证券时报多媒体数字报

  如果说让自己的钱生钱是一种理财的话，那么用他人的钱生钱，同时也为自己带来收益就属于智慧投资。

  33岁的林奕（化名）就是这类智慧投资人。不过，了解林奕的人都说他是资本掮客，因为他本人并非腰缠万贯，他只是利用别人的钱赚钱。也正因如此，林总是他在圈内的常用名，很少有人知道他全名叫林奕。

  “432”门槛分流出的市场

  约见林奕时，他正在洽谈一个三线城市的地产项目。林奕说，地产项目是他们主要的项目标的，一线城市抢不过正规军，但二三线城市很多项目常常主动找上门。“最夸张的一次，一周之内收到了100多个地产项目，全是三线城市的。”林总指着笔记本电脑文档说。

  “我们操作灵活，与信托相比，最大的优势就是没有‘432’门槛要求。”林奕说，正是“432”门槛分流了项目资源，让他们这些资本掮客有了这块可开拓的市场。

  据了解，目前一般房地产信托项目都受“432”门槛限制，该文件要求，房地产公司《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》“四证”，项目中房地产公司至少要有30%的自有资金，开发商至少有2级或以上的资质。

  此外，林奕称，由于担心地产泡沫，如今很多资金非常忌讳投向二三线城市。很多正规渠道的资金也不愿投向项目前端，一般只愿介入已经产生一定效益的项目。“但在我这里，这些都不受限制。”他说。

  “游说资金投往二三线城市，不外乎收益保障和风险管控。”林奕说，他们拥有专业的产品设计团队，在保障渠道方和管理方正常利益前提下，尽可能给投资者高的收益。举例而言，如果近期走信托渠道比基金子公司成本高，他们就会尽可能走基金子公司渠道。如果资金比较集中，他们也会采取合伙制形式。

  至于风险管控，林奕介绍说，一方面是全程监管资金，做到每一笔资金用途都清晰明了；另一方面决定对某个地产项目融资后，会要求融资方拿出一定的资产进行担保，同时要求高管签署连带责，这些属于增信保障。林奕表示，增信是个很重要也很高深的学问。如果他们认为项目的风险可控，他们自己还会以自有资产进行增信。

  牵线资金项目发现商机

  据了解，林奕先后在媒体、行业协会和证券公司都历练过。他自认为，对其目前事业最有帮助的还是证券公司的经历。

  “那时在证券公司负责银行渠道，看着那么多地产项目被银行一脚踢走，而我负责的不少大户又在四处寻找这类投资项目，当时觉得应该撮合双方。”林奕说，开始他仅是牵线，把一些被银行遗弃的项目介绍给自己所在证券公司的大户。

  然而，林奕慢慢地发现，由他牵线介绍的项目最终对接成功者少，问题就在于这些地产项目融资额过大，单一客户很难接下来，需要将项目融资设计成产品，按份额出售。此外，还需给项目提供额外的增信以消除投资方对风险的担忧。

  “之后，我找了几个朋友组建了一个团队，其中包括一个负责产品设计的。”林奕说，利用在证券公司积累下来的大客户资源和银行渠道资金资源，他的团队开始运作起来。几单生意过后，尝到甜头的团队成员决定成立公司，于是就有了他现在的公司。

  据悉，林奕公司的产品设计师对市面上所有地产项目的运作形式都了如指掌，可以根据各种投资方的要求设计出符合要求的产品。“曾经有基金子公司出重金挖我整个团队，但被我们拒绝了。”林奕说，他看好这块市场，只要地产泡沫没破，他的生意便仍可继续。 （桂衍民）