证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 冯尧

  万通地产（600246）演绎了一出左右手腾挪套利的好戏。日前，万通地产披露，该公司以总价约11.98亿元分别向5名受让方出售所持北京CBD核心区中服Z3地块34%的股权，并其预计可获约1.76亿元的投资收益。

  而这5名受让方恰好又是万通参股的融资平台，这也意味着万通将地块从左手倒到右手，便轻松套利。不仅套利1.76亿元，万通通过将这块已经在手中捂了超过3年的核心地块证券化，连续获得两次信托融资。

  腾挪地块权益套利

  万通方面透露，此次出售的实为北京CBD核心区中服Z3地块的开发公司（金通港地产）的权益。此次交易前，万通地产持有金通港地产35%的股权。

  而根据此次出售协议，万通地产将分别以2.41亿元、2.4亿元、2.37亿元、2.41亿元和2.4亿元的交易对价，将所持有的金通港地产35%股权中的6.83%、6.8%、6.73%、6.84%和6.8%股权，分别转让给北京正奇尚诚投资中心、北京正奇尚信投资中心、北京正奇尚德投资中心、北京正奇尚惠投资中心和北京正奇尚予投资中心，而上述受让方皆为正奇资本控股公司。

  此次交易后，万通地产对金通港地产的持股比例降至1%，正奇资本持股34%。万通地产表示，出售该地产项目后，公司可获得资金约11.98亿元，预计可获得约1.76亿元的投资收益。

  值得注意的是，正奇资本正是万通地产与华润信托2013年4月成立的基金管理平台。两者持股比例分别为70%以及30%，万通地产主导基金的资产管理工作。当时，万通地产以正奇资本为平台，发起成立13.2亿元规模的CBD物业投资基金集合资金信托计划，投资中服Z3地块，预计年收益率为12.57%~20.09%，期限为5~7年。

  也就是说，此次交易实为万通地产将地块权益从“左手”腾挪至“右手”，该公司便轻松从中套利1.76亿元。

  项目进展缓慢

  北京CBD核心区中服Z3地块是万通地产联合体在3年前获得。2010年12月，万通地产与中金等公司组成联合体以超过25亿元价格拿下了中服地块中的Z3地块，而万通地产属于联合体中的“带头大哥”，拥有35%股权。

  公开资料显示，Z3地块位于北京市朝阳区东三环国贸桥东北角，是CBD核心区仅存的12块可出让土地中仅有的两块紧邻三环的土地之一，无论从三环方向或建国路方向都有着极佳的可视性，将被开发成为北京CBD核心区又一国际甲级写字楼。

  但是不久后，联合体就出现了内讧。2012年6月，北京市国土资源局网站发布了关于CBD核心区Z3地块变更中标联合体公示，由于亚视公司因不能履行出让合同约定的责任和义务，申请退出该中标联合体。

  此后，该地块的开发颇为波折。3年时间过去，该地块并无实质性动工的迹象。根据CBD物业投资基金说明书显示，截至2013年6月28日，Z3项目仍处于准备工作中，仍在进行地勘、试桩招标、基坑方案论证、地铁安平等程序。该说明书当时称，该项目于2013年三季度取得开工证。

  记者昨日针对该地块目前进展情况询问万通方面，但至截稿时间，该公司仍未作出任何回应。

  商业地产证券化

  “套利只是让万通获得短期资金回笼，万通此举最大的目的其实是将商业地块证券化，从而获得曲线融资。”深圳某房地产基金高层人士分析称。在他看来，中服Z3地块是持有型物业，不具有流动性，短期内不能转化为巨大收益，而运用资本手段可以释放该土地资产的流动性。

  而据了解，上述CBD物业投资基金并非万通地产运作Z3地块的首次尝试。早在2011年5月5日，针对中服Z3地块，万通便发行了中粮信托·中金地产基金系列（中金佳业）集合资金信托计划，中粮信托有限责任公司为受托人，信托规模4.77亿元，时限是7年。

  “万通地产这种股权融资方式与房地产信托投资基金（REITs）颇为相似，鉴于目前国内的REITs还没有完全合法化，所以万通相当于曲线走了一个信托的渠道。”上述人士称。据悉，REITs一般是先有项目注入，对项目进行评估并确认评估值，之后针对该项目公开发行股票，投资者可以从中获取相应利润。

  上述人士坦言，目前国内并不允许这样打包出售，所以万通就只能找信托，通过信托募集资金，再由信托把整个资产购入，类似于变相的REITs。“其实万通是将商业地产证券化的过程进行了前置，但一般而言，资本进入商业地产全会选择物业成熟之后。”他说。