证券时报多媒体数字报

  中国房地产TOP10研究组

  1.研究背景与目的

  在“稳中求进”总体基调与“稳健”货币政策的双重影响下,中国房地产市场整体表现好于预期。其中,优秀房地产上市公司准确把握市场形势,主动进行销售、投资策略调整,凭借其强劲的综合实力和稳健的经营举措,获得业绩突破,彰显了投资价值。

  由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来,已连续进行了十一年,其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注,中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。

  2. 研究结果及分析

  2.1 整体发展状况分析

  “2013中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括130家沪深上市房地产公司和38家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示:2012年,房地产上市公司的运营状况表现出经营业绩增速较上年显著回升、盈利空间受到挤压、财富创造能力分化加大、资金面明显改善的态势,同时上市公司的市值也在年末大幅攀升。

  2.1.1 经营状况:收入与利润增速显著回升,成本管控能力持续强化

  2009-2012年沪深及大陆在港上市房地产公司

  平均营业收入及增长率

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  2012年,房地产上市公司的业绩增速显著回升,全年沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值为67.20亿元,同比增长25.61%,增速较上年扩大了11.24个百分点。其中,沪深上市房地产公司营业收入均值为43.16亿元,同比增长27.32%;大陆在港上市房地产公司营业收入均值为149.43亿元,同比增长20.97%。尽管规模差距显著,沪深上市房地产公司营业收入增长率近四年来首次反超大陆在港上市公司6.35个百分点,收入差距呈缩小态势。2013年一季度,随着结算规模的提升,沪深上市房地产公司营业收入均值同比增长39.63%,达到7.62亿元,为全年业绩增长打下良好基础。

  2009-2012年沪深及大陆在港上市房地产公司

  毛利率与净利润率均值

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  随着房地产调控的持续深入,房地产上市公司的盈利空间受到挤压。2012年,沪深、大陆在港上市房地产公司的毛利率均值分别为36.17%、36.73%,较上年下降了3.77、4.62个百分点;净利润率均值分别为13.57%和21.93%,较上年下降了0.66、2.03个百分点。在利润率持续下行的压力下,房地产上市公司更多地通过强化内部管控与运转速度来保持盈利水平。其中,房地产上市公司2012年净利润率下降幅度明显小于毛利率,主要得益于对成本费用的控制。2012年沪深、大陆在港上市房地产公司的销售管理财务三项费用率分别较上年下降了0.91、0.03个百分点,企业内部管控措施成效显著。

  未来,在行业利润率逐步降低的大趋势下,房地产上市公司需继续强化现有经营策略,一方面紧跟市场变化调整开发节奏,优化产品结构和定价策略,以加快周转速度;另一方面要强化企业内部成本控制,“向管理要效益”,逐步向更理性、更有质量的增长模式转变。

  2.1.2 股东回报:资产收益水平稳步提高,财富创造能力更趋分化

  2009-2012年沪深及大陆在港上市房地产公司

  每股收益与净资产收益率均值

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  2012年,沪深及大陆在港上市房地产公司的收益表现仍呈上升态势。其中,大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值达到19.64%,较2011年提高0.69个百分点,每股收益达到0.64元,提升了0.06元;沪深上市房地产公司资产收益水平也进一步提升,其每股收益均值为0.40元,较2011年上升了0.02元,净资产收益率均值为12.85%,同比提高0.15个百分点。

  2009-2012年沪深及大陆在港上市房地产公司EVA均值

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  2012年,房地产上市公司的财富创造能力呈现明显分化:沪深上市房地产公司的EVA(经济增加值)均值为1.96亿元,同比增长33.33%,其绝对值也达到了近5年的最高水平,其中,EVA为正值的企业约占50%;而大陆在港上市房地产公司创造“经济利润”的能力再度受到削弱,其2012年EVA均值为3.31亿元,较上一年下降显著,EVA为正值的企业占比为47%,下降近20个百分点。

  在传统粗放型的发展模式下,房地产企业更易以账面利润为导向,倾向于快速扩大投资开发规模、加快销售以提升业绩表现,而忽视了内部创新与体制的升级,影响了股东的长期价值回报。EVA评价可以引导企业更加关注投入资本的价值,进而做出更明智的投资决策。在以EVA为导向的环境下,房地产上市公司不仅要有效加快运营效率以提升资金回报,更需合理选择融资时机、优化资本结构以控制资本成本,为股东创造更大的价值。

