§１ 重要提示
１．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
１．２ 公司全体董事出席董事会会议。
１．３ 京都天华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
１．４ 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
１．５ 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
１．６ 公司负责人王琪、主管会计工作负责人王荣生及会计机构负责人（会计主管人员）杜竹梅声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§２ 公司基本情况
２．１ 基本情况简介
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２．２ 联系人和联系方式
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§３ 会计数据和业务数据摘要
３．１ 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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３．２ 主要财务指标
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非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
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§４ 股本变动及股东情况
４．１ 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
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限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
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４．２ 股东数量和持股情况
单位：股
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４．３ 控股股东及实际控制人情况介绍
４．３．１ 控股股东及实际控制人变更情况
√适用 □不适用
■
４．３．２ 控股股东及实际控制人具体情况介绍
４．３．２．１ 控股股东及实际控制人具体情况介绍
京投公司持有本公司１４７，２００，０００股，占公司总股本的２９．８１％。京投公司是由北京市人民政府国有资产监督管理委员会出资并依照《公司法》成立的国有独资公司，承担北京市基础设施项目的投融资、轨道交通投融资、资本运营及线网管理。截至２００９年６月，京投公司注册资本４６１．１３亿元，净资产６００．９７亿元，总资产１，１７４．３９亿元（未经审计）。北京市人民政府国有资产监督管理委员会持有京投公司１００％股权，为本公司实际控制人。
４．３．２．２ 控股股东情况
○ 法人
单位：元 币种：人民币
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４．３．２．３ 实际控制人情况
○ 法人
单位：元 币种：人民币
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４．３．３ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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４．３．４ 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
§５ 董事、监事和高级管理人员
５．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
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§６ 董事会报告
６．１ 管理层讨论与分析
总体经营情况概述
报告期内，公司按照“成为国内具有可持续发展优势的一流的综合物业开发经营集团”的战略目标，积极实施公司整合，全力拓展土地储备，稳步推进既有项目，多方筹措发展资金，经济效益实现了大幅增长，较好的完成了各项经营指标。
报告期内，公司以非公开发行为契机，全面完成了公司由综合性的投资控股公司调整为房地产集团公司的整合工作。一是完成非公开发行股票工作，共募集资金７．８９亿元，公司第一大股东变更为北京市基础设施投资有限公司。二是完成新一届董事、监事及高管人员的换届选举和聘任工作，公司管理总部从宁波迁至北京，公司名称更名为“京投银泰股份有限公司”，并明确了公司发展战略。三是公司根据房地产业务发展需要，实施了新的组织架构和薪酬体系，大力引进和储备了部分专业和管理人才，为实现公司业务加速拓展打下了较好基础。四是对原有非房地产业务实现整合，设立了宁波分公司实现非房地产业务的统一管控，并启动了百货公司家电业务的歇业及外贸公司的股权转让等相关工作。
