证券时报多媒体数字报

  §１ 重要提示

  １．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

  本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于中国证券报、上海证券报、证券时报、巨潮网 。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

  １．２ 公司年度财务报告已经京都天华会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

  １．３ 公司负责人赵国清、主管会计工作负责人崔燕萍及会计机构负责人（会计主管人员）郑博声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

  §２ 公司基本情况

  ２．１ 基本情况简介

  ■

  ２．２ 联系人和联系方式

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  §３ 会计数据和财务指标摘要

  ３．１ 主要会计数据

  单位：元

  ■

  ３．２ 主要财务指标

  单位：元

  ■

  ３．３ 非经常性损益项目

  √ 适用 □ 不适用

  单位：元

  ■

  §４ 股东持股情况和控制框图

  ４．１ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

  单位：股

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  ４．２ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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  §５ 董事会报告

  ５．１ 管理层讨论与分析概要

  １、报告期内公司经营情况的回顾

  （１）报告期内公司总体经营情况

  公司自２００８年实施转型，主营业务由百货业态转型为社区型购物中心的运营管理，并确定了新的发展战略。公司通过购买、租赁等途径不断获得店铺资源，快速扩张，在资产规模和店铺数量上初具规模。目前公司主营业务突出，无其它经营业务。报告期内，公司紧紧抓住发展机遇，强化规范运营，努力开拓新项目。与此同时，公司继续开展内部控制的完善工作，建立与公司经营业务相适应的各项制度。公司目前以北京地区为重点发展区域，大力发展社区型购物中心。另外，对于经济较发达的大中型城市，公司在资金、管理有保障的前提下将逐步进行拓展。公司目前已开业及洽谈筹备中的购物中心近４０家，计划每年开业５－１０家购物中心，力争经过５年的时间成为社区购物中心的领导者。

  主要财务指标及变动情况

  单位：元

  ■

  ■

  变动分析：

  Ａ． 应收账款增加主要是随着新开业门店增多，租户应缴纳租金总额也随之增加所致。

  Ｂ． 预付款项减少要是本期完成了万贸置业的股权收购工作，预付款减少了２亿元。

  Ｃ． 其他应收款增加主要是上期支付预付购房款后，因合同终止履行，本期由预付款调整至其他应收款所致。

  Ｄ． 上期出售华联综超１４，９７７，９２１股股份，导致本期可供出售金融资产减少。

  Ｅ． 门店装修工程完工后转入长期待摊费用科目，导致长期待摊费用增加。

  Ｆ． 其他应付款增加主要是随着新开门店的增加，收取的履约保证金随之增加所致。

  Ｇ． 一年内到期的非流动负债增加主要是华夏银行北京东直门外支行长期借款将于２０１２年到期。

  Ｈ． 其他流动负债期末余额１２亿元，系本期发行短期融资券所致。

  Ｉ． 长期借款减少主要是主要是本期偿还盛京银行长期借款３．５亿元，以及即将到期的交通银行３，０００万元长期借款转入一年内到期的非流动负债科目所致。

  Ｊ． 应付利息以及财务费用较上期增加，主要是２０１１年度贷款利率水平上升较多所致。

  Ｋ． 营业税金及附加增加，本期已无百货业务，不再缴纳增值税，购物中心业务主要缴纳营业税。本期随着新开业门店数量增加，营业收入增加较多，导致了营业税金及附加的增加。

  Ｌ． 销售费用大幅减少是因为本期无百货业务，水电费等支出计入营业成本。

  Ｍ． 营业外收入主要是去年交割百货店业务取得收入较高。

  Ｎ． 营业外支出减少主要是上一报告期公司处置门店资产涉及的金额高于本报告期。

  Ｏ． 经营活动产生的现金流量净额增加是因为本期无百货业务，经营活动的支出明显减少所致。

  Ｐ． 筹资活动产生的现金流量净额减少是因为本期借款较上期减少。

  （２）主营业务的范围及经营状况

  公司目前的主营业务为购物中心的运营管理和销售百货。

  主营业务分行业情况

  单位：万元

  ■

  主营业务分地区情况

  单位：万元

  ■

  公司主要供应商、客户情况：

  报告期内，公司目前的主营业务购物中心运营管理无供应商采购事项；公司客户主要为购物中心内的租户，报告期内，公司向前五名客户收取的租金为１６３，３２０，６５６．８３万元，占主营业收入的２６．２２％。

  （３）报告期公司资产和费用构成情况

  资产构成情况：

  单位：元

  ■

  费用构成情况：

  单位：元

  ■

  资产与费用构成说明：

  １、公司报告期内仅有可供出售的金融资产采取公允价值计量，计量方法为期末最后一个交易日公司股票交易价格为计量基础。

  ２、上述项目变动原因详见本节（１）部分。

  （４）报告期公司现金流量的构成情况

  单位：元

  ■

  注：上述项目变动原因详见本节（１）部分。

  （５）公司主要子公司及参股公司的经营情况及业绩分析

  单位：万元

  ■

  ２、对公司未来发展的展望

  （１）公司所处行业的发展趋势及公司面临的市场竞争格局

  近年来，随着我国宏观经济持续发展，服务业占国民经济比重不断增加，城市功能日趋完善，城市化进程加快，居民消费逐步升级，市场表现出对位于城市核心区域及大型社区的购物中心产生旺盛需求。购物中心作为零售业的新兴业态，它是集购物、餐饮、娱乐休闲为一体的综合性商业建筑体，在中国拥有广阔的发展空间，其收入来源为出租的租金收入及向租户收取的管理费。随着生活节奏的加快、汽车的普及、节约土地资源的要求，使得购物中心已成为各种零售店铺、休闲娱乐、餐饮等品牌商的首选经营场所。

