证券时报多媒体数字报

  §１ 重要提示

  １．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

  本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于ｗｗｗ．ｓｓｅ．ｃｏｍ．ｃｎ。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

  １．２ 公司全体董事出席董事会会议。

  １．３ 公司年度财务报告已经大华会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

  １．４ 公司负责人张殿华、主管会计工作负责人王班及会计机构负责人（会计主管人员）荣成声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

  §２ 公司基本情况

  ２．１ 基本情况简介

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  ２．２ 联系人和联系方式

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  §３ 会计数据和财务指标摘要

  ３．１ 主要会计数据

  单位：元 币种：人民币

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  ３．２ 主要财务指标

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  ３．３ 非经常性损益项目

  √适用 □不适用

  单位：元 币种：人民币

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  §４ 股东持股情况和控制框图

  ４．１ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

  单位：股

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  §５ 董事会报告

  5.1 管理层讨论与分析概要

  (一) 管理层讨论与分析

  2011年是商业城本部全面实施经营布局调整、经营设施改造重新开始经营的一年。本年内，公司本部营业楼经过装修改造，提升了经营定位，经营环境发生了巨大变化。为实现打造全新商业城目标，面对各种困难、压力和挑战，在公司董事会和经营班子的正确领导下，面对纷繁复杂的经营环境，坚持创新经营，咬住长远发展目标不放松，较好地完成了年初确定的各项工作任务，为2012年后续工作的开展打下了坚实的基础。

  2011年，公司实现营业收入159,815万元，比同期130,678万元增加29,137 万元，增长幅度为22.30%；营业利润实现-4,617万元，比同期566万元下降5,182万元，下降幅度916.22%。净利润实现316万元，比同期218万元增加98万元，增长幅度44.95%。

  2011年主要工作：

  按照2010年度股东大会确定的2011年工作指导思想，2011年主要体现了以下几条工作主线：

  一是，围绕“打造全新商业城”的工作目标，在本部营业楼一期竣工开业的基础上，二期扩建工程确保了优质高效、安全有序地进行；

  二是，围绕“提升商品档次，扩大商场功能”的经营定位，深入开展招商工作，在不断调整一期经营品种的同时，二期的招商和功能定位有序推进；

  三是，围绕“改变传统模式，创新经营特色”的工作方针，注意把握国内和地区零售市场变化的特点，逐步探索和确定在新形势下的经营思路；

  四是，围绕“向管理要效益，向改革要发展”的指导思想，在不断转换机制、强化内控的同时，注意引进和培养人才，使企业在改革和诚信中永续发展。

  一、做好公司本部营业楼一期改造和二期扩建工程，

  公司对本部营业楼一期改造和二期扩建工程进行了精密科学的计划，周密合理的安排，相关部门每天早会布置工作、晚会汇报施工进展、提出问题、解决问题。为保证工程质量，施工现场派专人24小时监督检查，责任落实到人。发扬协同作战的工作作风，确保了工期质量和施工安全，按时竣工，按期开业。

  2011年6月中旬,公司原办公楼拆除,营业楼扩建工程开始施工, 在原址新建6万平方米营业楼。一二期全部竣工后，一期营业楼与二期营业楼连通，沈阳地铁一号线中街站与营业楼负一营业室“站店联通”。初步预计，2012年十一前,营业楼扩建工程投入运营.

  本部营业楼改造和二期扩建工程对扩大公司经营规模，提升公司竞争能力和经济效益，适应日益加剧的市场竞争需要，同时为实现打造全新商业城的目标，具有重要意义。

  新建营业楼投入使用后，将增加购物、娱乐、休闲、餐饮、超市等项目，商业城以自己独特的品牌形象和经营特色展现在消费者面前,对扩大公司经营规模，增加营业收入和经济效益将产生积极影响。

  二、做好本部原营业楼改建后的开业和经营工作

  2011年4月15日公司本部营业楼改建工程完毕，重新开业。老营业楼通过一期装修改造，扩大了经营规模、调整了营业结构和营业布局、美化了购物环境、消除了安全隐患等。一个过去隐患重重、动线不畅、设备老化、外观陈旧的建筑物，已经以典雅、成熟、现代、时尚的姿态在世人面前展现。2011年的经营工作主要突出了如下几个特点：

