证券时报多媒体数字报

  （上接D20版）

  （３）无形资产

  玉龙矿业无形资产主要有矿权和土地使用权组成，评估结果如下表：

  ①土地使用权

  纳入本次评估范围无形资产－土地使用权有４宗地，账面价值为２３，５３９，２３９．９５元，评估价值为４５，００１，９００．００元，评估值与账面价值比较变动２１，４６２，６６０．０５元，变动率９１．１８％。变动主要原因是近年来待估宗地所在片区工业用地最低地价有调整，故地价较入账时有较大提高。

  ②矿权

  玉龙矿业本次矿权评估情况详见本摘要中本章之“四、玉龙矿业所拥有的采矿权评估情况”及“五、玉龙矿业所拥有的探矿权评估情况”。

  （４）长期待摊费用

  长期待摊费用账面值为３，９８７，２１０．４４元，为待摊的电力设施配套费。

  对长期待摊费用的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实长期待摊费用的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以清查核实后账面值确定为评估值。

  长期待摊费用评估值３，９８７，２１０．４４元。

  （５）递延所得税资产

  本次委估的递延所得税资产账面值为６，４５１，２６４．００元，为计提坏账准备、专项储备、矿产资源补偿费等影响所得税形成的资产。

  对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以清查核实后账面值确定为评估值。

  递延所得税资产评估值６，４５１，２６４．００元。

  ３、流动负债评估结果

  （１）短期借款

  短期借款账面值为９０，０００，０００．００元，为玉龙矿业在中国农业银行股份有限公司赤峰松山支行一年期贷款。该贷款以内蒙古玉龙矿业股份有限公司西乌珠穆沁旗花敖包特银铅矿采矿许可证（证号：Ｃ１５００００２０１１０２４２１０１１２４９６）设定抵押，已在国土资源厅进行备案。评估人员查阅了借款合同、抵押合同及采矿权抵押备案通知书，核实了借款期限、借款利率等相关内容，并向银行函证，确认以上借款是真实完整的。短期借款评估值９０，０００，０００．００元。

  （２）应付账款

  应付账款账面值３４１，９１６．１６元，主要为应付烟台鑫海矿山有限公司、濮阳市光明工贸科技有限公司等设备材料款等。

  对应付账款、评估人员经现场查实，证明交易事项真实，款项入账金额准确，且多为近期发生，滚动余额，属于在未来应支付相应的权益或资产，以账面值确定评估值。

  应付账款评估值为３４１，９１６．１６元。

  （３）预收款项

  预收款项账面值１５，２７５，８６３．９０元，主要为预收翁旗瑞鹏矿业公司货款、内蒙古华宇矿业开发有限公司地质勘查收入等款项。

  对预收款项，评估人员经现场查实，证明交易事项真实，款项入账金额准确，且多为近期发生，滚动余额，属于在未来应支付相应的权益或资产，以账面值确定评估值。

  预收款项评估值为１５，２７５，８６３．９０元。

  （４）应付职工薪酬

  应付职工薪酬账面值１，７７１，４９５．２６元，主要为医疗保险费、基本养老保险费、工会经费、职工教育经费、住房公积金等。评估人员对账簿记录、凭证进行核对，确认企业计提比例、金额正确，开支符合现行制度的标准，以账面值确定评估值。

  应付职工薪酬评估值为１，７７１，４９５．２６元。

  （５）应交税费

  应交税费账面值２０１，８９８，７２８．１０元，主要为尚未抵扣的增值税、代扣代缴的个人所得税、应交企业所得税、应交矿产资源补偿费及印花税等，评估人员核实了有关账证、计提依据资料，确定其真实性、正确性，以账面值确定评估值。

  应交税费评估值为２０１，８９８，７２８．１０元。

  （６）应付股利

  应付股利账面值６６，６８４，０００．００元，主要为应付侯仁峰、海南信得等股东２０１１年度股利。评估人员核实了相关账簿记录、文件资料、股东会决议，确定其真实性和完整性。证实余额为滚动发生，均为在未来应支付相应的权益或资产，故以账面值确定为评估值。

  应付股利评估值为６６，６８４，０００．００元。

  （７）其他应付款

  其他应付款账面值２２，６６０，４５５．６６元，主要为应付内蒙古地质勘查有限责任公司的代垫款款、王振民的钻探工程款、未认证的待抵扣进项税等。评估人员核实了相关账簿记录、文件资料，确定其真实性和完整性。证实余额为滚动发生，均为在未来应支付相应的权益或资产，故以账面值确定为评估值。

  其他应付款评估值为２２，６６０，４５５．６６元。

  ４、非流动负债评估结果

  玉龙矿业账面非流动负债为递延所得税负债。

  递延所得税负债账面值为４，３００，９２１．１７元，核算的是企业实际摊销的地质勘察成本与税务允许摊销成本差额影响所得税形成的负债。

  对递延所得税负债的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税负债的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以清查核实后账面值确定为评估值。

  递延所得税负债评估值为４，３００，９２１．１７元。

  （四）收益法下评估结果

  中联评估以２０１１年１２月３１日为评估基准日，同时采用收益法对玉龙矿业整体股权进行评估。中联评估采用自由现金流量模型评估玉龙矿业公司权益价值，即用公司的资产价值减去债务价值，评估结论为人民币３３３，５２８．７６万元，评估增值率为５２６．１８ ％。增值的主要原因是玉龙矿业拥有的资源较丰富，近年有色金属市场价格走势较好，同时还有多项探矿权，具有一定的资源储量。

  四、玉龙矿业所拥有的采矿权评估情况

  中联评估对玉龙矿业所拥有的花敖包特银铅锌矿采矿权在评估基准日的价值进行了评估，并出具了中联评矿报字［２０１２］第１５４号矿权评估报告。根据该评估报告，花敖包特银铅锌矿采矿权评估计算的服务年限为３２．１４年，拟动用可采储量２，３７１．６８万吨，铅金属量４７５，４９０．３４吨、锌金属量５５７，８４３．０４吨、银金属量４，５１４，７５５．７７ｋｇ，评估价值为２６２，５７７．３３万元。

