§１ 重要提示
１．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
１．２公司董事长陈兴汉女士、江劲松董事、范业铭董事、徐益民董事和独立董事沈坤荣先生、李启明先生亲自出席本次董事会会议，独立董事王跃堂先生因公出国未能亲自出席本次董事会会议，授权独立董事沈坤荣先生代为出席本次董事会会议并行使表决权。
１．３ 南京立信永华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
１．４ 公司负责人陈兴汉女士、主管会计工作负责人干泳星女士及会计机构负责人（会计主管人员）袁翠玲女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§２ 公司基本情况简介
２．１ 基本情况简介
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２．２ 联系人和联系方式
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§３ 会计数据和业务数据摘要
３．１ 主要会计数据单位：元 币种：人民币
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３．２ 主要财务指标
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２００８年７月１４日，公司公开增发人民币普通股股票１２，０００万股，股本总额增加至５２，５００万股；２００８年中期，公司实施了资本公积转增股本方案，以５２，５００万股为基数，以资本公积金每１０股转增１０股，转增后股本总数为１０５，０００万股。表中报告期每股净资产和每股经营活动产生的现金流量净额以１０．５亿股为基数计算；上年同期每股净资产和每股经营活动产生的现金流量净额以４．０５亿股为基数计算。如按同一口径（以上年度４．０５亿股为基数）计算，公司每股净资产为６．４０元，同比增加５９．２０％；每股经营活动产生的现金流量净额为－２．２４６元，同比下降２５．２０％。表中报告期基本每股收益以加权后的９．８亿股为基数计算，上年同期基本每股收益以加权后的８．１亿股基数计算，如按同一口径（以上年度４．０５亿股为基数）计算，当期每股收益为０．４６３８元，上年同期每股收益为０．８４２元。
非经常性损益项目
√适用 □不适用单位：元 币种：人民币
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３．３ 境内外会计准则差异：
□适用 √不适用
§４ 股本变动及股东情况
４．１ 股份变动情况表
√适用 □不适用单位：股
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限售股份变动情况表
√适用 □不适用单位：股
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４．２ 股东数量和持股情况单位：股
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４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍
４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍
４．３．２．１控股股东情况单位：元 币种：人民币
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４．３．２．２实际控制人情况单位： 元 币种：人民币
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４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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§５ 董事、监事和高级管理人员
５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况单位：股
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§６ 董事会报告
６．１ 管理层讨论与分析
（一）市场环境变化与管理层的看法