  2.1.3 财务稳健性:债务压力有所缓解,企业资金面明显改善

  2009-2012年沪深及大陆在港上市房地产公司

  资产负债率与有效负债率均值

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  截至2012年末,沪深、大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值分别为62.27%、67.05%,较2011年分别下降1.16和0.38个百分点,是2009年以来的首次回落。此外,剔除预收账款后,沪深上市房地产公司2012年末的有效负债率均值为48.48%,同比下降了1.90个百分点,而大陆在港上市房地产公司的有效负债率为54.30%,与上年基本持平。房地产上市公司持续加强财务管理,实现了理性成长。

  2009-2012年沪深及大陆在港上市房地产公司

  每股经营现金流净额均值

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  随着销售市场的回暖,沪深、大陆在港上市房地产公司2012年每股经营现金流净额均值三年来首次转正,分别达0.18元和0.28元,一定程度上缓解了近年来现金流持续趋紧的状况。随着2013年以来土地市场明显升温,土地溢价率也进一步提高,企业仍需紧密关注资金链安全、适度控制投资节奏,以避免出现财务波动。

  尽管房地产上市公司的财务状况在2012年已有明显改善,但其资产负债率、短期偿债能力较2009年及2010年仍有一定差距;未来,房地产上市公司很有可能面临融资成本增加、市场交易趋冷等风险,且逐年增加的存货规模加剧了企业资产减值风险,一旦销售资金回笼及预收账款大幅降低,存货囤积与资金紧张的压力将再度显现。房地产上市公司仍需严密监控市场变化,适时调整销售策略,加快存货周转,以进一步释放现金流压力,降低企业运营风险。

  2.1.4 投资价值:房地产板块跑赢大市,上市企业估值水平有望进一步修复

  2009-2012年沪深及大陆在港上市房地产公司

  市值均值及其增长率

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  在市场回暖及“新型城镇化建设”推进的影响下,投资者持续看好房地产板块,全年上证、深证地产指数涨幅分别达38.04%、38.25%,在所有板块中均高居首位;同时,内地房企在香港资本市场表现同样亮眼,多家公司的股价翻倍,跑赢大市。截至2012年底,沪深、大陆在港上市房地产公司的平均市值分别为83.85亿元、208.80亿元,同比增长30.18%、60.99%。

  2013年以来,受新的调控政策影响,房地产板块的估值有所回调,与行业基本面的走势出现背离。未来,在新型城镇化建设的背景下,庞大住房需求将继续支撑房地产市场平稳快速发展,房地产板块估值有望持续修复,并带来新一轮的投资机会。

  2010-2013年一季度沪深及大陆在港上市房地产公司

  市盈率及市净率变化情况

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  2012年,沪深上市房地产公司的市盈率均值由上年的16.41上升至27.14,大陆在港上市房地产公司的市盈率均值也从上年的4.45上升至6.87;同期,沪深、大陆在港上市房地产公司的市净率也分别上升至2.58和0.95。2012年四季度,在实体经济开始好转,房地产市场回暖及基建投资上升等一系列因素的带动下,多数房地产上市公司股价快速上升,估值水平逐步恢复。但2013年以来,受新的调控政策影响,房地产板块的估值有所回调,与行业基本面的走势出现背离。未来,在新型城镇化建设的背景下,庞大住房需求将继续支撑房地产市场平稳快速发展,随着利好效应逐步传导到资本市场,房地产板块估值有望持续修复,并带来新一轮的投资机会。

  2.2 2013中国房地产上市公司TOP10研究结果

  2.2.1综合实力TOP10

  2013沪深上市房地产公司综合实力TOP10 2013中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10

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  沪深、大陆在港上市综合实力TOP10在2012年末总资产均值分别为1175.24亿元、1314.08亿元,每股收益均值分别为1.10元、1.12元,盈利规模也稳居行业前列,此外,沪深、大陆在港上市综合实力TOP10企业的营业收入增长率均值分别高出同类上市公司16.38、21.00个百分点,领先优势持续扩大。

  其中,万科、保利适时调整经营策略,业绩规模持续领先;方兴地产、金融街、招商地产积极把握二线城市销售回暖带来的机遇,华夏幸福、宝龙地产则分别借助产业新城、商业地产等非住宅业务,实现了综合实力的稳步提升。

