证券时报多媒体数字报

（上接B7版）

A.建安工程造价

依据防城现行建筑工程概（预）算标准测算，同时参照广西统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，确定估价对象目前状况建造成本为：

■

建造成本=650（元/平方米）

B.前期费用及其他费用

前期费用包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计等费用，根据类似工程前期费用占工程造价的比率约为3%～7%，根据本工程的实际情况，取前期费用占造价比4.48%，则前期费用及其他费用

前期费用=650.00×4.48%=29.12 (元/平方米)

C.资金成本的计算

根据委估建筑物的正常建设工期，该工程工期为1年，则借款期以1年考虑，以金融机构一年期贷款利率6.56%作为利息率，设定投资在建设期内均匀投入。则：

资金成本=（650+29.12）×6.56%×1×1/2=22.28(元/平方米)

D.合理利润

合理利润是指为开发建设房屋建筑物而应获得的平均利润，根据相关行业规范和评估人员经验，自用的工业厂房及配套设施等合理利润取为8%。

合理利润=（650+29.12）×8%=54.33(元/平方米)

E.重置成本的确定

重置单价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润

=650+29.12+22.28+54.33

=756 (元/平方米) （取整）

重置成本=756×7882.99.30=5,959,540.00 (元)

ii、成新率的确定

根据《房屋完损等级评定标准》确定完好分值率,具体如下：

■

完好分值率=（完好分值/基准分值）×100%

=（95.2/100）×100%=95.2%

由于该建筑物于2009年5月建成，至评估基准日2012年1月31日已有2.67年，按一般钢架结构非生产用房的经济使用年限为55年计, 预计尚可使用年限为52.33年，则

折余率=预计尚可使用年限/（已使用年限+预计尚可使用年限）×100%

=52.33/（2.67+52.33）×100%

=95.15%

成新率=（完好率+折余率）/2

=(95.2%+95.15%)/2

=95%（取整）

iii、评估值的确定

评估值=重置成本×成新率

=5,959,540.00×95%

=5,661,563.00 (元)

评估结果：该项房屋评估值为5,661,563.00元

②设备类资产

对设备的评估采用重置成本法，评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣除各项损耗价值后确定被评估资产价值成本法的计算公式为即：

设备评估价值=重置成本×成新率

Ⅰ、重置成本的确定

重置成本=设备原价+运杂费+安装费+其他合理费用（资金成本）

设备原价一般采用直接法取得；运杂费根据设备的生产地点、使用地点以及重量、体积、运输方式，按铁路、公路、船运、航空等部门的运输计费标准计算，也可以按设备原价的一定比率作为设备的运杂费率，以此计算设备的运杂费，计算公式为：设备运杂费=设备原价×运杂费率；设备安装费以所在行业概算中规定的费率作为设备安装费率，从而计算设备安装费，计算公式为：设备安装费=设备原价×设备安装费率；其他合理费用主要指资金成本，对建设周期长、价值量大的设备，按建设期同期银行贷款利率及付款方式计算其资金成本；对建设周期短，价值量小的设备，一般不计资金成本。

Ⅱ、成新率的确定

成新率一般采用观察法或年限法测算，必要时也可以采用观察法和年限法综合确定。

观察法：评估人员通过现场观察，凭借视觉、听觉、触觉，或借助少量的检测工具，对设备进行检查，查阅机器设备的历史资料，向操作人员询问设备的使用情况、使用精度、故障率、磨损情况、维修保养情况、工作负荷等，对所获得的信息进行分析、归纳、综合，依据经验判断设备的磨损程度及贬值率，从而计算设备的成新率。

年限法：利用被评估设备的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率，进而估测设备的成新率，计算公式为：成新率=（1-实际已使用年限/总使用年限）×100%，或：成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限＋实际已使用年限）

成新率是评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。这里所指的是综合成新率。

综合成新率由年限成新率和观察成新率加权平均而得，即：

综合成新率=年限成新率×40%+观察成新率×60%

年限成新率由年限法确定，公式为：

年限成新率=设备尚可使用年限/（设备尚可使用年限＋设备已使用年限）

或：年限成新率=设备尚可使用年限/（设备总使用年限）

其中：设备尚可使用年限＝总使用年限－设备已经使用的年限

观察成新率由观察法（又称打分法）确定：即由具有专业知识和丰富经验的评估人员与现场的专业技术人员对委估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，考察和分析资产的实体损耗情况，同时结合设备的维修、保养、使用状况情况，综合考虑后确定被评估资产的成新率。