从２００７年第四季度开始至２００８年，我国房地产行业经历了一个深幅调整的过程。根据国家统计局的数据，２００８年全国商品房销售面积６．２１亿平方米，同比下降１９．７％（其中商品住宅销售面积５．５９亿平方米，同比下降２０．３％）；商品房销售金额２４０７１亿元，同比下降１９．５％（其中商品住宅销售金额２０４２４亿元，同比下降２０．１％）。受惯性影响，２００８年房地产开发投资３０５８０亿元，仍同比增长２０．９％，但增速比２００７年下降了９．３个百分比。对于房地产市场相对较成熟的大中型城市来讲，调整则更为剧烈。公司项目所在地南京、苏州和无锡三个城市，商品房销售面积下降幅度最高达到５０％。
２００８年南京、苏州、无锡三市市区商品房登记销售情况
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注：数据来源于江苏省商品房网上交易备案系统
我们认为，２００８年的行业调整，其内因是２００７年房地产市场过热之后的理性回归，其外因是２００８年国际金融危机引起的国内经济波动。
２００８年，因国内外金融、经济形势的巨大变化，我国宏观调控政策也经历了急速转变，由上半年的“控总量、稳物价、调结构、促平衡”转变为下半年的“保增长、放松货币政策”。房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，自然成为了政府刺激经济增长的重要途径。２００８年９月以来，中央及地方政府陆续出台了金融、税收、土地等一系列政策，以促进房地产市场和宏观经济的健康发展。在金融政策上，央行连续５次降息，４次下调存款准备金率，调增银行信贷规模，降低首次置业和购买改善型住房的首付比例，下调商业按揭贷款和住房公积金贷款利率；在税收政策上，下调了购房契税和二手房转让的营业税、土地增值税，并放宽二手房转让的条件；针对保障性住房建设，政府出台了三年９０００亿元的建设计划，以加大保障性住房的建设力度，改善低收入群体的居住环境，促进房地产行业的长期健康稳定发展。同时，各地政府也通过放宽公积金贷款条件、降低交易税费、直接给予财政补贴、缓解开发商资金压力等多种手段，促进房地产市场尽快恢复，刺激经济平稳健康发展。
２００９年一季度，在一系列刺激政策的共同作用下，消费者的信心开始恢复，合理的刚性需求开始得到有效释放，商品房的成交量开始明显回暖。管理层认为，我国房地产行业长期向好的趋势并没有发生根本性转变，我国的城市化进程、经济发展潜力、人口红利等因素仍可给房地产行业带来长期持续的景气空间。房地产行业最艰难的时刻已经过去，２００９年，市场将迎来深幅调整之后的逐步恢复。
２００９年一季度南京、苏州、无锡三市市区商品房登记销售情况
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注：数据来源于江苏省商品房网上交易备案系统
然而，我们也认识到，市场的恢复不是一帆风顺的，国内外的经济形势变化仍有很大的不确定性，市场积压存货的消化仍需要一个过程。根据南京、苏州、无锡三市市区商品房登记销售情况统计，源于２００８年的市场销售下滑，截至２００８年末商品房累计可售面积同比增加了一倍左右。可见，在接下来的２００９年，市场的销售压力仍然不容忽视，房价需要等待消费者收入水平的提高从而不断提升吸引力，存货需要等待刚性需求的不断释放来消化从而刺激新的投资。我们相信，市场经过一个深幅调整之后，供方已通过减少土地购买、延缓开发进度等途径压缩未来的市场供给，需求也将在信心提升、收入水平提高的过程中逐步得到恢复，供给与需求将在不久的将来达到新的平衡。
（二）报告期内公司经营情况的回顾
１、报告期内总体经营情况
报告期内，公司秉承“以南京为中心的三小时经济圈，发展成为长三角地区的房地产龙头企业”的发展战略，坚持走区域化、专业化、信息化、产业化发展道路，在国家持续的宏观调控、国际金融危机蔓延、国内经济下滑、资本市场震荡引致的系统性的行业低迷时期，审时度势，尽最大努力克服其对公司的不利影响，培养自身对市场的感知能力和反应能力，不断增强公司对市场变化的应对能力。
报告期内，面对市场的持续低迷，公司多方努力，积极应对。鉴于公司在售老楼盘居多，公开降价会触动老业主的利益，带来极大的社会矛盾，并给潜在消费者带来新的恐慌，加重观望情绪，因此公司没有一味采用降价的促销策略，而是在不激化矛盾的前提下，根据南京、苏州、无锡三地的具体情况，择机推出了一系列针对性的商品房促销措施。由于公司的项目品牌优势明显，且位置优越，随着城市地铁的投入运行，一些项目预计将有较大的升值空间，因此报告期内公司基本保持了销售价格的稳定。
