三线城市布局。由于国内二三线城市受房地产调控政策的冲击力度要明显小于北、上、广等一线城市。为尽量减少调控政策对公司业绩的不利影响，新华联在２０１２年将会继续加大在二三线城市的布局，坚持 “立足北京，有选择地进入经济发达地区的二三线城市”的发展思路。从去年至今，公司已经在大庆、西宁、徽州、呼和浩特等二三线城市储备了近１５０万平方米的土地，为公司未来几年的快速发展奠定了坚实的基础。

  从“住宅开发”向“住宅开发＋商业开发＋物业自持”转型。随着国家对住宅市场调控的深入，为增强公司抗风险能力，保持公司持续盈利能力，新华联计划在坚持“中、高档住宅开发”的核心业务基础上，适度增加对五星级酒店及大型城市综合体项目的开发和投资。一方面通过房地产项目的销售快速收回投资，有效提高资金的流动性和资产周转速度，另一方面通过持有型的投资性房地产项目，获得稳定、可观的收益，降低政策因素及宏观经济环境变化对房地产市场的影响，从而实现新华联不动产由单纯的房地产开发商角色向兼具长期盈利、可持续性发展的综合项目运营商角色的转变。

  实际上，新华联涉足商业地产开发并不是一个新鲜事物，新华联大厦、新华联科技园、新华联商业大厦和丽景湾国际酒店，以及目前正在开工建设的位于黄山、唐山、株洲、惠州的五星级酒店都是新华联地产开发的商业产品。只是，对于商业地产的开发而言，新华联未来的产品定位和业态门类将更加超前、高端和多元，现代化的写字楼、超五星级酒店、欧式的商业街、大型连锁商超等，无不体现着新华联地产将坚持价值战和助推中国城镇化的决心和责任。

  六、发展中牢记社会责任，涉足保障房建设领域

  年报显示，新华联２０１１年共发生营业外支出６２１万元，其中５００万元是旗下子公司新华联伟业房地产有限公司于２０１１年５月对北京市通州区慈善协会的捐款。对于慈善事业的热衷，恰恰体现了快速发展中的新华联并没有忘记自身的社会责任，并从大股东那里承继了这一光荣传统。据了解，新华联控股股东新华联集团近几年来为科研教育、医疗卫生及抗震救灾等方面的捐款累计超过２．５亿元。根据年报中披露的发展规划，新华联还将在２０１２年响应国家号召，积极参与保障性住房的开发建设，未来公司将主要在北京、湖南等地开展保障性住房的开发建设。

  我们认为，保障房属于重大的民生工程，具有一定的公益性质，尽管相对于商品房，保障房投资利润微薄，但也并非完全无利可图。此外，积极投身于保障房建设不仅有利于提升新华联在当地的知名度和企业形象，还有利于保持和改善公司与当地政府的关系，从而有益于公司的长远发展。 （深圳怀新企业投资顾问公司）

  (CIS)