证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 蔡恺

  自央行降息后，一些中小银行随即推出七折房贷优惠，在沉寂已久的房贷市场上一鸣惊人。但记者调查发现，虽然央行相关文件显示七折房贷的政策一直存在，但今时不同往日，银行做七折房贷业务已变成赔本买卖，由此银行普遍推出的可能性很小。

  闪现七折房贷

  6月7日央行宣布降息后，广东华兴银行便率先在其官方网站发布消息称，该行贷款利率浮动区间的下限执行贷款基准利率的0.8倍，个人房贷利率浮动区间下限为基准利率的0.7倍。

  昨日华兴银行又在其网站发布消息，称该行将严格执行国家对房贷的有关规定，实行差别化的房贷政策，首套房贷利率原则上不低于基准利率的0.9倍，但对购买首套自住普通住房，且建筑面积不多于90平方米，并满足该行个人金融授信条件和综合评分标准的客户，房贷利率按照央行利率政策规定，浮动区间的下限可以低至基准利率的0.7倍。

  证券时报记者以客户身份致电华兴银行客服询问此事，客服回应称，客户若想申请七折利率需要满足一定的评分标准，但目前具体的评分细则仍在制定当中，下周才能确定。

  实际上，房贷利率七折优惠从未被明令禁止过。比如央行6月7日下发的“银发[2012]142号”文件显示，“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。

  业内人士表示，房贷利率七折优惠始于楼市低迷的2009年，但随着2010年以来楼市逐渐受到国家调控，加上银根收紧，各银行陆续取消七折优惠，期间监管部门也曾口头通知叫停七折优惠，2011年打折的房贷基本没有。到目前为止，除存量客户外，七折房贷利率几乎绝迹。

  有分析人士称，理论上讲，如果一般贷款利率可打八折，房贷利率七折应该是行得通的，因为根据新的银行资本管理办法，房贷的风险权重要比一般贷款低，银行应该更有动力去做房贷业务，但实际上，从银行的成本上粗略估算，七折就是完完全全的亏本生意。

  亏本生意难做大

  记者就目前实行七折房贷的可行性咨询某股份行深圳分行个贷部负责人李先生，他的第一反应是“银行不可能做这样的亏本生意”。降息后，银行的利润空间已被压缩，如果再实行房贷利率七折优惠，银行只能是“做一单亏一单”。

  根据记者粗略估算，降息后，5年期存款利率为5.1%，而5年期以上基准贷款利率为6.8%。据此，用5年期存款利率除以5年期基准贷款利率，得出7.5，即房贷七五折是银行不赚不赔的平衡点，如果低于七五折就是负利差，即银行赔钱放贷。

  另外，银率网的分析报告称，在2008年下半年到2009年期间，银行积累了大量的七折优惠利率的存量房贷，这些贷款已不赚钱了，只要借款人不提前还贷，银行就得继续承受这些贷款几十年，这已让银行负担很重了。因此银率网分析师认为，银行普遍执行房贷利率七折优惠的可能性很小。

  既然是亏本生意，为何还有银行推房贷利率七折优惠？银率网分析师认为，一些中小商业银行为了要抢占房贷的市场份额，又没有之前的“历史包袱”，会给予特别优质的客户七折利率，但这种份额会很少，普通房贷者享受不到。

  从华兴银行2011年报很容易可以看出这家新兴银行具备“轻装上阵”的条件。该行2011年9月8日才正式开业，截至2011年12月31日，资产总额166亿元，各项贷款总额36.82亿元，一般性存款72.15亿元，存贷比为51.03%；实现净利润798.48万元，实现开业当年盈利。并且由于刚开业，该行各项监管指标都比较好，资本充足率59.61%，流动性比例112.26%，不良贷款率为零。

  业内人士表示，一些中小银行推七折房贷固然有揽客和发展业务的初衷，但此举可能会对其他一些银行造成压力，如果惹来银行跟风，掀起房贷减价战，市场会陷入恶性竞争，到最后谁都不赚钱。