  （一）评估方法

  玉龙矿业拥有的花敖包特银铅锌矿矿山为生产中的中型银铅矿山，已完成相关勘查和设计工作，有经审计的生产期间财务报表和较为完善的技术统计指标，预期收益和风险可以预测并以货币计量、预期收益年限可以预测。故根据《中国矿业权评估准则》，本次评估采用折现现金流量法进行评估。其计算公式为：

  ■

  式中：Ｐ——矿业权评估价值；

  ＣＩ——年现金流入量；

  ＣＯ——年现金流出量；

  ｉ——折现率；

  ｔ ——年序号；

  ｎ ——评估计算年限。

  （二）主要参数的选取和计算

  １、保有资源储量

  （１） 储量核实基准日保有资源储量

  根据储量核实报告和储量核实报告评审意见，截至储量核实基准日２００８年１２月３１日，花敖包特山银铅矿采矿许可证批准的范围内保有资源储量为：

  银铅锌矿石量共计３，１２９．６８万吨，铅金属量６２３，４１８．００吨、平均品位１．９９％，锌金属量７４１，０６４．００吨、平均品位２．３７％；银金属量６，００８，１０４．００千克，平均品位１９１．９７ｇ／ｔ；另有硫矿石量６５．１５万吨，硫量１３２，９００．００吨。其中，银铅锌矿石量：

  探明的经济基础储量（１１１ｂ）矿石量３３１．０７万吨，铅金属量１４４７７５．００吨、平均品位４．３７％，锌金属量１５０２５８．００吨、平均品位４．５４％，银金属量１１２７００８．００千克、平均品位３４０．４１ｇ／ｔ；

  控制的经济基础储量（１２２ｂ）矿石量１３６０．０４万吨，铅金属量２３０８１５．００吨、平均品位１．７０％，锌金属量２８５００８．００吨、平均品位２．１０％，银金属量２２９４２３７．００千克、平均品位１６８．６９ｇ／ｔ；

  推断的内蕴经济资源量（３３３）矿石量１４３８．５７万吨，铅金属量２４７８２８．００吨、平均品位１．７２％，锌金属量３０５７９８．００吨、平均品位２．１３％，银金属量２５８６８５９．００千克、平均品位１７９．８２ｇ／ｔ。

  （２）评估基准日保有资源储量

  根据矿业权人提供的资料，储量核实基准日至评估基准日期间累计动用银铅锌矿石量６２．９１万吨、铅金属量２０，７４７．００吨、锌金属量２９，４９９．００吨、银金属量２１５，６５１．００千克，本次评估基准日保有资源储量如下：

  矿石量共计３，０６６．７７万吨，铅金属量６０２，６７１．００吨，锌金属量７１１，５６５．００吨，银金属量５，７９２，４５３．００千克。其中：

  探明的经济基础储量（１１１ｂ）矿石量２６８．１６万吨，铅金属量１２４０２８．００吨，锌金属量１２０７５９．００吨，银金属量９１１３５７．００千克；

  控制的经济基础储量（１２２ｂ）矿石量１３６０．０４万吨，铅金属量２３０８１５．００吨，锌金属量２８５００８．００吨，银金属量２２９４２３７．００千克；

  推断的内蕴经济资源量（３３３）矿石量１４３８．５７万吨，铅金属量２４７８２８．００吨，锌金属量３０５７９８．００吨，银金属量２５８６８５９．００千克。

  （３）评估利用资源储量

  根据《矿业权评估利用矿产资源储量指导意见（ＣＭＶＳ３０３００－２０１０）》，经济基础储量、探明的或控制的内蕴经济资源量，全部参与评估计算；推断的内蕴经济资源量（３３３）可参考（预）可行性研究、矿山设计、矿产资源开发利用方案或设计规范的规定等取值，（预）可行性研究、矿山设计或矿产资源开发利用方案等中未予设计利用的或设计规范未做规定的，采用可信度系数调整，可信度系数在０．５～０．８范围取值。花敖包特山银铅矿的《开发利用方案》对推断的内蕴经济资源量（３３３）设计按照了７０％折算，故确定本次评估可信度系数按０．７０计算，则评估利用资源储量为：

  ＝∑基础储量＋∑资源量×该级别资源量可信度系数

  ＝ ２，６３５．２０ （万吨）

  ２、采选技术指标

  设计损失量：根据《开发利用方案》，本矿矿区范围内无设计损失量。

  根据《开发利用方案》并结合企业２０１１年的生产统计资料，确定采矿回采率为９０．００％，矿石贫化率为１０．００％；

  铅选矿回收率为８５．５６％、锌选矿回收率８８．９０％、银选矿回收率７９．３０％。根据矿业权人提供的２０００吨选厂试运转期间的技术资料，确定硫选矿回收率为６０．００％。

  ３、可采储量

  根据《矿业权评估利用矿产资源储量指导意见（ＣＭＶＳ３０３００－２０１０）》，评估利用可采储量按下式进行计算：

  评估利用可采储量＝（评估利用资源储量－评估利用设计损失量）×采矿回采率。

  ＝２，６３５．２０×９０．００％

  ＝２，３７１．６８（万吨）

  其中：铅金属量４７５，４９０．３４吨、平均品位２．００％，锌金属量５５７，８４３．０４吨、平均品位２．３５％，银金属量４，５１４，７５５．７７千克、平均品位１９０．３６ ｇ／ｔ。

  ４、生产规模、年产量及服务年限

  根据矿业权人提供的资料，截止评估基准日，花敖包特银铅矿具备１４００ｔ／ｄ采选能力。至２０１２年取得相关批复后整体达到３０００ｔ／ｄ的采选生产能力。２０１２年预计将以１４００ｔ／ｄ的产能生产１２０天，以３０００ｔ／ｄ的能力生产６０天，共计采出３４．８０万吨矿石。

  至２０１３年中旬，采暖工程完工。２０１３年预计全年产量６９．００万吨。至２０１４年，达到年产８４万吨的生产能力。本次评估据此根据矿山生产规模为８４．００万吨／年。

