上海证券 胡月晓

　　货币走势决定房价走势

　　当一种资产主要被用作投资需求时，其金融属性就大大增加，并超过其本身的实体经济属性。当房地产被金融属性主导时，货币态势，即流动性充裕变化状况，就成了决定房价走势的基本因素。正是当前超宽松的货币态势，以及过分充裕的流动性状况，决定了楼市泡沫不仅不会破灭、反而会继续扩大的趋势，造就了当前楼市房价易升难降的局面。

　　调控目标模糊令市场预期错乱

　　调控目标不明确，使得市场对政策理解产生差异，进而产生不同的预期，形不成向下的预期合力。政策目标的模糊，令开发商、投机者、自住型的真实需求者各方都在揣摩政策底线，市场各方之间充满着非理性的博弈！

　　调控历史降低当前政策效果

　　自2005年3月旧“国八条”颁布后，房地产调控的力度并非不强，措施并非不具针对性，但每次都被市场轻松化解，抛开“仁者见仁、智者见智”的诸多具体原因，最根本的基础就是——2005年至现在，正是我国货币供给快速增加时期。1998年中国开始房地产市场化之时，货币深化指标（M2/GDP）为120%，2005年快速上升到158%，之后便在此水准上稳定下来，2009年时在“反危机”的货币扩张政策下，中国货币深化指标再次快速上升，由2008年的155%暴涨到了181%（同期美国为60%），居全球首位，遥遥领先于世界主要经济体。

　　自从2005年国务院新、旧“国八条”和25号文发布后，国家层面的调控房价行为就没有停止过。但现实的调控效果是，年年调控年年涨、越调越涨，及至2008年金融危机爆发，当房地产市场投机者、开发商等众多参与机构和人员，做好了“死”的准备时，没想到天降甘霖，空前的货币“大放水”让楼市投机者个个赚得盆满钵满。中国房地产调控的历史现状，不仅使得政府政策的公信力受损，而且使得投资者的“抗体”增加，极大增加了市场对调控的“耐药性”。

　　货币政策攸关房价

　　基于房地产的金融属性，仅在产业层次上，在实体领域对房地产市场进行调整，其效果要么是无效、要么是导致新问题出现，同时还使得经济体系中“寻租”现象增多，在制度上成就了腐败的系统性基础（这已被现实证明了）。从当前货币政策走向看，货币当局仍无加大货币回收力度的迹象。重症需猛药。从治理通货膨胀角度，快速回收货币的效果是最佳的，但猛烈的货币回收措施对当前房地产利益集团是一个重要打击，在现有利益格局没转换前，即现有既得利益集团的资产调整没完成前，对全社会利益格局调整有重大影响的强烈货币收紧政策是很难出台的。未来我国的货币回收力度将比较平稳，房地产价格走势也将进入一个平稳、缓慢，但为时较长的回落轨道。