证券时报多媒体数字报

  §１ 重要提示

  １．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

  本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网站 。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

  １．２ 公司年度财务报告已经中审亚太会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

  １．３ 公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责人吕卉女士及会计机构负责人吴红英女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

  §２ 公司基本情况

  ２．１ 基本情况简介

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  ２．２ 联系人和联系方式

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  §３ 会计数据和财务指标摘要

  ３．１ 主要会计数据

  单位：元

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  ３．２ 主要财务指标

  单位：元

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  ３．３ 非经常性损益项目

  √ 适用 □ 不适用

  单位：元

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  §４ 股东持股情况和控制框图

  ４．１ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

  单位：股

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  ４．２ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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  §５ 董事会报告

  ５．１ 管理层讨论与分析概要

  （一）管理层对行业发展趋势判断及相应对策

  １、政策环境：商品房的“限购、限价、限贷”等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进，调控政策全面升级；

  ２０１１年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：“国八条”、房产税试点改革等政策相继出台，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从２０１０ 年的不足２０ 个大幅增加到５０ 多个；１０００万套保障房建设计划提前实现。

  始于２０１０年的这一轮房地产调控在２０１１年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。

  为抑制通货膨胀，央行在２０１１年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓。

  管理层认为２０１１年是房地产调控有史以来最严厉的一年，此后几年内房地产调控将有可能常态化。从实际效果来，２０１１年紧缩的货币及房地产政策一定程度上达到政府宏观调控的预期效果，从短期来看，行业调整的可能性增加，但从行业的长期发展看来，人口总数的增加及城镇化发展、经济发展产生的刚性需求和改善性需求进一步推动房地产产业的持续发展。

  公司根据２０１１年市场发展情况及其对未来市场发展的判断，及时调整了年度经营计划，有保有压的推进部分项目的开发进度。针对新政影响，公司合理控制开发节奏，确定保重点项目建设，确保２０１１年计划竣工项目建设和已销售产品按期交房的策略；对已开盘有存量房的项目如武汉“名流·人和天地”、沈阳“名流印象”、惠州“名流印象”等项目，下半年采取了积极促销措施。

  ２、新房市场：全国投资、新开工增速高位回落

  根据国家统计局网站最新数据显示：２０１１年全国房地产开发投资６１７４０亿元，比上年增长２７．９％，增速比上年回落５．３个百分点。其中，住宅投资４４３０８亿元，增长３０．２％，占房地产开发投资的比重为７１．８％。全国房地产开发企业房屋施工面积５０．８０亿平方米，比上年增长２５．３％，增速比上年回落１．２个百分点。

  从以上数据可以明显的看出来，受宏观调控政策的影响，全国房地产开发投资的增速有一定有回落，在２０１１年年初，管理层就组织公司相关部门加强了对房地产政策与市场的走势分析，及时指导各分子公司针对２０１１年所在城市的不同情况和特点，加快现有库存货量的去化速度，加快资金回笼，有节奏的推进项目的施工；采取谨慎的拿地策略，全年仅在武汉、重庆等少数二线城市新增土地储备。

  ３、商品房销售和待售情况

  根据国家统计局网站最新数据显示：２０１１年全国商品房销售面积１０．９９亿平方米，比上年增长４．９％，增速比上年回落５．７个百分点；其中，住宅销售面积增长３．９％，办公楼销售面积增长６．２％，商业营业用房销售面积增长１２．６％。商品房销售额５９１１９亿元，增长１２．１％，增速比上年回落６．８个百分点；其中，住宅销售额增长１０．２％，办公楼销售额增长１６．１％，商业营业用房销售额增长２３．７％。

  ２０１１年末，全国商品房待售面积２７１９４万平方米，比１１月末增加１７６３万平方米。其中，住宅待售面积增加１３２２万平方米，办公楼增加１１５万平方米，商业营业用房增加２０３万平方米。

  针对２０１１年市场的实际情况，公司及时调整思路，在一季度就确定“平价走量”的销售策略，积极借势消化部分城市项目存货；二季度就明确了适时适当采取“以价换量”的策略。由此，惠州“名流印象”与武汉“名流人和天地”等项目均取得较好的销售成绩。