  矿山合理服务年限根据下列公式计算：

  Ｔ＝Ｑ／（Ａ（１－ρ））

  式中：Ｔ——合理的矿山服务年限；

  Ｑ——评估利用的可采储量；

  ρ——矿石贫化率（１０％）；

  Ａ——矿山生产能力；

  式中参数分别为：可采储量２，３７１．６８万吨，矿山生产规模８４．００万吨／年，矿石贫化率１０．００％。服务年限计算如下：

  Ｔ ＝２＋（２，３７１．６８÷（１－１０．００％）－３４．８０－６９．００）÷８４．００

  ＝３２．１４年

  则，本次评估计算的服务年限为３２．１４年，即生产期从２０１２年１月至２０４４年２月。

  ５、产品价格及销售收入

  根据《矿业权评估参数确定指导意见（ＣＭＶＳ３０８００－２００８）》，本次评估采用时间序列平滑法确定产品价格。具体以评估基准日前三个年度内的当地平均销售价格的算术平均值确定评估计算中的价格参数。

  根据企业提供历年生产、销售数据及评估人员了解的实际情况，铅精矿含铅结算价根据上海有色金属网公布的１＃铅当月平均价扣除加工费（２６００元／吨，含税）后的价格为基础，以６０％的品位为基准，每增减１％，结算价格相应增减２０元。锌精矿含锌结算价根据上海有色金属网公布的１＃锌当月平均价扣除加工费（５７００元／吨，含税）后的价格为基础，以５０％的品位为基准，每增减１％，结算价格相应增减２０元。铅精矿含银以上海有色金属网公布的２＃银平均价格乘以一定系数（８７％）计算。

  根据上海有色金属网公布的金属报价，２００９－２０１１年，１＃铅价格（含税）分别为１３７７８．５元／吨、１７３６６．８３元／吨、１６４３１．６７元／吨；平均为１５，８５９．００元／吨。根据玉龙矿业提供的２０１１年的精矿指标，铅精矿的平均品位为５６％，则２００９年－２０１１年铅精矿含铅的平均售价（不含税）取整后为１１，２６０．００元／吨（（１５８５９－２６００－８０）／１．１７）；２００９－２０１１年，１＃锌价格（含税）分别为１３７２０．５元／吨、１７４３９．５元／吨、１６８７４．４５元／吨，平均１６，０１２．００元／吨，根据２０１１年锌精矿平均品位为４６．５％，则２００９－２０１１年锌精矿含锌的平均售价（不含税）取整后为８，７５０．００元／吨。２００９年－２０１１年，２＃银价格（含税）分别为３２８４元／吨、４５７２元／吨、７５９１元／吨，平均５，１４９．００元／吨。则２００９－２０１１年铅精矿含银平均售价（不含税）取整后为３，８３０．００元／吨。

  ■

  根据评估人员对网上黄铁矿价格的查询，２００９－２０１１年硫铁矿（３８％）销售价格（含税）为２２０元／吨、３００元／吨、３５０元／吨，平均３０６元／吨；本矿距离较近的赤峰硫酸厂约２００千米，运费约９０元／吨，折算坑口价２１６元／吨，本次评估据此扣除增值税后取整确定硫铁矿（３８％）销售价格为 １８０．００ 元／吨（不含税）。

  评估认为该价格可以综合反映本矿资源禀赋条件的近年来当地同类矿产品市场销售价格平均水平。因此，本次评估按２００７－２００９年平均价确定铅精矿（含铅）销售价格（不含税）１１，２６０．００ 元／吨，锌精矿含锌销售价格（不含税）为 ８，７５０．００ 元／吨，铅精矿含银销售价格（不含税）３，８３０．００ 元／ｋｇ，硫精矿价格为 １８０．００元／吨。

  则：正常生产年份铅精矿的销售收入＝年产铅精矿含铅金属量×销售价格

  ＝（原矿处理量×（１－贫化率）×地质品位×选矿回收率）×销售价格

  ＝（ ８４．００ ×（１－１０．００％）×２．００％×８５．５６％）万吨× １１，２６０．００ 元／吨

  ＝ １２，９３６．６７ 吨× １１，２６０．００ 元／吨

  ＝ １４，５６６．６９ （万元）

  正常生产年份锌精矿的销售收入＝年产锌精矿含锌金属量×销售价格

  ＝（原矿处理量×（１－贫化率）×地质品位×选矿回收率）×销售价格

  ＝（ ８４．００ ×（１－１０．００％）×２．３５％×８８．９０％）万吨× ８，７５０．００ 元／吨

  ＝ １５，７９３．９７ 吨× ８，７５０．００ 元／吨

  ＝ １３，８１９．７２ （万元）

  正常年份铅精矿含银的销售收入＝年产铅精矿含银×销售价格

  ＝（ ８４．００ ×１９０．３６ ×（１－１０．００％）×７９．３０％×１００００÷１０００）ｋｇ× ３，８３０．００ 元／ｋｇ

  ＝ １１４，１２２．３４ × ３，８３０．００ 元／ｋｇ

  ＝ ４３，７０８．８６ （万元）

  正常年份硫精矿的销售收入＝年硫精矿产量×销售价格

  ＝（ ８４．００ ×１０．９２％×（１－１０％）×６０．００％÷３８％）万吨× １８０．００

  ＝ １３０，３５０．３２ × １８０．００

  ＝ ２，３４６．３１ （万元）

  正常生产年份销售收入合计为 ７４，４４１．５８ 万元。

  其中２０１２年在２０００ｔ／ｄ的选厂投入使用前，不进行硫的分选。

  ６、总成本费用

  采矿权评估中单位总成本费用如下表：

  其中，外购材料、外购燃料及动力、工资薪酬、外包采矿费、其他制造费用等项目均为依据玉龙矿业２０１０年度以及２０１１年度经审计财务数据，并结合相关统计数据、工艺流程特点以及玉龙矿业现行生产状况等确定，其他主要项目的确定过程如下：

  （１）折旧费

  本次评估确定房屋建筑物折旧年限为２０年、残值率为５％，设备折旧年限平均按１１年、残值率为５％。

  经测算，正常生产年份折旧费合计为１，４２６．２４万元，单位折旧费为１７．３４元／吨。

  （２）维简费

  对采矿系统所需的更新资金（维持简单再生产所需的固定资产性支出和费用性支出）不以固定资产投资方式考虑，而以更新费用（更新性质的维简费、全部安全费用）方式直接列入经营成本。