原则上，对于基本上能正常使用的资产，成新率不低于15%。

III、评估案例

设备名称：岸边集装箱起重机

规格型号：40.5t-45m

账面原值：28,800,000.00元

账面净值：21,533,356.80元

数量：1台

使用日期：2008年8月

设备存放地点：港口作业区9泊位

设备状况：正常在用

现场核实, 委估岸边集装箱起重机是防城港北部湾港务有限公司于2008年8月开始投产使用的，设备安装在港口作业区9号泊位。

设备工作环境：该起重机安装在防城港9号泊位，防城港为深水良港，港湾水深避风，三面环水犹如内陆湖泊，设备极少受到台风带来的破坏。

工作负荷：由于受货物装卸限时条件的制约，门机在装卸作业时连续几昼夜运转，而在无货物装卸时则以检修保养。

修理及保养状况：防城港务局制订有设备大修理和二级保养制度，各作业区按规定的工作台时对装卸机械执行大修和二保计划。作业区同时实行一保、临修等修理措施，如门机检修中更换电动机、超载限载器等部件组件总成、每年对主要设备外观涂油漆加以保护等。

设备的主要技术参数如下：

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i、重置成本的测算

A.设备价格

根据评估人员通过资产占有方2011年2月订购的同类型号岸边集装箱起重机的相关合同以及评估人员电话咨询相关生产厂家信息进行对比分析判断，该设备目前合理的市场价格为2500万元/台，包括合同设备设计、制造、运输、安装、调试、检验、试运行、验收、工具、备件、润滑、基础设施、保险、税费及相关服务的全部费用。

设备购置价格=25,000,000.00元

B.前期及其他费用

该设备属大型的专用设备，自重大，购置方购入前期需投入大量人力物力、并进行场地平整及购建相应的基础辅助设施等，前期工作量较大。前期及其他费用包括建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、联合试运转费等，本次评估按工程的规模及实际情况按设备原价的4.48%计算。

前期及其他费用=A×4.48%=25,000,000.00×4.48%= 1,120,000.00元

C.资金成本

根据委估设备的有关数据，结合开发项目的投资规模，设定开发周期为壹年，则借款期以壹年考虑,借款利率按壹年贷款利率6.56%计算，考虑资金均匀投入，则：

资金成本=（A+B）×[（1+6.56%）×1/2]

=（25,000,000.00+1,120,000.00）×6.56%/2

= 856,736.00元

D.重置成本

重置成本=A+B+C=25,000,000.00+1,120,000.00+856,736.00

=26,976,736.00元（元）（取整）

ii、综合成新率的确定

考虑到待估设备价值量较大，本次评估采用年限法和观察法分别测算成新率，然后采用加权平均法确定设备的综合成新率，以最大限度的符合设备的实际状况。

综合成新率=A1×40%+A2×60%

式中：A1——年限法成新率，权重比例为40%

A2——观察法成新率，权重比例为60%

A1：年限法成新率的确定

根据《资产评估常用数据与参数手册》的机器设备经济使用寿命参考表，该类型起重机的正常使用经济寿命为20年，我们对市场进行了调查，并现场勘察了该设备的使用状态以及向资产管理人员了解该设备的日常维护情况。该设备于2008年8月交付使用并投入运行，维护保养较好，使用频率一般。则，已使用年限为3.42年，综合考虑后取尚可使用年限16.58年。

年限法成新率（%）=预计尚可使用年限/（已使用年限+预计尚可使用年限）×100%

=16.58/（3.42+16.58）×100%

=82.90%

A2：观察法成新率的确定

评估人员根据设备各系统价值占设备总价值的比重，确定各系统的应得分值，并采用技术和观察的方法确定各系统的实际得分，然后累计得出设备的成新率。

评估人员在现场对该设备进行勘察，并与有关设备管理人员、技术人员、操作人员交谈询问，了解到该设备采用的是较为成熟的技术，制造、安装调试厂家是国内知名企业，质量好，各种管件、仪表连接到位，运行较稳定，设备有专人使用管理，防腐、保温设施齐全、无损伤、泄漏，维护较好。具体结果如下表所示：

