对于今天中国的房价，大概除了任志强，几乎都认为太高了。但是，如果要问中国房地产市场是否存在泡沫，答案恐怕就没有那么一边倒了。尽管神州各地的房价短短几年内普遍涨了好几倍，绝对价位居高不下，但媒体上关于泡沫的争论仍未完全平息。

　　无泡沫论者大多从城市化潜力、刚需强劲、富人购买力强等日常所见现象出发，得出虽然房价收入比高、租售比低但市场无泡沫的结论。这些直观的证据，让他们的结论看上去很有说服力。特别是今年4月中旬推出新国十条，断绝了第三套房贷之后，房价仍然十分坚挺，越来越多的全款购房现象被报道，这使刚需说、富人说显得更有道理。但是，细究这一派的论证逻辑，我们发现事情并非如此。先从富人购买力说起。

　　穷和富是一个相对概念，贫富差距大意味着大量财富集中在占总人数很小比例的那些人手中。在大多数普通老百姓甚至白领的中上层都觉得难以承受房价之高时，那些为数很小的一部分真正富人可以轻松全额地买入多套住房，似乎可以说明，房价高得很有道理，高得一点泡沫也没有，因为确实有人有这个购买力。既然有真实购买力，那么也就谈不上泡沫。穷人觉得贵，只能怪自己实力不够。

　　但俗话说再富再贵也不过是一日三餐、晚上睡一张床。富人钱多，但肚皮不一定比普通人大，消费起粮食来，多不到哪儿去。同样，富人可以住比穷人大得多的房子，也可以轻松买得起几套、几十套房，但富人并没有孙悟空那种吹一下毫毛就变出一群猴子的本领，其消费所需不会超过一两套。就算是某个人钱多得慌，在全国每个城市都置备一套别墅以作度假屋，一定是出于正常消费之外的动机，因为要得到同等享受有成本更低的方式，除非这个人是笨蛋。显然，单凭一小撮富人的真实消费需求，显然不足以影响市场格局。

　　另一个流行的观点是，中国人的收入可能被低估了，如果加上大量的灰色收入，中国的房价收入比可能没有数字显示得那么高。经济学家估算出来的灰色收入高达数以万亿计，我们姑且认为数据切合事实，但可以肯定的是，这些收入大多集中在上述比例很小的那些富人手里，如果人人有份，那大家的真实收入就远比统计的要高了，普通人房价收入比就是被高估了（对于富人房价收入比没有意义），换言之，大家就不会承受不了现行房价。“房价大多数人难以承受”等价于“房价收入比过高”，“房价收入比过高”等价于泡沫。如果沿着这个逻辑链条，那么，我们就会发现，富人、灰色收入难以成为否定泡沫的理由。

　　那么，全额付款的真有钱人和向银行借款的伪有钱人为何大量购入超过自身真实消费的住房呢？大多数人还记得1988年市场大抢购的情况吧。当时人们不计代价，疯狂买入食盐、火柴、肥皂之类的日用品。其实1988年日出日落照常，人们吃喝拉撒也一如既往，与此前的1987年和此后的1989年相比，对火柴肥皂的真实消费量没有什么特别的变化，火柴肥皂的生产亦如是。大抢购原因简单而清楚，不过，那时候市场经济虽然不如现在发达，但当时的经济学家和老百姓似乎头脑还好用，没有人蠢到将其归结于供需基本面的变化。

　　另一个例子是1990年代后半期的通缩。当时流行的观点是，通缩是因为消费不旺，消费不旺的理由是贫富差距过大，因为穷人们虽然喜欢房子车子，但有心无力，富人们房车皆有，丝毫无再增加购买的欲望。当年房价跌人们怪富人，今天房价涨怪的也是富人。短短几年，贫富差距的作用力完全导向了相反的方向。呜呼哀哉！

　　更近的例子是铁矿石。假设铁矿石价格预期稳定，那么钢厂可以按理论公式来保持最佳存货（比如20天），一旦上涨预期强烈，持有数倍于维持生产不中断的存货量（比如半年）也会很划算。甚至原本不知澳大利亚在何处的人，也会对这种黑乎乎的东西下起大注。

　　这几个例子，想强调的是预期的重要性以及预期与囤积之间的关系。无疑，资产属性越强的东西这种关系越明显，很不幸，房子就具有这种属性。于是乎，那些按照生命周期理论推算出35-45岁最适合购房的人，在上涨预期引导下，大大提前了购房时间。最近就有报道说，北京第一套房平均购房年龄为27岁。同样，那些本来可以更晚些进行改善型购房的人，也是先下手为强。那些为牙牙学语的2岁幼儿准备好住房的父母，不也包含着类似的动机吗？

　　从1987年到1989年，中国火柴肥皂的生产能力和真实消费量几无变化，但需求却波动剧烈。同样，没有任何数据能证明城市化在最近几年加速了，也没有任何数据能证明一些大城市、特大城市的新增住房速度慢于人口增长速度，也没有证据显示中国人在这几年内比以往更热衷于结婚，更难发现丈母娘们与五年前的同类有什么不同。同样，贫富差距依然，但富人却在短短十几年时间里，从背负“不买房”的骂名，到成为“多买房”的罪魁祸首。忽而持有巨量存货忽而“去存货”一杆到底的，可以是同一家以生产立命的钢铁厂。那些看上去无懈可击的所谓基本面理由，似乎完美解释了市场的风云变化，更可以成为无泡沫论者的有力论据。然而，稍一分析，这只不过是一个同义反复和循环论证的套套儿逻辑（tautology）。

　　对资产的需求取决于预期，上升的预期造成了“需求”，而需求又造成了更高的预期。在这样一个循环中，真实供求、刚需、富人等名词来作为否定收入房价比、房价租金比指标，作为否定泡沫的理由，犹如在6000点以上以买入踊跃来论证股市无泡沫，以1600点买气低迷来论证中国经济无前景一样，是一种非常低级的同义反复。被这种套套儿逻辑牵着走，我们会被一大堆似是而非的观点所迷惑。正如1988年，就算你将全国的工厂都用来生产火柴肥皂食盐洗衣粉也解决不了问题，当今所有的调控如果不围绕解决预期这一核心问题展开，再多的疏通供求的措施也难逃失败的结局。