  根据财政部２００４年１２月２２日财企［２００４］３２４号文《关于提高冶金矿山维持简单再生产费用标准的通知》，维简费提高到１５～１８元／吨，本矿山属于大中型冶金矿山，因此本次评估按１８．００元／吨计算，其中折旧性质维简费为５．８７元／吨，更新性质维简费为１２．１３元／吨。正常生产年份维简费为１，５１２．００万元。

  （３）安全费用

  依据财政部发布的财企［２０１２］１６号文所确定的安全费用计提标准：金属井下矿山每吨１０元，尾矿库每吨１．５元。本次评估矿山属于井下矿山，则确定安全费用为１１．５０ 元／吨。

  （４）修理费

  本次评估按设备原值的４％计算年修理费，据此确定单位修理费为３．４２元／吨。

  （５）管理费用

  评估机构根据玉龙矿业财务报表，２０１１年的管理费用扣除折旧费、摊销费、安全费、矿产资源补偿费等项目后确认其他管理费用。玉龙矿业２０１１年正常生产月份为７个月，考虑未来增加采暖设备后，可全年生产，预计未来年度其他管理费用约为３５００万元（２０４１．７８×１２／７）达到预定产能后，单位管理费用为４１．６７元／吨，同时考虑新增工人的社会保险支出０．８０元／吨（２５＊６＊０．４５／８４），确定单位其他管理费用为４２．４７元／吨。以其他管理费用为基础，加上矿产资源补偿费（铅锌硫的按销售收入２％计算、银按销售收入的４％计算）２８．１３元／吨和摊销费（按无形资产投资和其他资产投资计算摊销）２．５７元／吨，确定单位管理费用为７３．１７元／吨。则，

  正常生产年份管理费用＝８４．００×７３．１７＝６，１４６．２８（万元）

  其中，本次评估考虑２０１２年的其他管理费用与２０１１年的管理费用持平，２０１２年管理费用为３，１１０．０５万元。

  （６）财务费用

  利息支出按照《矿业权评估参数确定指导意见（ＣＭＶＳ３０８００－２００８）》及采矿权评估规定计算。

  本矿所需流动资金为２２，３３２．４７万元，设定资金来源７０％为贷款，按现行一年期贷款利率６．５６％计算，则单位流动资金贷款利息为：

  单位流动资金贷款利息＝２２，３３２．４７×７０％×６．５６％÷８４．００＝１２．２１（元／吨）

  正常生产年份利息支出＝年原矿产量×单位利息支出

  ＝８４．００×１２．２１

  ＝１，０２５．６４（万元）

  （７）总成本费用及经营成本

  根据各明细项费用、成本数据计算的正常生产年份总成本费用为：

  正常生产年份总成本费用＝直接生产成本＋管理费用＋财务费用

  ＝２１，６６２．６８ ＋ ６，１４６．２８ ＋ １，０２５．６４

  ＝２８，８３４．６０（万元）

  折合单位原矿总成本费用为３４３．６３元／吨。

  年经营成本＝总成本费用－折旧费－折旧性质的维简费－摊销费－利息支出

  ＝２８，８３４．６０－１，４２６．２４－４９３．２８－２１５．８８－１，０２５．６４

  ＝２５，６７３．５６（万元）

  折合单位原矿经营成本为３０５．６４元／吨。

  ７、税费

  税费主要有销售税金及附加、企业所得税。

  （１）销售税金及附加

  本项目的销售税金及附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和资源税。各项税、费情况如下：

  （２）企业所得税

  依据２００７年３月１６日中华人民共和国主席令第６３号公布、自２００８年１月１日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》，企业所得税率为２５％。

  ８、折现率

  根据《矿业权评估参数确定指导意见（ＣＭＶＳ３０８００－２００８）》，折现率计算如下：

  折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率

  其中，无风险报酬率通常可以参考政府发行的长期国债利率或同期银行存款利率来确定，本次评估按五年期银行存款利率确定无风险报酬率为５．５０％。

  风险报酬率包括勘查开发阶段风险报酬率、行业风险报酬率、财务经营风险报酬率。根据该矿的实际情况，本次评估确定勘查开发阶段风险报酬率为 ０．６０％、行业风险报酬率为１．８５％、财务经营风险报酬率为１．４５％，采用风险累加法估算，确定风险报酬率为３．９０％。

  据此，确定本次评估的折现率为９．４０％。

  ９、评估结果

  根据国家有关法律法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对委托评估的采矿权进行必要的尽职调查以及充分了解和核实、分析评估对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用折现现金流量法，经过计算和验证，确定内蒙古玉龙矿业股份有限公司西乌珠穆沁旗花敖包特银铅矿采矿权（评估计算的服务年限为３２．１４年、拟动用可采储量２，３７１．６８万吨、铅金属４７５，４９０．３４吨、锌金属５５７，８４３．０４吨、银金属４，５１４，７５５．７７ｋｇ）在评估基准日的价值为人民币２６２，５７７．３３万元。评估期间内用于计算现金流折现的相关数据如下：

  玉龙矿业采矿权评估中现金流折现主要数据（单位：万元）

  玉龙矿业采矿权评估中现金流折现主要数据（续）（单位：万元）

  玉龙矿业采矿权评估中现金流折现主要数据（续）（单位：万元）

  五、玉龙矿业所拥有的探矿权评估情况

  截至本摘要签署日，玉龙矿业共拥有５个探矿权，下表中第一项正在办理“探转采”手续。该５个探矿权的评估结果如下（单位：万元）：

  截至２０１１年１２月３１日，该五项探矿权经审计的账面价值为８，３５５．６７万元，评估值为１６，４７２．２０万元，评估增值率为９７．１４％，其评估值占玉龙矿业整体评估价值的４．９９％。（一）正在办理“探转采”手续之探矿权的评估结果

  中联评估对该项探矿权在评估基准日的价值进行了评估，并出具了中联评矿报字［２０１２］第１５５号矿权评估报告。根据该评估报告，花敖包特银铅锌矿采矿权评估计算的服务年限为１８．６９年，拟动用可采储量３７６．７９万吨，铅金属量３６，２８３．０８吨、锌金属量６９，９７８．９１吨、银金属量３５１，４７５．２９ｋｇ，评估价值为１２，７４６．１０万元。