报告期内，公司围绕“轨道物业、景观物业及高端城市综合体”的发展战略，加大了房地产业务的拓展力度，土地储备实现大幅增长。１、组建轨道物业事业部，开展了对轨道交通沿线及站点周边土地资源的梳理和整合，对具备开发条件的潜在项目进行了详细的实地调研及筛选，重点跟踪了平西府、生物医药基地、六里桥等轨道物业项目；２、重点推进稀缺地段景观类物业的跟踪、项目洽购等工作，其中无锡项目基本落实。３、努力开拓高端城市综合体项目，签订了北京台湾会馆项目及上海礼兴１０７ 号酒店的合作意向书；４、积极争取投资前景较好、利润较高的开发项目，年内新增奉化、长沙武广国际等２个项目，新增建筑面积约１０８万平米。
报告期内，公司既有项目稳步推进，项目销售形势良好。其中：１、京投快线阳光花园项目住宅部分已全部封顶，商业部分完成地下结构部分施工，项目整体销售率已达７１％，销售价格超出预期。２、华联三号楼项目按期交付并已结转部分利润。３、慈溪富力湾项目已基本销售并结算完毕。４、武广国际项目拆迁工作全面启动。５、宁波钱湖国际酒店项目正在进行室内精装修工程；住宅部分正在进行前期规划设计。６、杭州海威项目住宅部分基本销售完毕，住宅一期利润结转。
公司财务概述
２００９年公司实现营业总收入６５，４７６．０８万元，同比减少１７．６６％，实现净利润 １０，８３９．３９万元，同比增加８２．５９％。其中房地产业务收入３０，１２９．２４万元，较去年同期减少２８７．６９万元，同比减少０．９５％；进出口业务收入２４，２５３．６３万元，较去年同期减少１１，３７９．４３万元，同比减少３１．９４％，主要原因是受金融危机影响，进出口业务量下降所致；家电等商业销售收入９，８２７万元，较去年同期减少２，３３７．９３万元，同比减少１９．２２％，主要是公司对非地产业务进行整合，逐步减少此类业务。
２００９年度公司房地产销售面积 ７６，１７４．２６平米，销售金额１１１，７２９．００万元。报告期内，公司房地产项目结算面积１９，９８２．４９ 平米，结算收入２５，１６９．５２万元，房地产业务营业利润率为４２．９０％，比上年增加９．５９个百分点。
公司２００９年三项费用合计９，９６４．４７万元，较去年同期增加３，３９６．９８万元，增长５２％。费用增加主要系公司规模扩大，新设及收购项目公司，公司管理体系日臻完善，人员增加使得管理费用、销售费用有所增加。
公司２００９年取得投资收益１３，８２１．５８万元，其中联营企业杭州海威房地产开发有限公司２００９年度结算收入，按公司持有３７％股权确认投资收益４，６５１．２３万元。２００９年度公司出售金融资产获取收益９，０１９．４９万元，持有金融资产分配现金股利２３２万元。
本报告期末公司资产总额５１３，２６９．２６万元，比上年末增加３６０，２１２．６６万元，增长２３５．３５％，资产负债率６９．２７％，公司净资产１５４，１２６．５２万元，比上年末增加９３，１８６．０４万元，增长１５２．９１％公司资产质量良好，财务状况健康，资金实力进一步增强。
６．２ 主营业务分行业、产品情况表
单位：元 币种：人民币
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６．３ 主营业务分地区情况表
单位：元 币种：人民币
■
６．４ 募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
■
变更项目情况
□适用 √不适用
６．５ 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
６．６ 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
６．７ 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
１、２００９年利润分配预案
经京都天华会计师事务所审计，母公司２００９年度实现净利润１３８，０５５，２３７．９９元，母公司２００７－２００９年度经审计的年均实现净利润６０，８９４，０９１．１５元。根据《公司章程》，考虑到股东利益及公司长远发展需求，拟定公司２００９年度利润分配方案如下：
（１）按照母公司净利润的１０％计提法定公积金；
（２）以截至２００９年１２月３１日总股本４９３，８５１，７３１股为基数，每１０股拟派０．５０元（含税）现金红利，共派现２４，６９２，５８６．５５元，在利润分配项目下单独披露。
（３）剩余未分配利润留存下一年。
２、资本公积转增股本预案
经京都天华会计师事务所审计，公司合并报表期初资本公积余额为 ２０，４９９，０６７．３６元，本年增加５５９，１６８，０００．００ 元，累计资本公积余额 ５７９，６６７，０６７．３６ 元。依据《公司法》，《公司章程》的有关规定，拟向全体股东以资本公积转增股本，具体方案如下：
以股权登记日股本总数４９３，８５１，７３１股为基数，向全体股东以资本公积每１０股转增５股，共计转增２４６，９２５，８６６股，占资本公积余额的４２．６０ ％，剩余资本公积３３２，７４１，２０１．３６ 元。转增后公司总股本将达到７４０，７７７，５９７股。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用 √不适用
§７ 重要事项
７．１ 收购资产
√适用 □不适用
(下转D11版)