  一是，加强品牌促销和管理。公司各商场利用品牌优势，开展大型促销活动。分别举办了“新秀丽暑期特惠”、“迪柯尼会员答谢”、“报喜鸟国际设计大师全国巡回量体定制”、“贝利龙新年酒会”、“依文会员幸运游”、 中国黄金举办“华夏九五至尊”九龙壁巡展等专场主题促销活动。开展配合品牌推广促销，以知名品牌活动来聚人气，提升销售人气。

  二是，在品牌管理上，坚持“抓大放小，抓大扶优、末位淘汰”的原则，加强有效货源管理，与厂家及时沟通，做好品牌调整和充实货源的工作，对销售不畅及货源不足的厂家及时分析原因，每月对销售不畅及货源不足的厂家及时分析原因，在促进厂家多供货、供好货，挖掘供应商潜力等方面均收到了好的效果。

  三是，开展假日促销，在假日经济上做文章。特别是在、五一、十一、店庆、圣诞等大型促销活动上，从货源准备、人员安排、赠品配置、促销方案上都提早入手，精心策划，使促销活动内容丰富，在每次活动前，公司要求各商场积极与厂商沟通，了解市场的情况，抓货源、保毛利。力争公司的利润不流失。在开业庆典、店庆、十一黄金周、圣诞节等大型营销活动效果明显。

  三、继续开展招商工作

  根据商业城经营定位及整体招商规划，以国际一线品牌为龙头，以国际国内绩效品牌为基础，已发展潜力大的新兴品牌为错位的招商方针，合理布局，科学规划。与拟新引进的国际一线龙头品牌厂商负责人进行接触、沟通、洽谈，详细介绍、描绘、展示装修改造后的商业城。介绍商业城的企业理念、性质、实力，企业的管理模式、装修改造后的硬件设施及行业地理位置环境，企业未来的定位和发展方向等。公司行政主要负责人和各公司的业务骨干采取“走出去、请进来”的方式广泛进行洽谈，增加供应商对商业城的了解和互信。

  四、按照"五星级商厦"的管理标准进行细化、优化和有效化管理

  2011年公司的服务管理按照“现场服务变革创新，实现软硬件同步升级”的工作要求，结合经营定位，积极推行“精品品牌、精致服务、精细管理、精美环境”管理运行模式，完善了管理机制，创新了服务特色，修订了现场管理作业文件。经过八个月的试运行，取得了可喜成果。

  1、重新设计《沈阳商业城服务体系方案》、制定《现场服务管理作业文件》、《营业员服务手册》。重新修订了《现场服务管理考核暂行办法》，明确了岗位工作职责，规范了工作流程，制定了管理规范，细化了考核标准；分批次对2000多名营业员进行专业培训，为实现现场服务管理的规范化奠定了基础。

  2、开发设计了商业城现场管理网络化管理软件，软件包括联销员信息管理、现场考核、商场管理、售后投诉四个方面的内容，通过精细化、网络化管理，初步实现了现场管理运行质量的提升。

  3、坚持诚信经营，依法维权，制定了“三A”级投诉管理规范和流程，设立了顾客投诉保障基金和顾客人身保险，坚持谁主管谁负责，级级做到终结，并按照各部门经营品类、销售频次、同期客诉件数下达投诉指标计划，列入现场考核。

  4、利用先进科学技术，提升管理水平公司设计了全新的进销存管理系统。尤其是在家电的自营业务管理、财务核算、各种卡券的促销方案解决等，现已能满足商业城正常的业务与财务管理需求。建立供应商网上结算系统，免去了以往的很多中间环节，方便了供应商，也将商业城提出的顾客、供应商两个上帝的口号落到了实处。公司开发了《平效管理系统》、《购物七天乐抽奖软件》、《奖品发放管理系统》、《联销员管理系统》等一些管理软件。提高管理水平、降低劳动强度、提高工作效率、节约人力成本