  该项探矿权的评估方法、评估过程与本章中“四、玉龙矿业所拥有的采矿权评估情况”所介绍的采矿权评估方法基本一致，主要评估参数选取如下：

  １、评估利用资源储量

  根据《矿业权评估利用矿产资源储量指导意见（ＣＭＶＳ３０３００－２０１０）》，经济基础储量、探明的或控制的内蕴经济资源量，全部参与评估计算；推断的内蕴经济资源量（３３３）可参考（预）可行性研究、矿山设计、矿产资源开发利用方案或设计规范的规定等取值，（预）可行性研究、矿山设计或矿产资源开发利用方案等中未予设计利用的或设计规范未做规定的，采用可信度系数调整，可信度系数在０．５～０．８范围取值。花敖包特山矿段铅锌银矿的《开发利用方案》对推断的内蕴经济资源量（３３３）设计利用了８０％，评估认为根据该矿的赋存状况、勘查类型等因素、该取值偏高，本次评估（３３３）可信度系数按 ０．７０ 折算。则评估利用资源储量为：

  评估利用的资源储量（矿石量）＝∑基础储量＋∑资源量×该级别资源量可信度系数

  ＝ ２０１．０８ ＋ ３１０．８２ × ０．７０

  ＝ ４１８．６５ （万吨）

  ２、采选技术指标

  设计损失量：根据《开发利用方案》，本矿矿区范围内无设计损失量。

  根据《开发利用方案》并结合企业生产统计资料，确定采矿回采率为９０．００％，矿石贫化率为１０．００％％；

  选矿回收率参考花敖包特银铅矿目前生产实际（２０１１年选矿技术参数），确定铅选矿回收率为８５．５６％、锌选矿回收率８８．９０％、银选矿回收率７９．３０％。另根据矿业权人提供的资料，硫选矿回收率确定为６０．００％。

  ３、可开采储量

  根据《矿业权评估利用矿产资源储量指导意见（ＣＭＶＳ３０３００－２０１０）》，评估利用可采储量按下式进行计算：

  评估利用可采储量＝（评估利用资源储量－评估利用设计损失量）×采矿回采率。

  ＝ ４１８．６５ ×９０．００％

  ＝ ３７６．７９ （万吨）

  其中：铅金属量３６，２８３．０８吨、平均品位０．９６％，锌金属量６９，９７８．９１吨、平均品位１．８６％，银金属量３５１，４７５．２９千克、平均品位９３．２８ｇ／ｔ。伴生硫品位４．８４％。

  ４、生产规模及服务年限

  矿山合理服务年限根据下列公式计算：

  Ｔ＝ Ｑ／（Ａ（１－ρ））

  式中：Ｔ—— 合理的矿山服务年限

  Ｑ—— 评估利用的可采储量

  ρ—— 矿石贫化率（１０％）

  Ａ—— 矿山生产能力

  式中参数分别为：可采储量３７６．７９万吨，矿山生产规模２２．４０万吨／年，矿石贫化率１０．００％。

  根据矿业权人提供的资料，本矿２０１２年１０月至２０１３年１０月为建设期。２０１４年投入生产，投产当年即达产。服务年限计算如下：

  Ｔ＝ ３７６．７９ ÷（ ２２．４０ ×（１－１０．００％））＝ １８．６９ （年）

  即服务年限自２０１４年至２０３２年９月。

  ５、产品价格及销售收入

  产品价格详见本章“四、（二）、５、产品价格及销售收入”。

  评估所使用的年销售收入为：铅精矿的销售收入： １，８６４．５３万元、锌精矿的销售收入：２，９１６．８５万元；铅精矿含银的销售收入：５，７１１．５１万元；硫精矿的销售收入２７７．３２万元。

  正常生产年份销售收入合计为１０，７７０．２１万元。

  ６、总成本费用

  该项探矿权评估时所使用的单位成本费用如下：

  ７、折现率

  根据《矿业权评估参数确定指导意见（ＣＭＶＳ３０８００－２００８）》，折现率计算如下：

  折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率

  其中，无风险报酬率通常可以参考政府发行的长期国债利率或同期银行存款利率来确定，本次评估按五年期银行存款利率确定无风险报酬率为５．５０％。

  风险报酬率包括勘查开发阶段风险报酬率、行业风险报酬率、财务经营风险报酬率。根据该矿的实际情况，本次评估确定勘查开发阶段风险报酬率为０．８０％、行业风险报酬率为１．８５％、财务经营风险报酬率为１．４５％，采用风险累加法估算，确定风险报酬率为４．１０％。

  由于该项探矿权目前尚处于“探转采”过程中，其经营风险要高于正常经营中的采矿权，因此此项探矿权评估所使用的折现率为９．６０％。

  ８、评估结论

  该项探矿权在评估基准日的价值为人民币１２，７４６．１０万元。评估期间内用于计算现金流折现的相关数据如下：

  “内蒙古自治区西乌珠穆沁旗花敖包特银铅锌矿外围（Ｉ区）详查”评估中现金流折现主要数据（单位：万元）

  “内蒙古自治区西乌珠穆沁旗花敖包特银铅锌矿外围（Ｉ区）详查”评估中现金流折现主要数据（续）（单位：万元）

  （二）其余四项探矿权的评估结果

  中联评估对其余四项探矿权在评估基准日的价值进行了评估，并分别出具了中联评矿报字［２０１２］第１５６号、中联评矿报字［２０１２］第１５７号、中联评矿报字［２０１２］第１５８号、中联评矿报字［２０１２］第１５９号矿权评估报告。