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综上所述，观察法成新率A2=86%。

综合成新率=A1×40%+A2×60%=82.90%×40%+86%×60%

=85%（取整）

评估值的确定

评估值=重置成本×综合成新率=26,976,736.00×85%=22,930,226.00（元）（取整）

③在建工程

在建工程包括土建工程和设备安装工程，均为尚未完工的土建、设备安装工程。考虑到上述资产在评估基准日仍然处于在建状态，公司在建工程的账面余额能够较好的反映资产的实际权益情况，在建工程以清查核实后的实际支付金额确定评估值。

④土地使用权

根据《城镇土地估价规程》，结合本次评估目的和委估宗地的具体情况，本次评估采用市场比较法和成本逼近法，并通过分别赋予市场比较法和成本逼近法评估结果一定的权重综合确定土地使用权的评估价值。

Ⅰ、市场比较法

ⅰ、评估方法说明

市场比较法是以条件类似土地买卖实例与待估土地加以对照比较，并依据比较实例已知的价格，对其进行交易期日、情况、区域及个别因素的差别进行修正，从而得出待估土地价格在评估基准日时地价的一种估价方法。其基本公式为：

估价对象地价＝比较宗地地价×A×B×C×D

式中，A=估价对象评估基准日地价指数/比较实例评估基准日地价指数

B=估价对象情况指数/比较实例区域因素条件指数

C=估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数??????

D=估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数

ⅱ、市场比较法中选取的比较案例的详细情况及选取的合理性

运用市场比较法评估时，要求选取三个或三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同或相似，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。

A、防城港土地

近几年防城港港口码头用地交易案例甚少, 本次选取的可比实例均为真实客观的仓储用地，可比实例详细情况如下表：

表1?????????????? 可比实例基本情况表

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表2 影响因素条件说明表

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根据上表所示，比较实例的交易日期与估价对象的估价期日相隔一年左右，比较接近；比较实例的用途均为仓储用地，与估价对象港口码头用地相类似；待估宗地现状为宗地外五通，宗地内场地平整，实例a、b、c宗地现状分别为宗地外三通、两通、一通，宗地内现状，土地条件略有差异，根据当地建筑水平及广西区的建筑工程定额标准，可进行开发程度修正；估价对象与实例A供排水、供电状况均为优，实例b、c供排水、供电状况均为较优；比较实例与委估宗地距主次干道距离均小于100米，距火车站距离均小于1,200米，距港口码头距离小于400或400-800米，比较实例距离委估宗地约400—800米，与委估宗地同属于防城港港口区供需圈，比较实例为同一供需圈内类似地区的正常交易实例。因此选取有实例a、b、c基本符合比较实例的一般要求，是真实客观合理的。

B、钦州港土地

近几年钦州港港口码头用地交易案例甚少, 本次选取的可比实例均为真实客观的仓储用地。可比实例详细情况如下：

实例a：2010年10月20日挂牌成交，宗地位于广西钦州保税港区东海路东面、港区二大街北面、大榄坪第八大街南面，编号为B号地块，土地使用年限为50年，面积23050平方米(34.57亩)，用途为仓储用地，开发程度为“五通”一平，容积率为0.5-1.5，成交价格为864.36万元，成交单价为375元/平方米。

实例b：2010年10月20日挂牌成交，宗地位于广西钦州保税港区东海路东面、港区二大街北面、大榄坪第八大街南面，编号为D号地块，土地使用年限为50年，面积20313平方米(30.47亩)，用途为仓储用地，开发程度为“五通”一平，容积率为0.5-1.5，成交价格为761.75万元，成交单价为375元/平方米。

实例c：2011年11月25日挂牌成交，位于钦州港进港公路西侧、嘉华置业用地东北侧，距离勒沟作业区约1公里，面积25,882.29平方米(38.82亩)，土地使用年限50年, 用途为仓储用地，开发程度为“五通”一平，容积率为0.8-1.6，成交价格为1,220万元，成交单价为471元/平方米。