  2.2.2财富创造能力TOP10

  2013沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10 2013中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10

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  沪深、在港上市房地产公司财富创造能力TOP10在2012年的EVA均值分别达到25.14亿元、36.41亿元,分别为同期沪深上市房地产公司EVA均值的12.83倍、11倍,继续保持领先优势。

  中海地产强化中高端住宅精品开发,全年净利润规模达151.81亿元;绿城依托别墅、高层公寓等六大经典系列产品获得较高的利润回报,每股收益达3.17港元;荣盛发展充分把握新型城镇化发展机遇,深耕中等规模的城市,未来市场占有率将稳步提升;而龙湖、SOHO中国则依托在港上市平台发行海外债券,为创造更多的经济增加值奠定了基础。

  2.2.3财务稳健性TOP10

  2013沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10 2013中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10

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  2013沪深、大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10有效负债率均值分别为47.39%和49.55%,低于同期沪深、大陆在港上市房地产公司均值,其每股经营现金流净额均值分别为0.98元和0.68元,明显领先同类上市公司。

  2012年保利通过合理调整公司的资金杠杆,2012年末有效负债率为42.14%;招商地产适当放缓拿地节奏,2012年其净负债率降至19%,现金余额达182亿元;另外,福星股份、中海、金地、华润、龙湖等龙头企业经营稳健性得到进一步强化。

  2.2.4投资价值TOP10

  2013沪深上市房地产公司投资价值TOP10 2013中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10

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  2013沪深、大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10每股收益均值分别达到1.09元、1.08元,是同期沪深、大陆在港上市房地产公司均值的 2.73倍和 1.69倍;其净利润均值则分别达41.67亿元、57.05亿元,是同期沪深、大陆在港上市房地产公司均值的6.19倍、1.90倍,投资价值持续显现。

  恒大地产2012年坚持民生地产发展战略,可持续发展潜力充足;2012年,华夏幸福凭借独特的产业新城开发模式,投入资本回报率则高达20.3%;绿城则在2012年积极推动销售模式转型,引进战略投资者、开展外界合作,实现全年营业收入353亿元,同比增长47%,投资价值凸显。

  2.3 2013园区开发上市公司竞争力TOP10研究结果

  2013园区开发上市公司竞争力TOP10

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  在加快中国新型城镇化发展的过程中,产业园区持续聚焦创新资源、培育新型产业,正发挥着越来越重要的作用。2013园区开发上市公司竞争力TOP10把握行业发展机遇,积极优化园区运营模式、强化多元服务体系建设,在园区吸引投资额、园区进驻企业数目、园区产值等指标上不断突破,持续引领行业发展方向。

  陆家嘴经过多年发展积累了一大批优质资产并持续获得丰厚回报,2012年公司长期持有的经营性物业租赁收入实现超过20%的增速;东湖高新2012年进入到高端的城市综合运营模式,形成完整的产业链,竞争力和盈利能力不断增强;空港股份则充分发挥地缘优势,大力发展高附加值的临空产业地产,业绩规模持续突破;此外,南京高科、张江高科等企业也把握产业调整与升级方向,市场竞争力不断提升。

  3.结语

  随着房地产调控步入常态化,房地产企业将持续面临利润率逐步下降、融资趋紧的行业环境。在此背景下,房地产上市公司在2012年积极应对,持续优化市场战略布局与产品结构,并主动采取灵活销售策略,实现业绩的明显好转。此外,房地产上市公司更加“强管理、重实效”,积极提升成本管控水平、创新多元融资体系以降低资本成本,经营更趋稳健。其中,龙头上市房企的竞争优势日益显现,表现出更快的成长速度与更高的经营绩效,在高速扩张的过程中引领行业集中度稳步提升。

  在新型城镇化建设推进的背景下,庞大住房需求仍将继续支撑房地产市场平稳快速发展,房地产上市公司迎来新一轮的发展契机。2013年,随着行业基本面的明朗和政策的稳定,房地产板块估值修复值得期待。其中,布局完善、产品多元、模式成熟的龙头上市公司投资潜力更为凸显,财务状况良好、具有区域竞争优势的区域龙头房企也将面临广阔的成长空间,值得投资者重点关注。而对于更多房地产上市企业来说,如何紧跟市场导向把握发展机遇,并不断提升管理效率、创建多元融资体系,将是实现可持续成长的关键。