公司的策略选择，决定了公司２００８年的销售并没有获得超出市场平均水平的业绩。公司２００８年合同销售面积１２．３万平方米，合同销售金额１１．９亿元，分别同比下降了６４％和５７％。然而，公司稳定销售价格的策略，保持了公司较高的销售利润率。公司２００８年结算毛利率为４０．４％，同比增加了５个百分点。２００９年一季度，随着市场的回暖，公司项目的品牌优势开始显现。一季度公司合同销售面积７．５７万平方米，合同销售金额６．１９亿元，分别同比增长了２０６％和１４９％，不但远远超过了区域市场的平均增长率，甚至超过了公司２００７年同期的销售水平。
２００８年，面对宏观调控和行业调整的严峻形势，国内的开发企业普遍面临较大的资金压力。为了适应市场环境的变化，保证公司财务状况的安全和稳健，公司在中期及时调整了２００８年全年的项目开发和销售计划。然而，市场调整的时间和深度最终超出了我们的预期，使得公司２００８年实际开发和销售情况均未达到原来的计划水平。公司原计划２００８年新开工面积６２万平方米，实际完成３８．２１万平方米；计划竣工面积５０万平方米，实际完成３９．７４万平方米；计划合同销售金额２０亿元，实际完成１１．９亿元。
报告期内，公司顺利完成了公开增发股票的计划。４月，公司公开增发股票申请获得中国证监会发审委审核通过。７月２日，公司正式收到中国证监会的核准批文。７月１０日，公司及时启动了公开增发。在房地产行业调整和股票市场低迷的双重考验下，公司及主承销商经过努力，最终顺利完成增发１２０００万股普通股的融资计划，成功融资约１０亿元人民币。此次权益融资的成功，大大降低了公司的资产负债率，提高了公司的抗风险能力，为公司的未来发展提供了更广阔的空间。报告期内，公司还多方面积极拓宽融资渠道，密切融洽银企合作关系，多途径争取银行支持，在利率下调的时候，公司积极抓住银行向优质房地产企业利率倾斜的机遇，调整公司债务结构，降低财务费用，有效解决了南京、苏州、无锡等公司的资金需求。
报告期内，公司坚持审慎的投资策略，探索于打通产业链的上下游，拓宽公司的盈利渠道。为了提高公司的园林建设水平和降低工程成本，７月，公司以战略投资者的身份投资参股了业务合作伙伴广东棕榈园林股份有限公司，成为其第三大股东，进一步密切了与合作伙伴的关系。
出于对未来市场的谨慎判断，公司在２００８年并未增加新的项目储备，而是将工作重点放在现有项目的精耕细作以及项目的盘活上。作为市场中的一员，公司在２００７年也难以独立于当时的市场氛围，在无锡和南京增加了两个成本相对偏高的土地储备，因此公司２００８年的工作重点之一是如何盘活这些土地储备，２００９年３月，公司与无锡市国土管理部门达成协议，解除了无锡第九棉纺织厂地块的土地出让合同，从而一定程度上减轻了无锡公司的经营压力。此外，根据企业会计准则，报告期公司对南京仙林２００７Ｇ８４地块计提了存货跌价准备２，３８０万元。
报告期内，公司共实现营业收入１５．９２亿元，同比上年减少４４．２９％；实现利润总额３．１８ 亿元，比上年减少４９．６１％；实现归属于母公司所有者的净利润１．８８亿元，比上年减少４５．３１％；每股收益０．１９元。截至２００８年１２月３１日，公司总资产７３．１７亿元，比上年增长１４．５１ ％；归属于母公司所有者权益２５．９１亿元，比上年增长 ５９．０５％。
２、主营业务及其经营情况分析
（１）主营业务分行业、产品情况单位：元 币种：人民币
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（２）主营业务分地区情况单位：元 币种：人民币
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（３）主要项目开发、销售进度情况
①２００８年公司主要项目开发情况单位：万平方米
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②２００９年主要项目开竣工情况
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（４）主要供应商＼客户情况
报告期内，本公司前五名供应商合计的采购额２０，９４４．６２万元，占本期采购总额的４３．３６％。报告期内，本公司前五名客户合计的销售额３，８９４．７９万元，占本期销售总额的２．５１％。
３、财务状况、经营成果和现金流量重大变化情况
（１）资产构成同比发生变动的分析单位：元 币种：人民币