  5、建立健全规章制度。为提升公司经营管理水平，加强内部控制，完善公司治理，防范和化解风险，规范和修订各项规章制度，对现有104个岗位的工作职责重新定义，制定了每个岗位的主要职责、工作内容、工作权限、工作关系、任职资格等，形成了《新商业城全员职位说明书》，利于下一步岗位业绩考核的遵循。编制《新商业城各项管理制度手册》，汇集了行政管理类、财务审计类、商品流转类、营运管理类、后勤保障类等5大类，35项管理制度，包括招商、营销、人员、服务等各项管理的规章制度，利于发挥管理约束作用。印制并下发《新商业城员工手册》，对员工在公司中的权利和义务做了诠释，利于员工遵循公司各项规章制度，执行日常行为规范，明确自身职责。报告期主要财务指标变化情况：

  １、资产构成变化情况及原因的说明

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  说明:

  (1)应收账款期末占总资产比重较期初上升,主要是公司本部开业，信用卡收款未达增加所致.

  (2) 其他应收款期末占总资产比重较期初上升,主要是公司本期应收沈阳市土地储备中心所欠土地转让款所致.

  (3) 固定资产期末占总资产比重较期初上升,主要是公司本部营业楼改扩建工程完工，将其由在建工程转入固定资产所致.

  (4) 在建工程期末占总资产比重较期初下降,主要是公司本部营业楼改扩建工程完工，将其由在建工程转入固定资产所致.

  (5) 短期借款,长期借款期末占总资产比重较期初上升,主要是公司本期新建营业楼工程建设项目对资金需求增加所致.

  （6）长期借款增加主要是公司本部新扩建营业楼，资金需求增加所致。

  ２、财务指标变化情况及原因的说明

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  说明:

  (1).管理费用较同期增长,主要是公司本部本期改扩建营业楼重新开业，相关费用增加所致.

  (2)财务费用较同期增长,,主要是银行借款增加，利率上调所致.

  ３、现金流量指标变化情况及原因的说明

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  说明:

  (1) 经营活动产生的现金流量净额较同期下降,主要是收到其他与经营活动有关的现金减少所致.

  (2) 投资活动产生的现金流量净额较同期下降,主要是公司本部营业楼新建工程项目资金投入增加所致.

  (3) 筹资活动产生的现金流量净额较同期上升,主要是公司本期工程建设项目对资金需求增加使银行借款增加所致.

  公司主要子公司经营情况

  沈阳铁西百货大楼有限公司是公司的控股子公司,公司拥有其99.82%的股权，该公司注册资本:5712万元,业务性质:商业,主要产品或服务:国内一般商业贸易。截止报告期末，总资产35723万元，净资产19297万元。报告期实现营业收入97521万元，营业利润4211万元，净利润3153万元。

  辽宁物流有限公司是公司的控股子公司，公司拥有其99.94%的股权，该公司注册资本7800万元，业务性质：商业，主要产品或服务：国内一般商业贸易。截止报告期末，总资产61038万元，净资产18741万元。报告期实现净利润-87万元。

  沈阳安立置业经营有限责任公司是公司的控股子公司，公司拥有其100%的股权，该公司注册资本13300万元，业务性质：房地产，主要产品或服务：房地产开发、商品房销售。截止报告期末，总资产26477万元，净资产4505万元。报告期营业收入5300万元，净利润-2778万元。

  沈阳商业城名品折扣有限公司是公司的控股子公司,公司拥有其100%的股权，该公司注册资本:3000万元,业务性质:商业,主要产品或服务:国内一般商业贸易。截止报告期末，总资产5901万元，净资产2738万元。报告期实现营业收入2552万元，营业利润-83万元，净利润-90万元。

  沈阳商业城天伦国际酒店有限公司是公司的控股子公司,公司拥有其100%的股权，该公司注册资本:1000万元,业务性质:服务业,主要产品或服务:酒店经营管理。截止报告期末，总资产4164万元，净资产-2084万元。报告期实现营业收入2748万元，营业利润-976万元，净利润-977万元。

  辽宁国联家电有限公司是公司的控股子公司,公司拥有其66.67%的股权，该公司注册资本:1050万元,业务性质:商业,主要产品或服务:国内一般商业贸易。截止报告期末，总资产272万元，净资产265万元。净利润-10万元。