可比实例比较因素条件说明表

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根据上表所示，比较实例的交易日期与估价对象的估价期日相隔一年左右，比较接近；比较实例的用途均为仓储用地，与估价对象港口码头用地相类似；比较实例与委估宗地现状均为宗地外五通，宗地内场地平整，供排水、供电状况均为优，土地条件一致；比较实例与委估宗地距干道距离均小于10米，估价对象距火车分站、汽车站距离分别为小于1,300米、大于2,200米，比较实例A、B距火车分站、汽车站距离均为10,000米，比较实例C距火车分站、汽车站距离分别为1,300-2,600米、大于2,200米，比较实例C距离钦州保税港区约8公里，比较实例和委估宗地同属于钦州港供需圈，比较实例为同一供需圈内类似地区的正常交易实例。因此选取的实例a、b、c符合比较实例的一般要求，是真实客观合理的。

C、铁山港土地

近几年铁山港港口码头用地交易案例甚少, 本次选取的可比实例均为真实客观的工业、仓储用地。可比实例详细情况如下：

实例a：2011年9月28日挂牌成交，宗地位于北海市铁山港区中石化项目厂区以东、进厂道路北侧地块，土地使用年限为50年，面积13，594平方米(20.39亩)，用途为工业用地，开发程度为“四通”一平，容积率为0.5-1.8，成交价格为246万元，成交单价为181元/平方米。

实例b：2011年12月29日挂牌成交，宗地位于北海市铁山港区四号路以东、营闸路以北，土地使用年限为50年，面积33334平方米(50亩)，用途为工业用地，开发程度为“四通”一平，容积率为02，成交价格为647万元，成交单价为194元/平方米。

实例c：2011年6月9日挂牌成交，位于北海市铁山港区经一路以东、北海异地炼油石化项目用地以西，面积699662平方米(1049亩)，出让年限50年, 用途为仓储用地，开发程度为“四通”一平，容积率为0.6-1.8，成交价格为12,524万元，成交单价为179元/平方米。

可比实例比较因素条件说明表

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根据上表所示，比较实例的交易日期与估价对象的估价期日接近，相隔在一年内；比较实例的用途为工业、仓储用地，与估价对象港口码头用地相类似；比较实例与委估宗地现状均为宗地外四通，宗地内场地平整，供排水、供电状况均为优，土地条件一致；比较实例与委估宗地临主干道，估价对象距火车站、汽车站距离分别为90000米、95000米，比较实例距火车站距离均为10500米，比较实例距汽车站距离均为11000米，比较实例与委估宗地同属于北海铁山港供需圈，比较实例为同一供需圈内类似地区的正常交易实例。因此选取的实例a、b、c符合比较实例的一般要求，是真实客观合理的。

Ⅱ、成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金确定土地价格的估价方法。则：

土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋投资利润+增值收益

成本逼近法中的土地吹填成本，即由宗海吹沙填海形成陆域所发生的各种费用之和，本次评估估价人员在参考被评估单位提供的经审计确认后的土地吹填成本，并向相关工程管理部门了解了按各港口的建筑水平及广西区的建筑工程定额标准，防城港、钦州港吹沙填海的综合单价为13-16元/立方米，结合各港口泊位的前沿水深情况（防城港0-22#泊位的平均前沿水深约为10米，钦州港10个泊位的平均前沿水深约为11米）,最终确定防城港土地的吹填成本取130元/平方米，钦州港土地的吹填成本取150元平方米，该土地吹填成本较合理。

III、评估案例

以防城港域25宗土地使用权说明评估过程如下：

i、市场比较法评估过程

在采用市场比较法测算中，考虑到本次评估的25宗区域及个别因素相近，故本次评估选取委估对象（宗地编号：宗地1号，防港国用(2012)字第0285号）作为测算对象，在测算出该宗土地在估价基准日的评估价格后，然后通过对其进行区域或个别因素等差异修正后得出其他24宗土地的评估结果。

A.比较实例选择

通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地用途相同或相近、在同一供需圈的3个比较案例，各比较案例的具体情况如下：

