万科企业股份有限公司
公告编号：〈万〉２０１０－０１６
万科企业股份有限公司
2010
年第一季度报告
§１ 重要提示
１．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
１．２ 没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
１．３ 王石主席、宋林副主席、王印董事、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席并行使表决权；徐林倩丽独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权李家晖独立董事代为出席并行使表决权；李小加独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权齐大庆独立董事代为出席并行使表决权。
１．４ 公司本季度财务会计报告未经审计。
１．５ 公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证季度报告中财务报告的真实、完整。
§２ 公司基本情况
２．１主要会计数据及财务指标
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注：１．以上计算指标所用的净资产、净利润分别指归属于母公司所有者权益和归属于母公司所有者净利润。
２．以上净资产收益率、扣除非经常性损益后的净资产收益率，均按照加权平均计算方法计算得出。
（单位：人民币元）
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２．２ 报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表
截止２０１０年３月３１日，公司股东总人数为１，５３９，５１４户（其中Ａ股１，５００，７９６户，Ｂ股３８，７１８户）。
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截止２０１０年３月３１日，公司总股数１０，９９５，２１０，２１８股，其中Ａ股９，６８０，２５４，７５０股，Ｂ股１，３１４，９５５，４６８股。
２．３报告期末前十名公司债券持有人持债情况
（１）前１０名０８万科Ｇ１债券持有人的名单和持有量
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（２）前１０名０８万科Ｇ２债券持有人的名单和持有量
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§３ 管理层讨论与分析
报告期内，同比去年较低的基数，全国商品住宅市场继续保持增长。１－３月份，全国商品住宅销售面积增长３４．２％，商品住宅销售额增长５５．２％。从成交面积与新增批售面积情况来看，一季度主要城市的市场供需关系正逐步得到缓解，但库存水平仍处在历史低位。
０９年下半年以来，各地市场走势明显分化。由于全国的资产配置需求集中于少数热点城市，导致其房价涨幅远高于全国整体。进入２０１０年后，受供需关系持续紧张、市场预期不断高涨等因素的影响，部分热点城市再度出现恐慌性购房的局面。相比之下，以自住需求为主的多数二三线城市总体上表现得更为稳定。但在热点城市市场情绪的带动下，近期部分二三线城市也开始出现市场升温的迹象。
为遏制部分城市房价过快上涨的现象，政府连续出台多项政策，采取严格措施抑制投机性购房，包括实行更为严格的差别化住房信贷政策，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调整作用。在住房供应方面，政策提出增加居住用地有效供应，并要求各地确保保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。上述政策将对市场产生显著的影响。相信个别热点城市房价快速上涨的势头将被扭转，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。
市场是一个高度复杂的体系，某一因素的改变可能引发错综复杂的连锁反应。从需求到供给，既存在正相关的传导效应，也存在时间上的滞后性。中国幅员广大，各地发展阶段和市场情形千差万别。市场的诸多参与者，思维模式和判断看法各不相同，而所有主体的行为都将对市场结果产生或多或少的影响。而当前的世界经济，又恰好处在一个罕见的历史阶段。因此，行业能否就此结束０７年以来的剧烈波动，走上健康平稳的发展轨道，将有待事实的验证。
报告期内，公司累计实现销售面积１２４．２万平方米，销售金额１５０．９亿元，分别比０９年同期下降１８．５％和增长２３．５％。
分区域看，珠三角市场实现销售面积２７．０万平方米，销售收入４１．６亿元，同比分别下降４５．１％和７．２％；长三角市场实现销售面积２６．８万平方米，销售收入３０．６亿元，同比分别下降３３．９％和１４．９％；环渤海市场实现销售面积４５．０万平方米，销售收入５６．６亿元，同比分别下降０．１％和增长９３．７％；中西部市场实现销售面积２５．４万平方米，销售收入２２．１亿元，同比分别增长４３．１％和８１．３％。
公司继续坚持以自住需求为主的产品定位，１季度公司所销售的产品中，９０平米以下的小户型的比例为５６％。
期内，公司实现结算面积６３．８万平方米，结算收入７３．６亿元，同比分下降３９．９％和８．３％。实现营业收入７５．０亿元，净利润１１．３亿元，同比分别下降８．１％和增长４６．５％。
根据最新市场及销售情况，公司对０８年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估。由于南京金域蓝湾项目实际销售情况好于预期，根据评估结果，该项目跌价准备金额１６，６８８万元全部冲回，增加本季度归属于母公司所有者的净利润１２，５１６万元。剩余３个计提减值准备项目的计提金额维持不变。
截至报告期末，公司尚有４３３．３万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约４５８．４亿元。其中合并报表范围内已售未结面积３９３．４万平方米，合同金额４２３．３亿元。这为２０１０年业绩奠定了良好的基础。
期末，公司持有现金１７９．２亿，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和１２７．４亿元。在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）５９．０亿元，占比仅５．７％。公司财务状况安全稳健，存货结构健康，足以应对市场变化的各种可能。
公司一贯认为，房价过快上涨无人受益，平稳发展才是行业之福。公司致力于通过快速周转获取公平回报，而不以坐等土地升值作为盈利模式，所持有的土地资源，一直稳定在未来两到三年开发量的水平上。０９年万科在投资上保持了充分的谨慎，在部分房价、地价上涨较快的城市，公司坚持“宁可错过，决不拿错”的原则，规避了竞争过于激烈的地块，新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。２０１０年公司将继续坚持这一稳健的项目发展策略。
§４ 重要事项
４．１ 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
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４．２ 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√ 适用 □ 不适用
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４．３公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □ 不适用
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４．４ 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
４．５ 其他需说明的重大事项
４．５．１ 证券投资情况
□适用 √不适用
４．５．２ 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
（单位：人民币元）
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注：１．上述股权均为公司历史持有的法人股，目前ＳＳＴ天海尚未股改；
２．本报告期末股权公允价值变动导致“可供出售金融资产”科目增加，“资本公积”科目同时相应增加。
４．５．３ 报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表
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４．５．４ 其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
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４．６ 衍生品投资情况
√ 适用 □ 不适用
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４．６．１报告期末衍生品投资的持仓情况
√ 适用 □ 不适用
（单位：人民币万元）
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