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①存货变化的原因： 项目投入增加所致。
②长期股权投资变化的原因：以现金出资２１００万元认购广东棕榈园林股份有限公司８７０万股新增股份所致。
③应付账款变化的原因：施工工程结算，本期支付工程款增加。
④预收款项变化的原因：期内受宏观调控和行业调整影响，住宅交易量减少，同时瑜憬湾等项目竣工交付结转收入。
⑤应交税费变化的原因：本期所得税率降低，利润减少，应纳所得税减少所致。
⑥其他应付款变化的原因： 向南京置业担保有限公司借款所致。
⑦一年内到期的非流动负债变化的原因： 本期到期的长期借款增加所致。
（２）经营成果及三费分析单位：元 币种：人民币
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（３）现金流量表同比发生变动的分析单位：元 币种：人民币
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４、子公司经营情况及业绩分析
（１）子公司基本情况如下
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（２）子公司经营业绩情况如下单位：人民币元
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５、投资情况
（１）对外投资情况单位：万元 币种：人民币
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被投资的公司情况
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（２）募集资金使用情况
①募集资金总体使用情况单位：万元 币种：人民币
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②承诺项目使用情况单位：万元 币种：人民币
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根据２００８年１１月２８日召开的公司２００８年第五次临时股东大会决议，公司将南京Ｂ５地块投资项目的闲置募集资金１．２亿元、南京上城风景二期投资项目的闲置募集资金０．８亿元，暂时用于补充公司流动资金，补充流动资金的时间不超过６个月。
截至２００８年１２月３１日，上述暂时补充流动资金的募集资金２亿元已全部使用，这些资金尚未到期归还。
③募集资金变更项目情况单位：万元 币种：人民币
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④新增项目储备情况
报告期内，公司无新增储备项目。
６、公司管理回顾
报告期内，鉴于市场的复杂性和行业不确定性不断增加，住宅商品日现同质化，市场竞争压力日趋加大。产品的高性价比、企业的诚信度、服务的个性化、都成为公司优化管理的有效路径。公司推行审慎的经营及投资政策，加强项目开发过程控制与管理，将消化库存和革新盈利模式作为重点，把工作重心放在企业核心竞争力的提升中，从管理提升、人才培养、产品创新、技术集成等方面入手，化危机为契机，打造公司在逆境中发展壮大的内生能力。
报告期内，公司继续强化公司的管理标准化建设，在贯彻企业原有的质量管理标准、产品标准、服务标准的基础上，适时引入和建立了新的管理标准。进一步提高质量控制的幅度和深度，重新修订和完善了《内部控制体系》，全员、全过程、全企业覆盖，实现了质量保证体系、成本控制体系、全装修管理体系与巴塞尔项目管理信息门户的融合，切实提高了企业的执行力。同时，在公司和各子公司启动“强基工程”，为企业长远发展提供强有力支撑。
公司对所开发的项目，坚持已有产品的自主创新模式，并结合推陈出新的市场特点，力求准确地把握市场定位，勇于创新，将研发创新的重点放在提升前期规划水平与产品品质、强化资源整合与成本控制、实现项目经济效益和社会效益共赢等环节上，精益求精，不断提高产品附加值。项目建设过程中，积极推广应用“四节一环保”新技术、新材料、新工艺和新设备，强化过程控制，保证工程质量。
报告期内，公司向社会发布了《２００７年栖霞建设企业公民报告》，并于２００９年３月发布了《２００８年栖霞建设企业公民报告》。这两份报告均被中国社会工作协会企业公民委员会认定为“中国优秀企业公民报告”。作为我省和全行业内的第一家企业公民报告书，它使社会各界对栖霞建设的品牌认知由好房子、好景观的感性层次提升到了企业“使命感、责任感”的理性层面。公司将其视作企业文化创新的一个重要组成部分，将其打造为企业品牌、信誉和形象的战略延伸。