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B.比较因素的选择

根据待估宗地的宗地条件,影响待估宗地价格的主要因素有:

a.交易期日:根据当地地价指数，确定交易期日修正系数。

b.交易方式：主要指拍卖、招标、协议出让、转让、企业改制、抵押价格、司法处置等。

c.土地使用年期：指待估宗地和比较案例的土地使用年期。

d.区域因素: 主要有道路级别、城市内部交通便捷度、聚集效益、工厂与原料地及市场配合、距火车站距离等。

e.个别因素: 主要指剩余使用年限、面积、宗地开发程度、宗地自然条件和目前规划限制等。

C.比较因素条件说明

待估宗地与比较实例的比较因素条件详述见下表：

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D.比较因素条件说明根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：

a.根据宗地现状，对交易价格进行修正。待估宗地宗地现状为宗地外五通，宗地内平整；案例A宗地现状为宗地外三通（通路、通水、通电），宗地内平整; 案例B宗地现状为宗地外两通（通路、通电），宗地内现状;案例C宗地现状为宗地外一通（通路），宗地内现状。

参照防城港“五通一平”的相关指标（详见成本法），对上述宗地交易价格进行修正：案例A交易价格修正+19元/平方米；案例B交易价格修正+31元/平方米；案例C交易价格修正+44元/平方米。

b.本次评估基准日为2012年1月31日，交易案例A的交易日期为2010年7月8日，案例B的交易日期为2011年8月31日，案例C的交易日期为2012年2月16日，据估价人员调查，2010年至2012年当地工业用地地价有明显上涨，2011年至 2012年当地工业用地地价上涨幅度不大，根据防城港地价指数，则确定待估宗地、案例A、B、C交易日期修正系数为100、90、100、100。

c.待估宗地与交易案例B、C交易情况均为市场正常情况，故不需进行用途修正。案例A的交易为协议出让，应进行修正，综合考虑案例A与待估宗地的交易情况，最终取交易修正系数为100、85、100、100。

d.待估宗地土地用途为港口码头用地，具有垄断经营性，案例A、B、C土地用途均为仓储用地，应进行用地类型修正，修正系数取为100、88、88、88。

e.土地使用年期修正

由于委估对象（宗地1号）的土地剩余年限为50年，比较案例（案例A、B、C）的土地剩余年限分别为50年、50年、50年，则土地剩余年限无需修正。

f.影响因素修正系数

壹、宗地临路条件（距交通主次干道距离）：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%，由于待估宗地临、案例A、案例B、案例C均临主干道，故确定待估宗地、案例A、案例B、案例C分别对应的指数均为100、100、100、100；

贰、距火车站距离：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%，由于待估宗地内有专用铁路线，条件为优，交易案例A、B、C距离火车站均小于1.2公里，条件均为优，故确定待估宗地、案例A、案例B、案例C对应的指数分别为100、100、100、100；

叁、距港口码头距离：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%，由于待估宗地、交易案例B、C距港口码头均在400米内，条件为优，案例A距离港口码头约800-1200米，条件均为一般，故确定待估宗地、案例A、案例B、案例C对应的指数分别为100、96、100、100；

肆、临路宽度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1%，由于待估宗地、交易案例所处区域为防城港港口区的主城区，且均临近城区主干道，故确定待估宗地、案例A、案例B、案例C对应的指数均为100；

伍、供水、供电综合保证率：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1%，由于待估宗地、交易案例A所处区域为防城港港口区，供水、供电保证度一致，案例B、C所处为东部吹填区，供水供电存在一定差异，故确定待估宗地、案例A、案例B、案例C对应的指数为100、100、97、97。

陆、土地用途：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%，由于待估宗地周边规划为港口码头，交易案例周边规划为仓储和办公等，故确定待估宗地、案例A、案例B、案例C对应的指数为100、96、96、96；

柒、地基承载力：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%，由于待估宗地、交易案例A所处区域为防城港港口区，地基承载力均较好，故确定待估宗地、案例A、案例B、案例C对应的指数均为100；

捌、容积率：待估宗地未取得对容积率的规划限制，不做修正；

玖、宗地形状：分为规模过小影响使用、规模较小对使用影响较大、规模适中对利用无影响、规模较大较有利于利用、规模大利于利用五个等级，以待估宗地100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1%，由于待估宗地形状与交易案例的均较规整。故确定待估宗地、案例A、案例B、案例C对应的指数均为100；