  整体上看，中国购物中心业态尚处在发展期，即使是在经济发达的城市也远未达到饱和状态，而随着二、三线城市的城市化进程加快和消费升级，给中国购物中心发展带来广阔的前景，因此，针对当前形势，购物中心运营商如能利用自身资金和管理能力优势，抢占优秀店铺资源，努力提升规模和盈利能力，将会获得迅速发展壮大的时机，从而树立自身的行业地位。

  随着全球经济低迷，美国和欧洲等发达国家的购物中心运营商，如西蒙地产（Ｓｉｍｏｎ）、凯德置地（Ｃａｐｉｔａｌａｎｄ）等减缓或终止了在中国的扩张计划，而由于中国宏观经济受国际经济动荡冲击相对较小，国内购物中心业务作为一个新兴的零售形态，得到了快速发展，在资金实力和管理能力上相对较强的购物中心运营商获得空前发展时机。

  为抓住机遇，扩大规模，公司已于２００８年实施战略转型，主营业务由百货店经营转为购物中心的运营管理。经过一系列重大资产重组和非公开发行股份业务，置入大量的购物中心资产，提高了店铺规模和专业化水平，初步具备规模优势和行业竞争能力。

  （２）公司发展战略及２０１２年度经营计划

  ①公司发展战略

  公司将致力于社区购物中心的开发与经营管理，通过购买、租赁等途径获得店铺资源，强化内部管理，快速展店，力争经过５年的时间成为社区购物中心的领导者。

  在加快发展速度的同时，公司十分重视购物中心的质量。凭借在购物中心开发和运营管理方面的丰富经验，形成了专业和完备的管理体系。在对购物中心进行专业化管理的过程中，公司可以了解客户和市场的需求，对租赁公司商业物业的租户，提供多种多样的物业管理增值服务，通过多样化、差异化、个性化的增值服务满足客户的不同需求，并通过突出的运营能力提升公司的盈利水平。积累优质租户资源，与包括超市、百货、影院经营商、餐饮、服装等购物中心的长期主力租户建立战略合作关系，降低新开购物中心的运营风险，有力保障购物中心的快速拓展。

  公司以北京地区为主要发展区域，大力发展社区购物中心。对合肥、南京、沈阳、兰州等零售业务较发达的重点城市，公司在资金、管理有保障的前提下将进一步拓展。

  ②２０１２年度经营计划

  第一、全力拓展新项目建设，提高公司应整体规模和盈利能力；

  第二、全面抓好已开业购物中心的运营管理，推行资产管理报告，加强门店日常经营监控，不断减少空置率，优化租户结构，提高购物中心集客能力，以提升门店盈利水平；

  第三、提高在行业中的竞争优势，不断引入新的战略合作伙伴，寻找优质店铺资源，加强新项目的市调和盈利测算；

  第四、不断提高公司专业化管理水平，降低经营成本。

  第五、采取多种渠道，加强融资力度，为公司快速扩张提供资金保障；

  第六、努力控制总部各项费用和成本；

  第七、做好内部控制建设，完善企业内部控制规范体系；

  第八、建设和完善公司信息系统；

  第九、持续完善业务培训和绩效考核工作，选拔、储备优秀的管理干部。

  （３）资金需求、使用计划及资金来源情况

  公司目前正处于快速扩张期，筹建项目较多且筹备期较长，公司将在严格控制成本前提下合理确定资金需求，拟订资金使用计划，利用自有资金、银行借款、资本市场融资等方式保障公司资金需求。

  （４）风险因素分析

  第一，宏观政策风险。

  国家对宏观经济的调控可能给购物中心行业的发展带来风险。公司将及时跟踪国家宏观政策的变化，及时制定新的发展计划，并通过自身多年积累的零售业经验，规避政策变化给公司带来的负面影响。

  第二、经济形势不稳定导致购买力下降的风险

  全球金融危机尚未完全结束，经济尚处于恢复期，消费者的购买意愿尚未真正恢复。购物中心未来可能面临招租困难、租金收入下降和资产贬值的风险。公司选择受经济形势冲击较小的社区型购物中心为发展重点，不断提高规模和管理能力，抢占优质商圈，快速展店，提高自身竞争力。

  第三、行业竞争风险

  随着各地市场上新建购物中心的不断开业，各购物中心之间的竞争可能加剧，从而有可能引起五家公司购物中心出租率下降而导致租金收入降低的风险。公司将利用自身多年积累的零售业经验，通过业种的优化配置，提高所持物业的聚客能力，吸引客流，提高经营者的收入，从而保证公司租金水平。

  第四、财务风险

  发展购物中心行业务需要大量的资金，公司未来建设新项目时，将面临融资需求问题，这给公司带来一定的财务风险。

  公司将根据实际需要，谨慎制定扩张计划和资金安排，通过银行借款、股权融资等多种手段融资；同时，公司不断加强购物中心租户管理、物业管理和营销管理，促进现有物业增值，以提高租金收入和盈利能力，为公司未来发展提供资金保障。

  第五、管理风险

  公司刚刚转型为购物中心运营商，面临缺乏人才和经营技术的风险。公司将加大制度建设培训力度，并根据需要引入专业管理公司或专业管理人才，保障门店建设和运营的规范化运作。

  ５．２ 主营业务分行业、产品情况表

  单位：万元

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  ５．３ 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明

  □ 适用 √ 不适用

  §６ 财务报告

  ６．１ 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明

  □ 适用 √ 不适用

  ６．２ 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响

  □ 适用 √ 不适用

  ６．３ 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

  □ 适用 √ 不适用

  ６．４ 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

  □ 适用 √ 不适用