证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 陈英

  2016年是中国“十三五”计划的开局之年，这一年中国经济将继续向新常态发展，房地产行业转型力度将加大，房地产市场的前景将何去何从？记者采访了第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬先生，聊聊当下最热门的楼市话题。

  稳中求进还是昂首阔步？

  经济的放缓，以及货币汇率政策的放松，今年整体房地产市场会如何？对于记者这个直截了当的问题，刘德扬很乐观。他认为，房地产的需求和整个经济大环境息息相关，正是个人财富累积，公司业绩发展带动了住房及商业地产的发展。尽管2016年中国的经济形势不容乐观，但这并不意味着缺乏投资机遇。他认为2016年对房地产市场会是个好年。

  中国是一个超级大国，幅员辽阔，各地城市的经济特点大相径庭，主要的经济结构和经济活动都集中在发达的沿海城市和部分省会城市。尤其是一线城市的起步较早，经过改革开放30多年的发展，经济底蕴非常深厚，更趋国际化，外向型，多元化，产业结构以服务经济为主。土地供应愈发稀缺、财富积累却愈发庞大，一线城市每年都能吸引大批的年轻创业人才，新人口、新需求、新产业为一线城市输送了源源不断的新需求，形成最强有力的支撑，这些优势恰恰可以弥补外围经济下滑带来的影响。纵观国际市场，每逢全球金融危机之际，门户城市在经济领域中的地位始终坚挺，可攻可守，比如,英国伦敦、德国法兰克福、法国巴黎等城市的经济走势平稳；美国的洛杉矶、西雅图尽管受到影响但却在短时间内迅速复苏。这些城市对财富有着强大的吸引力和凝聚力，也是经济变革时期资金的“避风港”。加之人民币贬值预期继续，转化为人民币变为资产的欲望愈加高涨，所以在一线门户城市，刘德扬认为会继续看到房地产大宗交易的发生，今年的房地产会是蓬勃旺盛的一年。

  积极买房还是持币观望？

  2016的住宅市场在开年以来，利好消息不断，多部委发布宽松的宏观政策成为市场的润滑油，新政对一线城市以及低线城市分别会带来哪些影响？刘德扬表示，近几年，中国住宅市场整体出现两极分化的局面，因此此次政府的新政也是差别对待。总体而言，新政对国内整体住宅市场利好，然而由于一线城市为置业热点地区，因此新政将更大程度惠及低线城市。他说：“北上广深市场如我刚才谈到的，土地供应稀缺，房地产供应存在缺口。经济发展多元稳定，财富积累愈发庞大，高质量经济人口集中，成为资本竞相追逐的目标，供不应求的局面促使住宅价格一路攀升。一线住宅市场在2015年走出了一波强劲势头，本身市场气氛活跃，今年加之政府的利好政策部分惠及一线城市，我认为市场将延续去年的旺势，预计一线城市房价将看到可观增长达15%-20%，但市场仍需警惕过快增长而触发政府的调控收紧政策。”

  低线城市将迎来“去库存好年”。政府鼓励把目前的库存去掉，盘活资金，减低坏账，把实体的资金转入到真正对经济有推动的地方，这是非常有利经济发展的举措。房地产会衍生出众多综合性的产业链和消费，包含衣食住行方方面面，所以中国经济要保持稳定的增长速率，一些重点的行业我们一定要拉动。当然，政策是一种辅助手段，市场本身的经济活力还是关键。中国三四线城市的经济体系往往比较单一，很多以工业、加工出口为主，尚未达到成熟的多元化发展，尤其在目前全球经济不景气的情况下，去化库存的节奏也就相应较慢，因此我们还需观察一段时间来分析政策带来的效应。

  供需失衡还是供需两旺？

  受到全球经济的影响，跨国公司对写字楼的需求也大幅缩减，但中国的写字楼供应仍旧逐年上升，需求能够支撑这样庞大的供应吗？刘德扬认为，核心区域供应仍有限，2016重点关注跨国公司区域总部的扩张需求。写字楼市场同样要区分一线和低线城市来看，我们现在看到的供应量主要集中在低线城市以及一线城市的非核心区域。但就一线城市的传统核心区域来看，供应还是非常有限的。所以，与其说写字楼市场供大于求，不如说是供应和需求不能完全匹配。正因如此，我们才会看到一线城市的代表诸如上海北京正加速写字楼“去中心化”的进程，非核心区域写字楼越来越得到企业租户的青睐，从品质和配套设施来看，却一点也不次于核心区域的写字楼，这从很大程度上缓解了企业资金压力，有效提高了企业运转效益。

  2016年，刘德扬看好跨国企业的区域总部办公的扩张需求。诸如亚洲基础设施投资银行（亚投行）、“一带一路”以及自由贸易区等大型战略计划，可以增强中国与邻国的贸易、投资及商务联系，加之一些跨国企业在中国拥有不错的盈利空间，相信他们会考虑扩大其在中国的区域总部的办公空间，刺激写字楼需求增长。

  可以预见，中国经济转型、金融改革和房地产市场都在从粗犷型发展模式变革成更专业、更健康的发展模式。短期内，会面临一些起伏，但长期，刘德扬表示，非常看好调整后的市场。