壹拾、宗地面积：分为规模过小影响使用、规模较小对使用影响较大、规模适中对利用无影响、规模较大较有利于利用、规模大利于利用五个等级，以待估宗地100为基数，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%，由于宗地面积、规模的大小影响土地开发利用的成本，待估宗地面积规模较大，且与本次待估的其他宗地形成一定的规模效益，因此较交易案例A、B的面积规模有优势。故确定待估宗地、案例A、案例B、案例C对应的指数为100、94、94、100；

壹拾壹、用地限制：由于待估宗地与交易案例用地限制接近，故不需进行修正，故确定待估宗地、案例A、案例B、案例C对应的指数均为100。

E.因素修正

根据上述比较因素条件指数，编制因素比较修正系数表如下：

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F.实例修正后的地价计算

经过比较分析，本次先取三个比较案例区域因素和个别因素均较为接近，且测算出三个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法的评估结果，计算结果为38.6万元/亩。

以上测算出了宗地1号的市场比较法评估价格，对于其他24宗土地，通过进行土地用途、交易情况、交易日期、土地剩余使用年限、区域及个别因素相互比较，可以得出其他24宗的市场比较法评估价格。

根据待估宗地的宗地条件,影响待估宗地价格的主要因素有交易期日、交易方式、土地使用年期和影响因素。

由于宗地1号的土地用途、交易期日、交易方式、区域因素、个别因素等与其他24宗待估土地一致，故不需进行修正；

仅土地剩余年限存在差异，因此，仅对土地剩余年限进行修正：

根据各待估宗地与比较案例修正说明，确定各待估宗地市场比较法评估结果如下表：

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ii、成本逼近法评估过程

A.土地取得费

土地取得费是指在待估宗地所在区域要取得土地使用权而支付的各项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。根据《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区实施“中华人民共和国土地管理法”办法》征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

调查待估宗地位于防城港港口区，根据财政部国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》财综[2007]10号,防城港市港口区建设填海造地用海的海域使用金征收标准是45万元/公顷。

土地取得费=45万元/公顷=45元/平方米

B.土地开发费

土地开发费指要达到估价对象设定的开发程度所需投入的各项客观费用，包括宗地外的土地开发费和宗地内的土地开发费。

按照设定的宗地外五通、宗地内土地平整所形成的开发程度计算土地开发费。根据委托方提供的资料和评估人员实地勘查估算的开发量，参照广西区的建筑工程定额标准，确定开发费用如下表：

■

则本次评估设定宗地开发费用为:

宗地土地开发费=210元/平方米

C.相关税费

根据《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》（广西壮族自治区人民政府令 第46号）的规定征用耕地的，要缴纳耕地占用税。根据《广西壮族自治区耕地开垦费征收使用办法》征用耕地要缴纳耕地开垦费。根据广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知”（桂价费字[2001]250号）和广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知”（桂价涉字[1994]210号）文，征用土地国土资源局要收以下费用：管理费、测绘费、新增建设用地土地有偿使用费等。

a.征地管理费

根据广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知”（桂价费字[2001]250号）和广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区财政厅“关于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知”（桂价涉字[1994]210号）文件规定“征地管理费按征地费总额的2.8％征收”。则:

宗地征地管理费=45×2.8%=1.26元/平方米

b.耕地占用税

壹、人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10元至50元；

贰、人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；

叁、人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；

肆、人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。

由于本次委估宗地不涉及耕地，则本次评估确定耕地占用税为0。

c.征地劳务费

根据《广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题的通知》（桂价费〔2010〕109号），文件规定“征地劳务费不再分为征用耕地和征用非耕地费，收费标准统一按每平方米3元收取”。则:

宗地征地劳务费=3元/平方米

d.权属调查地籍测绘费

根据广西壮族自治区物价局、财政厅《关于下达全区土地行政系统行政事业性收费项目和标准的通知》（桂价涉字[1994]210号）规定，权属调查地籍测绘费按征地面积0.25元/平方米计算。

e.耕地开垦费

由于本次委估宗海不涉及耕地，则本次评估确定耕地开垦费为0。

f.新增建设用地土地有偿使用费

根据《财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，防城港市港口区的新增建设用地土地有偿使用费为34元/平方米。