  沈阳立城经营管理有限公司是公司的控股子公司,公司拥有其100%的股权，该公司注册资本:775万元,业务性质:服务业,主要产品或服务: 企业资产（酒店）经营管理。截止报告期末，总资产775万元，净资产774万元，报告期无营业收入。

  沈阳日神置业有限公司是公司的控股子公司,公司拥有其51%的股权，该公司注册资本:24500万元,业务性质:房地产,主要产品或服务:房地产开发。截止报告期末，总资产50333万元，净资产23153万元。营业利润-91万元，净利润-90万元。

  沈阳商业城苏家屯超市有限公司是公司的控股子公司,公司拥有其100%的股权，该公司注册资本:50万元,业务性质:商业,主要产品或服务: 产品销售；柜台场地租赁。截止报告期末，总资产59万元，净资产-195万元。报告期实现营业收入1454万元，净利润-75万元。

  沈阳商城物业管理有限公司是公司的控股子公司,公司拥有其100%的股权，该公司注册资本:50万元,业务性质:服务业,主要产品或服务: 物业管理服务。截止报告期末，总资产50万元，净资产50万元。报告期无营业收入。

  沈阳商友软件有限公司是公司的控股子公司,公司拥有其51%的股权，该公司注册资本:200万元,业务性质:服务业,主要产品或服务: 物业管理服务。截止报告期末，总资产233万元，净资产192万元。净利润-5.7万元。

  公司对未来发展展望

  公司所处行业发展趋势、面临的市场竞争格局及可能的影响程度

  公司所处行业为零售业。"十二五"期间，国家把促进消费作为贯彻五年中长期发展的一项重点，通过改善民生，扩大社会保障程度，调整分配结构，提高中低收入人群收入水平等，多措并举扩大居民消费需求，未来几年将是中国进入消费市场快速发展和转型的关键时期。国家总理温家宝在今年3月5日的政府工作报告中明确指出，扩大内需特别是消费需求是我国经济长期平稳较快发展的根本立足点，是今年工作的重点，要着力扩大消费需求。对零售业发展提供了良好机遇。但另一方面，宏观经济政策的调整会带来了经营成本、人力资源成本的上升。另外从沈阳商业整体竞争格局看，2012年，沈阳零售市场集体扩张的脚步将进一步加快。盾安新一城、星摩尔沈阳购物广场、北一路万达广场、茂业东方时代广场等十余家大型、超大型零售企业即将开业。2012年沈阳零售市场将再创零售企业最密集开业的新纪录。零售业如此快速、密集地扩张，说明沈阳零售市场的竞争将越来越激烈。总的看来，机遇挑战并存。

  2012年工作任务

  2012年根据公司面临的经济形势和公司实际情况，为扩大公司经营规模，提高抗风险能力、竞争能力及经济效，全力做好公司本部营业楼扩建工作，力争2012年9月末投入使用。围绕中高档的经营定位开展工作，彻底改变依靠降价促销的单一营销模式，创新经营特色，为广大消费者提供高品味、高质量的经营，管理和服务。同时，严格费用管理，节省费用支出；加强子公司的经营管理和项目建设；同时建立健全各项规章制度，加强执行能力和内部控制，进一步提高管理水平和风险防范能力；加大分配制度改革，坚决告别大锅饭和平均主义，实施科学有效，方式灵活的激励机制。正确把握零售市场新变化新特点，加大国际国内一线快销品牌的引进力度，调整提升品牌层级与形象，提升发展后劲，使公司步入良性循环的快速发展时期。

  以转变经济增长方式为主线，调整完善经营结构和体制机制，以重点项目建设为依托，促进企业规模效益均衡发展，为公司步入又好又快的发展轨道打下坚实的基础，为全面提高公司经济效益，树立崭新形象而努力工作。

  建立健全以全面风险管理为导向的内部控制体系，建设财务集中管控系统，创新人力资源管理机制，把机制建设作为促进效益平稳较快增长的强大动力，进一步加强和完善公司治理，不断增强企业持续发展的内在动力。