  １、评估方法

  评估人员对其余四项探矿权的评估采用地质要素评序法，其计算公式为

  ■

  式中：Ｐ——探矿权评估价值；

  ＰＣ ——基础成本（勘查成本效用法探矿权评估价值）；

  Ｕｉ ——各类地质勘查技术方法完成的实物工作量；

  Ｐｉ ——各类地质勘查实物工作对应的现行价格和费用标准；

  ε ——岩矿测试、其他地质工作（含综合研究及编写报告）、工地建筑等间接费用的分摊系数；

  Ｆ ——效用系数；

  Ｆ ＝ｆ１×ｆ２

  ｆ１ ——勘查工作布置合理性系数；

  ｆ２ ——勘查工作加权平均质量系数；

  ｉ ——各实物工作量序号（ｉ＝１，２，３，…ｎ）；

  ｎ——勘查实物工作量项数；

  α ｊ ——第ｊ个地质要素的价值指数（ｊ＝１，２，…，ｍ）；

  α ——调整系数（价值指数的乘积，α＝α１×α２×α３×…×αｍ）；

  ｍ ——地质要素的个数

  ２、主要评估参数的选取

  （１）重置成本

  重置成本等于重置直接成本与间接费用之和：重置直接成本是评估人员在评估范围内经核实有关地质测量、物探、化探、钻探、槽探等工作的基础上确定；间接费用按重置直接成本乘以分摊系数３０％确定。

  本次评估中确定的探矿权重置成本如下：

  （２）效用系数

  效用系数等于工程部署合理性系数与加权平均质量系数的乘积，本次评估中确定的效用系数如下：

  （３）基础成本

  基础成本等于重置成本与效用系数的乘积，本次评估中确定的基础成本如下：

  （４）调整系数

  调整系数主要根据公司聘请的熟悉本评估项目勘查地区、勘查矿种成矿规律、勘查技术规范、勘查方案设计和施工，且实践经验丰富的具有高级工程师及以上技术职称的地质技术人员作为地质要素价值指数评判的专家，分别对探矿权区域成矿地质条件（ａⅠ）、找矿标志（ａⅡ）、矿化强度及蕴藏规模（ａⅢ）、矿石质量及选矿或加工技术性能（ａⅣ）、开采技术条件（ａⅤ）、矿产品市场及矿业权市场条件（ａⅥ）、基础设施条件（ａⅦ）等进行评判，并赋予具体数值。本次评估中确定的调整系数如下：

  ３、评估价值的确定

  根据上述确定的基础成本和调整系数，本次评估确定的评估价值如下：

  该四项探矿权的账面价值合计为８１６．１５万元，评估值为３，７２６．１０万元，占玉龙矿业总体评估价值的比例为１．１３％。

  第五章 拟置出资产情况

  本次交易拟置出资产为公司拥有的银泰酒店公司１００％股权。

  一、拟置出资产的基本情况

  （一）基本信息

  １、名称：北京银泰酒店管理有限公司

  ２、住所：北京市朝阳区建国门外大街４号北楼２０１室

  ３、法定代表人：杨海飞

  ４、注册资本：２０，０００．００万元

  ５、实收资本：２０，０００．００万元

  ６、公司类型：有限责任公司（法人独资）

  ７、营业执照注册号：１１００００００８６１０８２４

  ８、税务登记证号：１１０１０５７７７６８４３８４

  ９、组织代码：７７７６８４３８－４

  １０、经营范围：许可经营项目：无；一般经营项目：酒店管理，企业管理咨询，承办展览展示活动，市场调查

  １１、成立日期：２００５年７月５日

  １２、营业期限：２００５年７月５日至２０２５年７月４日

  银泰酒店公司自成立时即为科学城之控股子公司。

  （二）参股、控股子公司情况

  银泰酒店公司并无参股公司或控股子公司。

  （三）主要财务数据

  根据经中喜会计师审计的银泰酒店公司财务报告，其最近两年主要财务数据如下：

  单位：元

  （四）资产权属、抵押、担保情况说明

  截至本摘要签署之日，科学城拟出售的银泰酒店公司１００％股权不存在出资不实或影响其合法存续的情形，亦不存在未设定质押或其他权利受限制的情形。银泰酒店公司不存在资产因抵押、质押而受限制的情形，也未对外提供担保。

  （五）股权符合转让条件

  本次重大资产重组中，科学城将把银泰酒店公司１００％股权转让给中国银泰。根据科学城和银泰酒店公司现行《公司章程》，以及相关法律法规的要求，股权转让需经科学城股东大会审议通过。由于科学城持有银泰酒店公司１００％股权，故不存在其他股东优先购买的情况。

  二、拟置出资产的评估值及作价

  本次交易拟置出资产为银泰酒店公司１００％股权。天健兴业对银泰酒店公司截至评估基准日（２０１１年１２月３１日）的股东全部权益价值进行了评估，并出具了天兴评报字（２０１２）第１３４号评估报告。天健兴业采用资产基础法以及收益法对银泰酒店公司股东全部权益价值进行了评估。其中，采用资产基础法下的评估价值为４８，３２１．８６万元，采用收益法下的评估价值为３１，８４６．６１万元。考虑到银泰酒店公司的主要收益来源是经营柏悦酒店，酒店资产具有前期投入较大的特点；银泰酒店公司的资金来源主要依赖借款，资金成本较大，造成企业的收益水平不能反映资产的实际价值；且北京柏悦酒店的经营时间较短，考虑到收益法评估大部分参数的确定是建立在对未来预测的基础上，可能与今后的实际情况存在一定的差异。因此天健兴业以资产基础法评估结论为最终评估结论，即北京银泰酒店公司全部股东权益在２０１１年１２月３１日所表现的市场价值为４８，３２１．８６万元，增值额为３０，４３７．７１万元，增值率为１７０．１９％。

  根据交易各方签订的《重组协议》，以上述评估结果为基础，交易各方确定的银泰酒店公司交易价格为４８，３２２万元。

  （一）拟置出资产的评估情况

  １、评估目的

  科学城拟转让北京银泰酒店管理有限公司股权，需要对所涉及的股东全部权益价值进行评估，提供该资产截止评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参考依据。

  ２、评估对象和评估范围

  委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

  评估对象为银泰酒店公司全部股权价值。

  评估范围包括由银泰酒店公司申报的评估基准日各项资产及负债，资产包括流动资产和非流动资产，流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货，非流动资产为固定资产、无形资产和递延所得税资产。负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款。该评估范围对应的会计报表经中喜会计师事务所审计。

  ３、评估基准日

  本次评估基准日是２０１１年１２月３１日。

  在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为的计划实现时间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。