  ４、房地产企业融资环境变差、融资成本加大

  根据国家统计局官方网站最新数据显示：２０１１年房地产开发企业本年资金来源８３２４６亿元，比上年增长１４．１％，增速比上年回落１２．１个百分点。其中，国内贷款１２５６４亿元，与２０１０年持平；利用外资８１４亿元，增长２．９％；自筹资金３４０９３亿元，增长２８．０％；其他资金３５７７５亿元，增长８．６％。在其他资金中，定金及预收款２１６１０亿元，增长１２．１％；个人按揭贷款８３６０亿元，下降１２．２％。

  根据国家统计局公布的各年房地产企业资金使用情况的数据汇总后可以明显的看出，２００７年以来的５年，２０１１年房地产企业的资金杠杆率 （资金来源总量与自筹资金量的比率）为最低，仅为２．４４倍，而２００７年至２０１０年分别为３．１８倍、２．５３倍、３．１９倍、２．７１倍。房地产企业资金杠杆率的进一步去杠杆化，意味着房地产企业自筹资金压力在不断叠加，而在房地产企业不断升高的自筹资金中，在信贷收紧之下，信托融资、民间借贷等高成本资金占比在水涨船高。

  面对融资环境的紧缩形势，公司充分利用金融机构对城中村改造的政策支持，与相关金融机构搭建融资平台；进一步加强银企合作，与国内一批银行建立了战略合作关系，同时积极寻找新的融资渠道，如信托资金的运用等；同时公司进一步加强对自有资本的运作能力，节俭开支，加快销售回款，减缓部分项目的开发进度等措施提高自有资本的运作能力，首先保高周转、高利润项目的开发。

  （二）公司未来发展战略

  展望未来，在２０１２年甚至更长的时间内，房地产业仍将面对调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。

  公司管理层认为２０１２年房地产业将呈现以下特点：

  第一，信贷环境将有所宽松，货币政策或将适时预调微调，信贷总量将适度增加；２０１２年房地产企业面临的信贷环境可能将会有所改善，但不会出现显著变化。

  第二，投资增幅或将趋缓。在政策预期不放松的前提下，２０１２年房地产投资增幅将继续回落。在市场成交依旧低迷情况下，房企对拿地依然会保持比较谨慎的态度，土地成交量仍将低位徘徊。

  第三，商品房整体成交量将仍在低位徘徊。在限购、限贷、限价等措施继续严格执行的前提下，全国整体楼市的成交量仍将在较低状态，增幅仍将进一步趋缓。而处于限购范围的城市，亦难有明显反弹。

  第四，企业降价促销力度将会进一步加大，价格有可能出现更明显的松动。在降价促销的带动下，目前一、二线城市房价已出现局部松动。在未来政策预期不改的背景下，企业促销力度将进一步加大，房价可能会出现更明显的松动。

  在充分研究当前宏观调控政策和房地产业未来发展趋势的前提下，结合公司开发项目和总体经营情况实际，公司在未来拟实施以下战略：

  １、项目开发短、中、长期相结合的可持续发展战略

  ２０１１年，公司坚持了项目开发短、中、长期相结合的可持续发展战略，着眼于集团的可持续发展和分子公司的滚动开发进行土地储备，继续关注土地市场“招拍挂”，积极关注了“城中村”改造和危旧改造项目，谨慎选择项目储备，加强市场研究，深化项目计划运营管理，以及多渠道促进项目的销售。未来将采取的具体措施如下：

  （１）加强房地产政策与市场的研究

  ２０１１年的宏观调控一定程度上影响各房地产公司２０１１年的销售业绩，２０１２年国家宏观调控的走势，是各房地产公司密切关注的问题，公司将组织专业的研究人员对２０１２年及未来房地产市场作深入的研究，并针对宏观政策与市场的特点，及时研究应对的策略。

  （２）实行多样化与多途径新项目拓展

  公司将继续保持谨慎的土地获取态度，在区域布局上维持“３＋Ｘ”（即：珠三角、泛长三角、环渤海区域和重庆、西安、武汉等城市）的发展格局，聚焦重点城市，实施城市深耕和品牌强化策略；继续采取土地一级开发、招拍挂、企业并购等形式获取土地，继续重点关注城中村、危旧房改造等项目拓展方式，项目拓展将更加考虑短、中、长期结合，力争做到战略意义与策略意义的平衡，关注产品及客户定位为导向的土地获取方式。