小计：有关税费＝（1）＋（2）+（3）+（4）+（5）+（6）

宗地税费=38.51元/平方米

D.投资利息

根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利息率6.56%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：

投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×开发周期×6.56％＋土地开发费×开发周期×1/2×6.56％

宗地投资利息=（45+38.51）×1×6.56％+210×1×1/2×6.56％

=12.37元/平方米

E.投资利润

调查该地区土地开发的投资回报情况，并结合本地区同类型用地的平均利润率，本次评估取宗地土地开发的年投资回报率为15％，则：

投资利润＝(土地取得费＋土地开发费＋相关税费)×开发周期×投资回报率

宗地投资利润=（45+210+38.51）×1×15％=44.03元/平方米

F.土地增值收益

根据对调查当地土地市场所得到资料的分析，待估宗地开发程度为宗地外五通、宗地内土地平整，土地增值收益按成本价格（土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的35％计。

土地增值收益＝（土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润）×35％

＝(45+38.51+210+12.37+44.03)×35％

＝122.47元/平方米

G.无限年期土地使用权价格

依据成本逼近法计算公式，将上述6项相加之和即得土地使用权总价格。则:

无限年期宗地土地使用权单价≈472.38元/平方米

H.待估宗地设定年期土地使用权价格

根据有限年期地价测算公式：

Vn＝ VN×[1－1/（1＋r）n]

式中：Vn －－待估宗地设定年期土地使用权价格（元/平方米）

VN －－无限年期土地使用权价格（元/平方米）

r－－土地还原率[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率3.5%，再加上一定的风险因素调整值，按6％计]

n－－待估宗地设定年期

I.其他因素修正

因同一区域待估宗地的个别因素之间存在着差异,需要对以上的因素进行修正,修正系数参照基准地价系数修正法里的个别因素修正系数确定。则:

■

根据现场勘查结果，待估宗地状况如下：

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具体修正参数如下：

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J.成本法修正结果

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iii、地价的确定

各待估宗地的最终结果可参见下表：

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Ⅳ、市场比较法和成本逼近法权重选取的依据及合理性

土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件，并与估价目的相匹配。本次评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定，根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件来选择的。通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法(假设开发法)、基准地价系数修正法等。经过评估人员实地勘察、分析论证，估价对象在各港区基准地价覆盖边缘区域内，而基准地价为区域平均价，不适用边缘地价评估，故不采用基准地价系数修正法进行评估；估价对象为港区用地，区域内无类似港区用房的销售资料，不适宜采用剩余法进行评估；估价对象区域内无类似的港区用地租金资料，较难采用收益还原法进行评估；估价对象所在区域近几年类似用途的土地成交案例较多,可以采用市场比较法进行修正评估；待估宗地均为港口码头用地，有可参考的成本资料和土地开发费用，故可采用成本逼近法进行评估。

市场比较法是以条件类似土地买卖实例与待估土地加以对照比较，并依据比较实例已知的价格，对其进行交易期日、情况、区域及个别因素的差别进行修正，从而得出待估土地价格在评估基准日时地价的一种估价方法。市场比较法是以替代原理为主要理论依据，具有现实性和富有说服力。市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，更适宜于市场比较法发育地区经常性交易的土地价格的评估。市场比较法的适用条件有：①要有足够数量的比较案例。②交易案例资料与待评估土地具有相关性和替代性。③交易资料的可靠性。④合法性。

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金确定土地价格的估价方法。由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于成本，成本逼近法适用于：①新开发土地；②土地市场欠发育；③工业用地估价；④既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。

ⅰ、防城港土地

本次委估的防城港25宗土地，现状用途均为港口码头用地，位于防城港市港口区，距离港口区中心2—3.5公里。近几年防城港市港口区的港口码头用地交易案例甚少,但相类似的港口区域内的工业用地、仓储用地交易市场较活跃，港口码头用地与工业、仓储用地具有相关性和替代性，因此适用市场法。由于防城港港口区码头泊位不断地扩建以及新码头泊位的开发建设，同时适用成本逼近法。