  ４、评估依据

  （１）行为依据

  ①《中国银泰投资有限公司与侯仁峰先生关于内蒙古玉龙矿业股份有限公司合作协议》；

  ②资产评估业务约定书。

  （２）法律法规依据

  ①国务院１９９１年９１号令《国有资产评估管理办法》；

  ②《中华人民共和国公司法》；

  ③国办发［２００１］１０２号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

  ④国办发［２００１］８０２号《财务部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》；

  ⑤国务院国有资产监督管理委员会、财政部第３号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；

  ⑥国务院国有资产监督管理委员会第１２号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；

  ⑦国资委产权［２００６］７４号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；

  ⑧其它相关的法律法规文件。

  （３）评估准则依据

  依据《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》、《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—机器设备》、《资产评估准则—不动产》、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》、《资产评估价值类型指导意见》、《企业价值评估指导意见（试行）》、《企业国有资产评估报告指南》。

  （４）产权依据

  ①房产证、土地使用证等；②车辆行驶证。

  （５）取价依据

  ①被评估单位提供的原始会计报表、财务会计经营方面的资料、以及有关协议、合同书、发票等财务资料；

  ②国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及评估人员收集的有关询价资料和取价参数资料等。

  （６）参考资料及其他

  ①房地产估价规范；②城镇土地估价规程。

  ５、评估方法

  当前企业整体资产评估通常采用较多的评估方法主要包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

  根据规定，国有企业改制、增资扩股、兼并收购的资产评估时，必须以两种或两种以上方法进行评估。

  评估人员无法取得与银泰酒店公司运营规模、业务种类相似企业股权交易案例，进而无法采用市场法确定其整体资产价值。因此，本次评估选用资产基础法、收益法对委估企业整体资产价值进行评估。

  ６、评估结论

  （１）资产基础法评估结论

  在持续经营前提下，截至评估基准日２０１１年１２月３１日银泰酒店公司总资产账面价值为１００，９０２．９５万元，评估价值为１３１，３４０．６６万元，增值额为３０，４３７．７１万元，增值率为３０．１７％；总负债账面价值为８３，０１８．７９万元，评估价值为８３，０１８．７９万元，增值额为０．００万元，增值率为０．００％；净资产账面价值为１７，８８４．１５万元，净资产评估价值为４８，３２１．８６万元，增值额为３０，４３７．７１万元，增值率为１７０．１９％。

  （２）收益法评估结果

  经收益法评估，北京银泰酒店管理有限公司于评估基准日２０１１年１２月３１日全部股权价值为３１，８４６．６１万元。与账面值相比评估增值１３，９６２．４６万元，增值率７８．０７％。

  （３）评估结论

  资产基础法和收益法评估结果相差较大。考虑到被评估单位的主要收益来源是经营柏悦酒店，酒店资产具有前期投入较大的特点，被评估单位的资金来源主要依赖借款，资金成本较大，造成企业的收益水平不能反映资产的实际价值；且酒店经营时间较短，考虑到收益法评估大部分参数的确定是建立在对未来预测的基础上，可能于今后的实际情况存在一定差异。因此天健兴业以资产基础法评估结论为最终评估结论，即北京银泰酒店管理有限公司全部股东权益在２０１１年１２月３１日所表现的市场价值为４８，３２１．８６万元。

  （二）资产基础法下评估结果

  各类资产及负债的评估结果见下表：

  资产评估结果汇总表

  被评估单位名称：北京银泰酒店管理有限公司 金额单位：人民币万元

  １、流动资产评估结果

  （１）货币资金

  货币资金是由现金和银行存款组成，账面值为１８０，００２，７７３．９９元，币种全部为人民币。评估值１８０，００２，７７３．９９元，评估无增减值。

  （２）应收账款

  银泰酒店公司审计后应收账款账面价值１，７９８，５９５．８３元，坏账准备８９，９２９．７９元，账面净值１，７０８，６６６．０４元，主要为应收的房费、餐费等。

  对于应收账款，评估人员是在清查核实的基础上，根据款项可能回收的数额确定评估值。经核实，没有发现确凿的证据表明款项无法收回，按审计后账面值确定评估值。

  应收账款坏账准备８９，９２９．７９元，系企业按照账龄分析法估计的坏账损失，本次评估已考虑了预计损失，按资产评估规范的要求，以零值确定坏账准备的评估价值。

  评估结果：应收账款审计后账面价值１，７０８，６６６．０４元，评估价值１，７９８，５９５．８３元，评估增值８９，９２９．７９元。

  （３）预付账款

  预付账款账面价值１，５８９，８０８．８０元，主要为预付的房租、物业费、维修费、广告费等费用。

  评估人员首先对大额的预付款项进行函证，对未收到回函的预付款项和其他未进行函证的款项实施替代程序，审核相关账簿、原始凭证及协议或合同。同时根据所能收回的相应货物或者服务以及形成的资产或权利来确定评估值；对于能够收回相应货物或者服务的，按其核实后的账面值确定为评估值；对于那些有确凿证据表明收不回、也不能形成相应资产或者权益的预付款项，以及余款催讨无经济意义的评估值为零。

  评估结果：预付账款账面值１，５８９，８０８．８０元，评估值同审计后账面价值１，５８９，８０８．８０元。

  （４）应收利息

  截止评估基准日，应收利息审计后账面价值５２，１５０．００元，为应收深发展东城支行定存户的利息。

  评估人员根据存户约定按照权责发生制原则复核了所属期间的应计提利息，经复核无误后按账面值确定评估值。

  评估结果：应收利息审计后账面净值５２，１５０．００元，评估价值５２，１５０．００元。

  （５）其他应收款

  其他应收款账面原值１，９９７，４４１．８７元，坏账准备９９，８７２．０９元，账面净值１，８９７，５６９．７８元；主要业务内容为应收的押金、关联方的房费和餐费等。

  评估人员首先对大额其他应收款进行函证，对未能收回函证的项目采用替代方法，审核相关账簿及原始凭证，以证实款项的真实存在性和金额的准确性。评估值的认定采用个别认定法即对于符合有关规定应核销或者有确凿证据表明无法收回的，如债务人死亡、破产、工商注销以及余款催讨无经济意义的，及有充分理由相信全部不能收回的款项评估为零。经核实，没有发现确凿的证据表明款项无法收回，按审计后账面值确定评估值。