  为此，我们应对公司所面临的市场形势，经营发展中自身的优势和不足有清醒的认识。虽然面临激烈的市场竞争环境，我们也有公司位于沈阳黄金商业地段，公司本部营业楼经改扩建后具有一流的经营环境，同时拥有地铁出入口与营业楼直接连通的优势。因此在经营管理中，要彻底转变观念和开展制度创新。达到能有效满足社会要求，服务好广大消费者和供应商，保障消费者、供应商利益，在社会上具有良好的公司形象，在全社会和广大消费者心目中形成强势持久的影响力、感召力和辐射力，达到外塑形象的要求。

  对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响的主要风险因素

  公司未来发展战略

  2012年，是公司成功转制的第三个年头，通过三年来艰苦卓绝的努力，公司主要做了三件事，一是改扩建工程全部结束，硬件设施堪称一流，公司价值得到提升；二是公司经营定位基本确定，确定了经营中高档商品和集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的企业定位，公司经营方向明确；三是公司发展战略明确，为使商业城在诚信和改革中永续发展，企业确定了未来的发展战略：

  1、以品牌发展为核心的战略。商业城改革的最终目标任务是推进以品牌为核心的资源配置方式改革。一方面要培育企业自己的品牌。如公司本部、铁西百货大楼等公司要突出和发展自己在零售方面的经营特色，天伦瑞格酒店、日神置业公司等公司要突出自己在餐饮服务方面的经营特色。要不断提升档次和水平，增加经营门类，立足于整个市场发展现状，合理定位和不断调整工作目标，实现品牌培育均衡化发展。另一方面，企业要发展、效益要提升，必须要做到经营品种上档次，经营品种上档次的关键是商品品牌的培育与发展，品牌培育是商业城招商工作和营销能力的重要体现。以品牌发展为核心是商业城“品牌战略”在新的历史条件下的不断完善和发展。

  2、以拓展功能为翼翅的战略。2011年四月，商业城一期竣工，2012年9月，商业城二期扩建工程竣工。至时，商业城营业面积将扩大一倍，硬件和配套设施达到国内外一流水准，地铁中街路乘降站移入商业城地下一层广场。这是商业城再发展的基础性保障。面对近年来沈阳市中街地区近十家十万米以上巨型商场纷争登场的残酷竞争形势，最大限度地避开同业竞争者的“射程”，最大限度地降低“同质化”竞争造成的负面影响，公司将以功能拓展为翼翅，在功能拓展上以“人无我有、人有我特”为立足点，开拓大型溜冰场、多功能书店、风味餐厅、时尚超市、美容美发和网络购物等新的功能。有效跳出传统百货业的套路，真正使公司成为集购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的综合商场，扩大企业利润增长和市场发展的空间。

  3、以队伍建设为基础的战略。当前，行业改革与发展进入一个关键的时期，面对全球化、信息化的商业市场，商业城要完成“站在新起点、实现新跨越”的发展方针，必须强化队伍建设，只有这样，才能充分调动广大干部职工的积极性、主动性、创造性。只有全面提高干部员工队伍的整体素质，才能为“实现新跨越”提供坚强的组织和人才支撑。要招揽人才、培育人才、用好人才，注意利用“外脑”，面向境内外招聘商业人才，引进成功的管理技术。要建立一支工作能力强、综合素质高、职业精神好、业务门类全的员工队伍、为今后各项工作的有效落实保驾护航。

  4、以精准营销为手段的战略。在精准定位的基础上，依托现代信息技术手段，建立个性化的顾客沟通服务体系，通过系统手段保持企业和客户的密切互动沟通，从而不断满足客户个性需求，建立稳定的企业忠实顾客群，从而达到整体性、结构性地解决市场问题，实现市场营销的突破。精准营销，是营销创新的重要体现，她不但是营销成本和营销效率的精准度量衡，也是深化工商协同营销的有效切入点，近年来，经济水平飞速发展，人民生活日益提高，高档消费增长较大，并且还有相当大的发展潜力，这给我们的营销活动提供了广阔的发展机遇。