报告期内，公司依据中长期发展战略，继续推进住宅产业化，大力发展节能省地环保型建筑的建设和应用。２００８年５月，建设部“２００８省地节能环保型住宅国家康居示范工程技术创新大会”再一次以公司项目为蓝本在南京召开，开幕式上举行了南京栖霞建设国家住宅产业化基地授牌仪式。
７、社会认同度
报告期内，公司被建设部表彰为“住宅创新成效突出单位”。在２００７－２００８年度中国房地产年会上，公司当选“中国房地产２０年２０强企业”。在证券时报社和南方基金联合主办的“２００７年度上市公司主板价值百强”评选中，公司荣获“价值百强”荣誉奖项。报告期内公司再登“２００７中国房产百强企业”金榜，并入选“盈利性ＴＯＰ１０”。此外，公司还被中国社工协会企业公民委员会授予“２００８中国优秀企业公民”称号。
报告期内，南京天泓山庄、东方天郡、上城风景等１４项工程获２００８年度“金陵杯”奖，占南京市全部优质工程奖的１０％。天泓山庄被建设部授予“省地节能环保型住宅国家康居示范工程”。天泓山庄还荣获建设部首届“广厦奖”，成功当选“中国房地产２０年——最佳生态园林开发模式”小区，并入选“中国最美丽的１００个楼盘”。东方天郡被评为“江苏省住宅工程质量分户验收示范小区”。无锡瑜憬湾项目５项工程获得无锡市优质工程奖，同时被评为“江苏优秀住宅”。苏州枫情水岸项目荣获苏州“２００８年度最具品质楼盘”，并被评为苏州“２００８年度最具影响力楼盘”。
作为住宅产品的延展，物业管理对提升房地产公司的竞争力至关重要。报告期内，物业公司在南京第四届房地产文化节上被授予“品牌物业奖”，汇林绿洲项目和云锦美地项目分别获得南京市物业管理行业“十大好管家”称号。汇林绿洲、天泓山庄项目被国家建设部誉为“全国物业管理优秀示范住宅小区”，极大提升了栖霞建设的后续服务品质。
２００８年１１月份，第四届世界城市论坛在南京召开，作为官方合作伙伴，公司与建设部住宅产业化促进中心、江苏省建设厅联合主办“推进住宅产业现代化，建设节能省地环保住宅”特别论坛，展示了公司住宅产业化建设的成果，受到了各国与会嘉宾的好评，为此联合国人居署特向公司颁发了“城市可持续发展特别贡献奖”。
公司被南京市委、市政府授予“南京市有功单位”称号，并再次收获“中国优秀企业公民”的荣誉。作为房地产行业的代表，公司董事长陈兴汉同志被评为“江苏省优秀创业企业家”和“南京市企业改革开放３０周年杰出贡献企业家”。
８、未来展望
２００９年，公司迎来成立伊始的第一个１０周年。期间，经历了行业的变迁，见证了市场的潮起潮落，公司秉承“诚信、人本、责任、创新”的核心价值观，以“给您一个温馨舒适的家”为已任，因此，我们把“品牌指引家的方向”作为１０周年庆的主题，它更是公司十年发展历程的写照。而建设百年企业，铸就基业长青，则是我们永不懈怠的追求。
⑴公司未来发展战略
按照“企业主导、专家介入、全员参与”的原则，全方位地研究外部环境变化对房地产企业发展方式的深刻影响，不断丰富“企业管理现代化＋住宅产业现代化＋资本运作现代化”发展战略的新内涵，继续推行“专业化、区域化、信息化、产业化、国际化”的主业拓展思路，坚定不移地作专业的住宅开发商，将企业发展模式由机会导向型转变为战略驱动型，将市场低潮期转变为公司战略机遇期。
加大市场研究力度，增加市场研究力量，提升产品定位能力，切实建成“从客户中来，到客户中去”的端到端的业务流程，发挥客户需求在企业技术创新、设计创新和服务创新中的导向作用。加大中小户型的设计创新力度，走差异化竞争道路，建立自己的信息库，为推动户型设计标准化、平面结构模块化和缩短设计周期奠定坚实基础。为提高公司专业化水平，改变营销模式，实现销售业务基本外包，以降低销售费用，提升营销成果。
在控制成本的基础上，进一步发挥博士后科研工作站的平台优势，加大《冬冷夏热地区“四节一环保”导则》的推广力度，提高“新材料、新技术、新工艺、新设备”的集成应用水平，进一步克服质量通病，提升住宅品质。继续引进国内外成熟的四新技术，为产品创新提供强有力的支撑，从而更好地满足市场需求，切实推动国家住宅产业化基地建设的进程。
伴随着国家、省、市政府保增长、扩内需、重民生等各项措施的出台，城市建设投资规模和拆迁量将大幅增加，保障房建设项目将明显增多。公司将充分利用自身在经济适用房开发建设方面的丰富经验，积极争取政府各项保障房建设，以实现公司业务的合理分布，降低经营风险。
（２）２００９年度公司经营计划