  （３）在项目运营方面做到对现有项目有保有压

  ２０１２年，公司将结合实际资金投入情况与战略方向的考虑，对项目有保有压：一方面加快部分项目的开工建设，确保项目稳步推进，并采取积极的销售策略；另一方面，对原有利润较低、后期投入较大、城市市场不确定性较大的项目采取灵活的处置措施，以保证项目或资产的保值性和资金的流动性。

  根据不同项目各自的特点，从“企业战略方向”与“当前资金状况”两方面综合考虑，对项目进行合理的分类，对不同等级项目采取不同策略，在确保后续发展具有相应土地战略资源基础上，能够在当期实现最大现金流入。

  （４）加快销售资金回笼，确保现金流

  ２０１２年公司将在深入市场研究的基础上，理性面对市场形势，销售方面要顺势而为，适当适量的以价保量的销售策略来应对房地产市场，看准时机，果断采取策略性的营销与推广策略，快速去化，实现资金的快速回笼。

  适时推出满足刚性需求，商务公寓产品和商业物业类产品；借机适当以价换量去化前期滞销产品。保持好惠州、武汉等地的良好销售势头，加快芜湖、重庆项目的推广力度并择机采取以价走量的销售策略，确保沈阳“名流公馆”按期开盘；拓宽博罗“名流幸福庄园”等高档项目的销售渠道，以保证全年销售计划的完成，以及公司及项目可持续发展的实现。

  ２、精品化、多样化的产品品牌战略

  ２０１１年公司确定为“品牌建设·服务年”，公司在服务年狠抓工程施工质量、客户服务质量、物业管理质量、集团职能部门服务分子公司的质量，经一年的努力，现已取得良好的成绩。

  公司确定２０１２年为“品牌建设·标准执行年”，着重解决现阶段标准执行的薄弱环节、重点突出问题，完善和提升公司的产品标准、服务标准及岗位标准，不断提升品牌内涵与影响力，以国内先进企业作为公司学习的标杆，通过组织交流、考察、学习，寻找差距，总结、提炼、借鉴并形成符合我司实际情况的标准，强化执行力。

  ２０１２年，公司将继续深化产品和四新科技应用的研究，不断提高产品的附加值；进一步在产品方案设计、工程管理、招投标材料供应等环节精耕细作；公司强化工程管理，在企业内部质量控制继续实施高标准的“名流杯”评选活动。

  ２０１２年，在进一步丰富公司“印象”、“公馆”、“庄园”三大产品系列的基础上，加大对老年公寓开发战略、研究新农村建设和小城镇建设及工业地产的研究和探索，进一步完善公司的产品线标准。

  ３、规范化、精细化、信息化的管理提升战略

  ２０１１年公司深化了团队建设，通过管理提升、集团组织变革、流程优化，实施符合企业阶段发展需要的授权管理，通过理顺中工建设、幸福物业与开发企业关系，不断提高企业管理水平和项目开发效率、降低各项开发成本。

  ２０１２年公司产品研发中心将进一步加强集团产品线搭建，形成产品库、小城镇建设深化研究、老年、青年住宅深入研究、景观设计研究、精装修研究及标准化、机电设备专业研发及标准化工作、规划设计类成本控制研究，通过规划、设计及产品的提升，更有利于房地产开发全过程的控制。

  进一步关注 “战略成本管理”，加强对各项目标成本编制与评审，加强对项目全开发周期的成本监控；进一步推进战略采购，计划完成整体橱柜（含浴室柜）战略采购、电梯采购、外墙涂料材料等多项战略协议。

  根据集团战略及管控体系升级的计划，实现《组织手册》、《集团总部授权手册》、《分子公司授权手册》的正式运行并完成补充修订； 全面维护公司信息化平台，搭建集团总部的ＯＡ系统、售楼系统、人力资源系统、视频电话会议系统、数字传真系统，实现了全集团的无纸化办公，大大缩短了公文审批的时间，提高办公效率。公司正积极尝试引入业务类信息管理系统，提高项目运作水平及效率。

  ５．２ 主营业务分行业、产品情况表

  单位：万元

  ■

  ５．３ 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明

  □ 适用 √ 不适用

  §６ 财务报告

  ６．１ 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明

  □ 适用 √ 不适用

  ６．２ 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响

  □ 适用 √ 不适用

  ６．３ 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

  √ 适用 □ 不适用

  本期合并范围变化情况如下：

  １、本期新纳入合并范围的子公司

  ■

  ２、本期无不再纳入合并范围的子公司

  ６．４ 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

  □ 适用 √ 不适用