  其他应收款坏账准备９９，８７２．０９元，系企业按照账龄分析法估计的坏账损失，本次评估已考虑了预计损失，按资产评估规范的要求，以零值确定坏账准备的评估价值。

  评估结果：其他应收款审计后账面价值１，８９７，５６９．７８元，评估价值１，９９７，４４１．８７元，评估增值９９，８７２．０９元。

  （６）存货

  银泰酒店公司纳入本次评估范围的存货为原材料和在用周转材料，审计后账面价值５，０３４，７０３．７１元。

  ①原材料

  原材料审计后账面价值２，５９１，４４６．５４元，为酒店用的食品、客房用品、办公用品、健美用品等原材料。

  评估人员在清查核实中了解到，银泰酒店公司在材料采购过程中，较好的执行了按需采购政策，主要原材料采用实际结算价格核算，主要原材料中没有冷背残次情况。

  评估人员首先对原材料的明细账和总账进行账账核对，通过对材料收发凭证的核对，了解存货的收、发、存情况，并对存货的仓储保管状况及采购价格进行调查，确认存货的现行价格。

  经了解，银泰酒店公司主要原材料周转率高，库龄较短，与评估基准日市场价格相比变化不大，在审核账面值真实合理的基础上，以审计后账面价值确认评估值。

  评估结果，原材料账面值２，５９１，４４６．５４元，评估值２，５９１，４４６．５４元。

  ②在用周转材料

  在用周转材料审计后账面价值２，４４３，２５７．１７元，包括瓷器、玻璃器皿、布草、银器、制服等材料。

  经了解，在用周转材料为酒店日常使用的低值易耗品，银泰酒店公司较好的执行了按需采购政策，库龄较短，在用周转材料中没有冷背残次情况；材料以实际价格入账，且企业已按材料的耐用期限进行摊销，账面价值为在用周转材料的摊余价值，与现行市场价格相比变化不大，在审核账面值真实合理的基础上，以账面值确认评估值。

  评估结果，在用周转材料账面值２，４４３，２５７．１７元，评估值２，４４３，２５７．１７元。

  评估结果：存货审计后账面价值５，０３４，７０３．７１元，评估价值５，０３４，７０３．７１元。

  ２、固定资产评估结果

  酒店管理公司固定资产主要为房屋建筑物，建筑物类固定资产账面净值为６０９，４２４，９９１．３７元，评估净值为５４０，１４４，３４０．６１元，评估减值６９，２８０，６５０．７６元，减值率为－１１．３７％。房屋建筑物的评估结果如下：

  （１）基本情况

  北京银泰中心位于北京市建国门外大街２号，地处北京中央商务区（ＣＢＤ）核心地带，北临长安街，东接三环路，踞国贸桥“金十字”西南角。根据首都规划委员会规划，长安街两侧建筑限高２５０米，北京银泰中心中央主楼高２４９．９米、６３层，是长安街上的最高建筑。

  北京银泰中心由Ａ、Ｂ、Ｃ三座塔楼构成，中间由裙房连接成一个整体。其中：Ａ座为中央主楼，结构楼层共计６３层，电梯楼层共计６７层。由柏悦酒店（电梯楼层３７－４９、５９－６７层）、豪华公寓－柏悦居（电梯楼层３５、３６、５０－５８层）、高档公寓－柏悦府（电梯楼层７－３３层）组成，Ｂ座和Ｃ座是４４层银泰写字楼和人保写字楼。商业裙房－悦·生活把三栋塔楼连接成整体。

  评估对象柏悦酒店电梯楼层第３７－４９层为客房，电梯楼层５９、６０层为游泳、健身区域，电梯楼层６１、６２层为会议室，电梯楼层６３层为大堂和酒廊，电梯楼层６５层为酒吧，电梯楼层６６、６７层为餐厅。

  北京银泰中心占地面积３１，３０５ｍ２，总建筑面积３４９，９９８ｍ２。其中：地上总建筑面积２６３，９９８ｍ２，地下总建筑面积８６，２９０ｍ２。北京银泰中心Ａ座总建筑面积１０２，９２２．９２ｍ２，其中：柏悦酒店建筑面积３９，７２３．９０ｍ２。北京银泰中心Ａ座建筑总高２４９．９ｍ，超高层纯钢结构，建设时曾为北京地区第一超高层纯钢结构工程。

  柏悦酒店由Ｒｅｍｅｄｉｏｓ Ｓｉｅｍｂｉｅｄａ Ｉｎｃ．进行酒店室内设计，Ｓｕｐｅｒ Ｐｏｔａｔｏ Ｃｏ．，Ｌｔｄ．进行餐饮和健身中心室内设计，Ｒ．Ａ． Ｈｅｉｎｔｇｅｓ Ａｒｃｈｉｔｅｃｔｓ Ｃｏｎｓｕｌｔａｎｔｓ进行幕墙设计。情况为：外墙采用玻璃与石材相结合的单元式幕墙，石材幕墙一般应用于１００米的建筑高度，而北京银泰中心的建筑高度达到了２４９．９米。楼地面主要贴地砖、地毯和木地板，内墙客房内贴壁纸，公共部位墙面贴石材、面砖和木板材，顶棚采用石膏板造型，门窗采用木门铝合金窗。

  柏悦酒店共有８部电梯，其中３部从首层直达６３层大堂的双轿厢高速电梯，３部从３７－４９，５９、６０层通往６３层大堂的员工电梯，２部从６３层大堂到６６层的观光电梯。其他设备有水电、通风空调、地板采暖、电视、电话、宽带网络、消防控制系统、楼宇监控系统、背景音乐等。

  该大厦于２００８年８月建成投入使用。截至评估基准日，大厦正常经营中。

  （２）评估方法

  房地产评估常用的方法主要有市场法、收益法和成本法。根据房地产估价规范：有条件选用市场比较法进行估价的，优先采用市场法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

  酒店资产具有特殊性，在市场上很难找到足够的交易案例，不适合采用市场法。酒店虽然是一种收益性房地产，但是难以获得直接归属于房地产的收益和成本，因此评估人员没有采用收益法对酒店资产进行评估。评估对象的各项建设成本能够相对准确的量化，因此采用成本法。

  (下转D22版)