２００９年，我们对市场谨慎乐观，预计房地产市场将处于缓慢的恢复过程。公司将继续通过提高产品性价比和超值服务等手段促进销售，消化存货，力争促进业绩增长。２００９年，公司继续精耕细作，对项目进行更认真的市场调研，通过产品的差异化、精细化提高产品的市场竞争能力。
２００９年，公司计划全年新开工面积３８．９万平方米，竣工３１．３１万平方米。２００９年，公司的可售房源比较充足，因此在项目开发上将灵活应对，开发节奏随市场形势的变化随时进行调整。当市场形势持续转好时，公司随时可以增加新的开工面积。此外，公司也将在行业低迷期密切关注土地市场的变化，抓住时机，适时增加一些具有良好发展前景的土地储备。
６．２ 主营业务分行业、产品情况表
详见管理层讨论与分析
６．３ 主营业务分地区情况表
详见管理层讨论与分析
６．４ 募集资金使用情况
√适用 □不适用
详见管理层讨论与分析
变更项目情况
√适用 □不适用
详见管理层讨论与分析
６．５ 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
报告期内，公司无新增储备项目。
６．６ 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
６．７ 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
公司（母公司）２００８年度实现净利润１０１，０３８，８８１．３０元，提取１０％的法定盈余公积金１０，１０３，８８８．１３元，加上年初未分配利润３３２，９６５，３２４．７９元，扣除本期派发现金股利２２２，７５０，０００．００元，年末实际可供股东分配的净利润为２０１，１５０，３１７．９６元。决定以２００８年年末股份总数１０５，０００万股为基数，向全体股东每１０股派发现金红利１元（含税），共计派发现金１０５，０００，０００．００元。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用 √不适用
§７ 重要事项
７．１ 收购资产
□适用 √不适用
７．２ 出售资产
□适用 √不适用
７．３ 重大担保
√适用 □不适用单位：万元 币种：人民币
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７．４ 重大关联交易
７．４．１ 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
７．４．２ 关联债权债务往来
□适用 √不适用
７．４．３ ２００８年资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止２００８年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
７．５ 委托理财
□适用 √不适用
７．６ 承诺事项履行情况
７．６．１ 公司或持股５％以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
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７．６．２ 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明：
□适用 √不适用
７．７ 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
７．８ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
７．８．１ 证券投资情况
□适用 √不适用
报告期内卖出申购取得的新股产生的投资收益总额１，０３３，２４１．９４元。
７．８．２ 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
７．８．３ 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
７．８．４ 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
７．９ 公司董事会对公司内部控制出具了自我评估报告，详见公司２００８年年度报告全文。
７．１０ 公司披露了履行社会责任报告，详见年报全文。
§８ 监事会报告
监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和关联交易
(下转D111版)
