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　　证券时报记者张达

　　8月28日，住房城乡建设部等三部门联合出台新政，要求有序推进预售门槛提至建筑结构主体封顶、预售资金全额监管、现房销售“新老划断”，商品房销售制度迎来历史性变革。接受证券时报记者采访的业内专家认为，这场改革精准呼应中央对房地产工作“控增量、去库存、优供给”的定调，将重塑房地产开发的现金流时序，过去“拿地—开工—预售—再拿地”的高周转模式难以为继，供给、库存与行业竞争格局的连锁变化由此展开，房地产运行逻辑正在被系统性重塑。

　　供给节奏生变

　　从源头上“控增量”

　　变化最先体现在供给节奏上。有观点认为，新项目执行封顶预售或现房销售，将使项目入市延后，新房供应或出现1—2年的空档期。

　　对此，江苏省住房和城乡建设厅住宅与房地产业促进中心副主任魏东泉告诉记者，传统预售制度下，项目投资达到工程建设总投资的25%以上即可申领预售许可、快速回笼资金，催生了“拿地—开工—预售—再拿地”的高周转模式，造成商品住宅库存大量积压。

　　魏东泉进一步分析，现房销售要求项目竣工验收合格后才能对外销售，房企从拿地到回款的周期较传统预售制下明显拉长，资金成本显著提高。这将倒逼房企在拿地时更加审慎、在开发建设时更加稳健，真正做到“有多大实力办多大事”，从源头上控制住房新增供应。

　　北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥也认为，新政有利于“控增量”。提高预售标准、推行现房销售，客观上延缓了商品住房入市销售的节奏。房子要建到封顶甚至建到竣工验收才能卖，供应释放将更加平缓。“供给端踩一踩刹车，不是要让市场冷下来，而是要让供需重新对上表。”

　　从土地端看，政策协同效应正在显现。新政后新推地块中，明确要求现房销售的有4宗，包括浙江丽水2宗、福建厦门1宗、广东江门台山1宗。与此同时，河南省近日出台稳地产新政，将土地供应与库存去化周期挂钩：去化周期18个月以上的县（市、区）暂停宅地出让，12至18个月的按盘活存量要求确定新出让上限；去化率低的项目从严控制预售审批，鼓励现房销售。

　　新增供给放缓

　　为“去库存”腾出窗口

　　源头供给的收缩已经落地，库存端的连锁反应随之展开。

　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬告诉记者，新政抑制了房企的新增土地开发能力，削减了新房供给投放，从源头减少新增库存增量。在需求一定的情况下，新增库存增量减少，需求就会转向消化现有库存。

　　市场数据也在印证这一趋势。国家统计局最新数据显示，截至2026年8月末，我国商品房待售面积7.5亿平方米，同比下降1.1%，连续第六个月同比下降。待售面积持续回落，表明今年以来的“控增量”“去库存”政策效果持续显现。

　　供给放缓之下，市场另一个更直接的担忧是房价上涨。魏东泉则不这么认为。“随着城镇住房短缺问题基本解决，房价更多由市场供需和房屋的区位、品质、服务等因素决定。推行现房销售短期内可能造成供应减少，但目前各地已建成未出售的库存、已取得建设工程规划许可证的在途库存仍有一定规模，并不会出现供不应求。预计未来一段时间，房价不会普涨但会分化，大城市、好地段、好品质、好配套项目仍有上涨空间。”他说。

　　国家发展改革委宏观经济研究院研究员刘琳也对记者表示，市场结构分化将是常态，好地段好产品还是有需求支撑。

　　所见即所得

　　以品质竞争做实“优供给”

　　市场分化预期之下，制度也在把行业推向品质竞争。新政明确，有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从源头减少交付纠纷、防范交付风险，切实维护购房人合法权益。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究员王瑞民对记者表示，房地产新模式孕育在土地和资金要素的创造性重新组合中，核心是土地端的供给侧改革以实现地利共享与风险共担，从而使得“高净利”成为房企新的利润引擎。在他看来，这需要更加高品质且更加灵活多元的土地供应，增强供给对居住需求迭代的响应弹性，动态调整土地成本在房价中的占比，为“好房子”留出有吸引力的利润空间。土地出让的价格与付款方式，都有望朝着更加有利于“好房子”建设乃至居住形态升级的方向调整。

　　这样的调整，已在此前试点城市先行探路。新政出台前，荆门作为湖北省唯一的现房销售试点城市，已允许现房销售项目分期缴纳土地出让价款，首期缴50%、余款两年内缴清，房企前期资金压力明显减轻。试点项目从拿地到开工由一般项目的6个月左右压缩至1.5个月，一年内完成主体工程。首批项目城控·易居苑106套房源开盘首日即告售罄，有购房者在签约现场表示：“亲眼看到实景楼栋和园林，这种所见即所得的购房体验让我们安心。”

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