证券时报多媒体数字报

  楼市回暖已经毫无悬念，大家关心的是这种回暖是否会像2009年一样快速地走向过热。因为，不仅楼市过热时期所特有的“排队买房”、“地王”等场景在再次出现，而且推动房价上涨的流动性因素、预期因素也在逐渐明朗。但是，管理层对于楼市调控的态度一如既往，央行降息的同时也刻意地重申了差别化住房信贷政策不变，而且针对大家的猜疑，管理层也再次发出了“坚持房地产调控，绝不让房价反弹”的口号。

  事实上，如果房价上涨，管理层是否有决心维持调控的原有力度（就像2010年~2011年那样），民众和业内人士似乎并没有太大的信心。因为，前期经济刺激政策并没有改善近期披露的经济数据，前瞻性的指标甚至预示经济走势还可能超预期下滑。但值得注意的是，宏观经济各项指标运行中仍旧有亮点，那就是下游房地产销售的持续回暖（下游其他行业销售依旧疲弱），因此房地产又一次被推到前台以托经济之底。基本逻辑就是，房地产终端销售持续回暖，加速去库存速度，从而改善房地产企业对市场的前景预期，让冷却了大半年的新开工和房企拿地重新活跃，最终消化上游原材料、能源和中游制造业严重的产能过剩，这才是最终目的。

  前期政策调整之所以迟迟见不到效果，主要原因就在于政策工具的选择上更多倾向于货币政策（控制过热更有效），而这对于消化低效的库存和产能过剩作用甚微，微观主体依旧在疲于应对库存和产能过剩，投资的积极性非常低。在土地出让收入严重滑坡和地方政府平台的信贷融资被“关闸”的情况下，以土地为资本金撬动银行贷款投入的基建投资模式难以为继。因此，对消化库存和产能立竿见影的财政政策（抑制过冷更有效）在时下只能被旁置。

  这样看来，想打通上下游产业链并实现全产业链顺畅运转，房地产似乎成了短期内可用且唯一的手段了。这意味着，“经济增长”已经大部分取代了“民生发展”，成为左右下一步房地产调控政策走向的主要考量因素。因此，一方面，对于流动性进入新一轮宽松周期对房地产市场回暖的助推，管理层更多地从权衡利弊后的正面角度考虑；另一方面，对于地方微调的“深入”，如打限购、限贷擦边球，利用限购、限贷的模糊地带，私下里“只做不说”，管理层的容忍度相比之前有明显上升。

  这里还需要澄清的是，目前很多业内人士认为，流动性全面回暖将助推房价上涨，这是未来调控可能收紧的一个重要影响因素。我们认为，这一影响事实上被过高估计了。因为，只要限购不放松，投资投机需求者的主体就会被隔离；只要限贷不放松，主要利用信贷杠杆的投资投机需求就无法对房价和预期造成趋势性影响；只要开发贷款资金依旧偏紧，开发商就不可能像以前“融资靠贷款、收益靠涨价”那样来坐享收益。并且，在库存长期保持高压和需求以刚性为主的情况下，开发商在未来只能靠合理定价来提升销售业绩。

  稳定经济增长是第一位的，毕竟“发展是硬道理”，很多当前难以逾越的问题只能在发展中孕育解决的办法，赢得解决问题的时间和时机，创造解决问题的条件。同时，当前改革进入攻坚阶段后，民生诉求和社会稳定也很重要，毕竟“稳定压倒一切”。房地产调控既是经济总量和经济结构问题，也是民生发展和社会稳定问题。因此，在当前复杂的经济和社会形势下，基于房地产之于中国经济和之于中国社会的特殊重要性，“稳增长”与“控房价”这两个相互冲突的调控目标必须要在最小的代价或副作用的前提下取得平衡，即实现稳定增长的同时尽量让房价控制在合理范围之内。尽管这将会考验管理层的智慧和拿捏艺术，但基于前面逻辑的阐述，我们认为管理层实现上述目标的主客观条件是具备的。

  （作者单位：深圳市房地产评估发展中心）