  5、以绩效考核为抓手的战略。企业管理的核心是战略管理，战略管理的核心是人力资源管理，而人力资源管理的核心是绩效管理。公司一切整体管理运营都要以绩效为导向，都要围绕绩效而展开。通过实施绩效管理，增强了组织的运行效率、提高员工的职业技能、推动了组织的良性发展，激发了职工的工作热情。为有效抓住绩效考核这一关键环节，紧紧把握管理导向的指挥棒、要设置合理的绩效考核指标以及全面的考核体系，并将其贯彻实施，以确保绩效考核的实效性。使企业的管理真正走向成熟、走向规范，从而实现人本管理的最高境界，促进商业城长远发展。

  6、以特色服务为保障的战略。随着社会的不断发展和行业运行不断规范，竞争将越来越激烈，服务水平的高低直接影响公司的未来发展走向。提升服务水平已经成为企业发展的重要突破点，近年来，虽然我们的硬件不断提升，商品档次不断提高，整个团队和员工在服务理念上不断加深，在服务意识上不断强化，在服务水平上不断提升，但根据发展的需要，还要不断研究新问题。服务落脚点要不断前移，要更加贴近实际。服务落脚点不但要靠近消费者，还要靠近供货商，这是在新的历史条件下，商业城对服务战略的丰富和和完善。

  7、以文化引领为特色的战略。商业城的企业文化在企业发展中形成，已成为广大员工恪守的经营宗旨、价值观念和道德行为准则的综合反映。它是企业在长期发展过程中形成的维持企业生存乃至繁荣的精神财富。商业城之所以不断走向希望，关乎商业城优秀独特的企业文化。要继续用先进的科学思想和经营理念武装员工头脑，统一员工思想，规范员工行为，塑造企业品牌形象，提升管理水平，增强凝聚力和竞争力，实现企业持续稳定协调健康的发展。要按照科学发展观的思想，在全面宣传贯彻和推进企业文化建设的过程中，着力进行企业内部管理和行为规范的升华，形成自己的特色，为企业提供巨大的发展动力和创新源泉。

  不利影响的主要风险因素

  （1）宏观环境风险：2012 年，中央经济工作会议明确的总基调是“稳中求进”，国家的金融、税收政策以及宏观经济形势的变化都可能直接影响消费者的消费预期，从而间接影响到公司的经济效益。

  （2）市场风险：随着竞争格局的加剧，新的商圈及大型商业综合体不断出现，可能对公司的经营造成一定影响。

  （3）财务风险：公司经营规模逐渐扩大，建设项目资金投入的增加，对风险控制管理提出了更高的要求。

  对策：2012年力争将完成公司本部营业楼的扩建，对内加强管理，严格费用支出，同时适时加快子公司管理和项目建设，以实现扩大经营规模，提高竞争能力，消化公司发展中的风险因素的目的。

  公司未来的资金需求及使用计划、资金来源

  公司2012年的资金需求主要是母公司营业楼扩建，为此，公司将通过自身经营积累、银行信贷等筹资方式，以保证公司的资金需求。

  公司在经营中出现的问题与困难

  今后的沈阳消费市场，随着国内外商业资本纷纷进入和陆续投入运营，大型零售企业市场处于饱和状态，服务功能、经营格局、营销手段、商场设计和建筑规模等要素同质化现象严重，造成了大型百货商场争抢市场份额的竞争日趋激烈。商业企业将面临异常激烈和残酷的竞争环境，一方面随着公司建设项目的进行和自营比重的需要增加资金投入，另一方面随着各种能源、动力、非商品收费等方面的价格上涨，影响公司管理费用和财务费用上升，公司在控制费用方面难度也将增大。

  面对残酷的商业竞争环境，公司如何扩大经营规模，形成自己的经营特色，增强竞争和抗风险能力，提高经济效益，提高公司持续经营能力是公司需要解决的问题。

  ５．２ 主营业务分行业、产品情况表

  单位：元 币种：人民币

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  §６ 财务报告

  ６．１ 本报告期无会计政策、会计估计的变更

  ６．２ 本报告期无前期会计差错更正

  沈阳商业城股份有限公司

  ２０１２年４月２０日