证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 罗克关

  房价再度成为舆论焦点。住建部的两会记者发布会上，媒体抛出的17个问题中有5个与房价直接相关，这不能不说是集中反映了公众舆论中存在的一些担忧。

  值得注意的是，虽然公众舆论对房价问题极为关切，但整体来说，舆论对房价走势的关注远远超过了房价本身。市场舆论几乎一致认为，房价特别是一线城市房价已经大幅脱离了“合理区间”，处于一种非均衡状态。但这种思路从逻辑上讲是存在瑕疵的，因为任何非均衡分析的展开实际都蕴含着一个基本的前提条件，那就是市场各方认可的均衡点是存在的。那么问题来了：当前市场里，均衡状态下的房价应该是什么样呢？

  没人知道答案，也几乎是一个无法回答的问题，不同的市场主体对于均衡点的理解不同，市场信息的传递也远非模型假设的那样是没有鸿沟的。所以，公众舆论普遍呼吁的“合理房价”，从逻辑上讲其实只是个伪命题，因为我们永远无法证明怎样的房价才是“合理”的。

  那是否就无从判断房价的合理性了呢？也不是，只是我们必须搞清楚房价中到底包含了什么。

  一般来说，市场对一个区域房价的估算，多采用重置成本法。通俗地讲，就是不管房子是新还是旧，我们可以都假定在这个位置重新盖一个，再按相应比例扣除差额来参考判断。新房价格很好理解，包含了建筑成本、土地成本、税费成本、公共服务成本等各种因素。而将全国各地、不同地段、不同状况的房子统一纳入考虑，不考虑各地建筑材料和人工成本的差异，那房价实际可以划分为两大部分——建筑成本和非建筑成本。

  假如将购房视作一种选择，同时建筑成本视作盖房子的真实成本，那么房价中的非建筑成本其实就成了我们的选择成本。房子是无差异的，但选择居住在哪里，住什么房子有差异，我们要为这种权利付费。如果你碰巧是卖方，这种选择权就有市场价格。而随着社会收入结构的变化，居住选择权的内含价值也在变化，不同时期不同地区可以波动很大。

  从这个角度出发，我们可以很直观地去判断什么才是“合理房价”。在中国现状下，一线大城市显然意味着有更好的就业、教育、医疗、养老、文化等公共服务，这些城市的房价里为选择权而付出的成本，在房价中的占比非常大，通常会大大超过建筑成本；二三线城市中，这种选择权的内含价值相对低一些；而在去库存压力比较大的三四线城市，这种权利甚至一文不值。所以，在当前状况下，一线城市房价高过甚至大幅高过二三线城市，最主要的原因就是这些城市房价中蕴含的居住选择权，在经济意义上属于非常稀缺的资源。

  如果一切条件不变，让市场自由选择的话，强者恒强的格局一定会是最终结果。好在城市公共服务的提供并非一成不变，从长期来看这种外在的供应约束是可以改变的。现在一线城市能够提供的所有公共服务，实际上也是过往经济发展形成的结果——30年前，我们会相信深圳的房价有一天会超过广州，甚至令香港侧目吗？

  尽管远水难解近渴，但至少这说明了不同城市的房价差异之大，不纯粹是人们不理性的结果。我们每个人都有自己的预算约束曲线，一旦与供给约束相切，那就是你当下的“合理房价”。