证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 张达

  昨日，北京市国土局的交易大厅里出现了久违的热闹场面，备受关注的北京万柳居住用地在因故推迟一周出让后终于迎来现场竞价环节。万科、龙湖、招商地产、方兴地产、融创中国、中赫置地等10家房企巨头前来参战，最终经过46轮竞价，中赫置地以26.3亿元价格上限且配建1.64万平米回购房胜出，折合楼面价超过每平米4万元，刷新了北京住宅地块历史最高单价纪录。

  46轮竞价327次竞面积

  北京市土地整理储备中心的公开信息显示，万柳地块规划建筑面积7.77万平方米，挂牌起始价为18.66亿元，至7月4日竞价截止日，已收到10次网上报价，最高报价为19.56亿元，折合楼面价已达每平米2.5万元。

  此前，为避免万柳地块成交价过高，北京市政府为该地块设置了“合理价格上限”，在报价达到最高限价后，竞标方将通过竞配建政府回购房面积的方式决定中标者，回购价格为每平方米1万元。

  在第一阶段现场竞价中，起始价格为19.6亿元，竞价阶梯为2000万元。中赫置地和融创中国率先展开争夺，期间出现几家企业多次同时举牌报价的现象，拍卖师不得不多次提醒“请在我报出价格后再举牌”。在第23轮竞价、融创中国报出24亿元后，拍卖师随即将竞价阶梯降到1000万元。随后，懋源地产和龙湖地产也加入争夺战。到第46轮竞价时，懋源地产的报价达到了该地块设定的价格上限26.3亿元。

  在第二阶段竞配建回购房面积时，起始面积为100平方米，递增阶梯为50平方米，只有融创中国、懋源地产、中赫置地等6家房企参与竞夺。在面积突破1.5万平方米后，全场哗然。最终在第327次举牌时，中赫报出了1.64万平方米的面积。

  据亚豪机构计算，虽然该地楼面价为每平方米3.38万元，但折算完回购面积所需补足的土地成本，实际楼面价超过了每平方米4万元，创下北京执行“招拍挂”制度以来楼面价格的最高值。

  保利临阵退出

  值得关注的是，万柳地块的“准地王”预期引得人民日报发文告诫央企“调控关键期参与‘地王’争夺恐怕并不合时宜。”就在当日，原计划与融创组成联合体参战的保利地产竞价前发表声明称，“由于目前正值房地产调控关键时期，根据国家对房地产调控政策要求，考虑到北京万柳地块的情况，保利地产正式退出与融创地产组成的联合体。”

  在10家房企中，同属央企的招商地产和中冶地产始终未举牌，中建与九龙仓联合体仅举过一次。另外，万科始终保持观战状态，并未举牌。

  据悉，万柳地块之所以受到如此阵容强大的房企巨头的热捧，是因为万柳地块位于成熟高端住宅集中区域，2008年后该区域内基本无期房住宅供应，目前区域内二手房均价已近每平米6万元。

  北京中原市场研究总监张大伟表示，按照北京最新普通住宅认定标准计算，四环内北部地区达到每平方米3.89万元，而万柳区域商品房的售价明显超过这一标准，也就是说，绝大部分在售或将售物业都是非普通住宅。作为稀缺核心地块，万柳地块很可能成为年内最热的住宅地块。

  中赫预测有钱赚

  对于如此高价地块，中赫置地CEO孙鹏昨日表示，万柳地块处于海淀区传统高档社区腹地，交通十分便利，配套齐全，环境优越，适宜居住；同时该地周边名校云集，属备受追捧的学区房源；另外该地块也是海淀万柳区域仅存的能供开发的纯居住地块，今后土地市场不会再有此类地块推出，所以吸引了众多大型房企激烈竞标，并且成为了北京今年的“地王”。中赫在竞标之前，已作过精细测算，对该项目中赫只追求合理利润。

  “万柳地块的价格，并不能反映房地产市场的整体情况，只是北京区域市场的个别案例。”孙鹏还表示，完全有能力和信心将万柳地块打造成为中赫高端住宅项目的又一力作。

  中赫置地正是钓鱼台七号院的开发商，钓鱼台七号院曾创下北京商品住房销售价格每平方米35万元的最高纪录，后因涉嫌违规被北京市住建委叫停。不过，该项目在售平均成交价格一直维持在每平方米10万元左右。

  地王难频现

  “万柳地块作为核心区域的小地块，出让金多少影响的仅为周围小区域市场。”张大伟接受证券时报记者采访时说。

  张大伟认为，目前土地市场难言回暖，少数企业以高单价低总价获得的少数地王地块，基本都为商业类地块，住宅类地块依然未有明显变化。目前土地市场复苏的主因是供应有所增加，前几个月土地市场的冷清与地方政府不愿低价出让土地减少供应有关。目前来看，对于库存依然较高的房企来说，拿地的积极性依然不高。因此，除万柳等个别优质地块外，其他区域再出现地王的可能性很小。

  北京中原统计数据显示，今年北京土地市场成交惨淡。上半年共出让72宗地，仅8宗住宅地块。其中除个别位置较好外，都为远郊区地块，总出让金仅为144.88亿元，同比减少了55.9%，创造了近5年来的最低值。张大伟预计，最近市场资金面有所缓解，开发商对优质地块的需求增加，7月开始供应可能也会明显增加。不过，全年土地市场或难以乐观，预计土地出让金很可能创数年来最低。