采用市场比较法得到的评估结果如下表：

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采用成本逼近法得到的评估结果如下表：

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两种估价方法的评估结果差异较小，土地作为一种稀缺资源，其交易价格往往与其实际成本相比存在较大幅度的溢价，经济发达、市场成交活跃地区的土地市场法更能真实的反应其取得成本，防城港市作为自治区重要的港口城市，近几年的工业用地成交较活跃，根据防城港土地的自身特点和实际情况以及防城港港口区的土地交易情况，防城港港口码头用地更适合采用市场比较法进行估算，其评估结果更接近于市场价格，因此采用加权平均法取值，对市场比较法取权重为70%，对成本法取权重为30%。

防城港市近几年的土地成交活跃。根据防城港市国土局的统计数据，2011年，防城港市招拍挂的土地共成交88幅，成交面积8,429.675亩。协议出让、划拨共成交162宗，共3,133.879亩。2011年防城港市成交面积和成交最高的仍然是港口区，成交了42宗，面积为6,938.43亩。2011年，防城港市招拍挂出让工业用地35幅，成交了28幅，成交面积4,353.5亩，成交金额48,068.1895万元，成交率高达80%。2012年防城港市国有土地使用权招拍挂公开出让土地总数为73宗，总面积达8,270.85亩，出让总金额达243,846.8485万元。其中，成交53宗，成交率达72.6%，成交面积约5,349亩，成交金额153,539.8485万元。成交地块主要集中在防城港大西南临港工业区、港口区光坡镇（核电站项目）、港口区东部吹填区等工业区。

ⅱ、钦州港土地

本次委估的钦州港10宗土地，现状用途均为港口码头用地，位于钦州港勒沟作业区和钦州保税港区。近几年钦州港的港口码头用地交易案例甚少,但相类似的工业用地、仓储用地交易市场有一定活跃度，港口码头用地与工业、仓储用地具有相关性和替代性，因此适用市场法。钦州港勒沟作业区不断开发扩建，钦州保税港区属于工业开发新区，正集中力量开发建设，因此适用成本逼近法。

采用市场比较法得到的评估结果如下表：

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采用成本逼近法得到的评估结果如下表：

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两种估价方法的评估结果差异较大，市场法的评估结果较低，主要原因在于本次选取的可比实例均为政府挂牌出让案例，根据估价人员对钦州港地产市场行情的了解以及估价对象的实际状况，政府为了招商引资的需要，通常工业用地一级市场价格较低，不能较充分体现估价对象的正常市场价值，因此本次采用加权平均法取值，对市场比较法取权重为40%，对成本法取权重为60%。

本次委估宗地位于钦州港勒沟作业区和钦州保税港区，其中钦州保税港区的土地面积占比为76.22%，钦州港勒沟作业区不断开发扩建，钦州保税港区属于工业开发新区，正集中力量开发建设,因此钦州港的港口码头用地更适合采用成本逼近法进行评估，其评估结果更接近于市场公允价值。钦州保税港区是中国西部沿海距东盟最近的保税港区，位于钦州港金光工业园内，规划面积10平方公里，主要布局码头作业区、保税物流区、保税加工区和管理服务区4个功能区，深水岸线约4.6公里，规划建设集装箱泊位10个。钦州保税港区第一期2.5平方公里，从2008年起全面开工建设，2009年底封关运作，钦州保税港区作为新建港区，其配套设施还有待完善，为了促进港区的发展，初期给予了较低的土地出让价值。从土地成交情况来看，钦州市土地交易中心数据统计显示，2011年，钦州港招拍挂的土地共成交6宗，成交面积1,548.7892亩，成交金额为25,932万元，2012年，钦州港招拍挂的土地共成交13宗，成交面积868.3236亩，成交金额为51,100.55万元，钦州港近年来的土地市场交易不太活跃,这使得成本逼近法更适用于钦州港土地的评估。

ⅲ、铁山港土地

本次委估的铁山港1宗土地，用途为港口码头用地，位于北海市铁山港工业区四号路南端。近几年铁山港的港口码头用地交易案例甚少,但相类似的工业用地、仓储用地交易市场较活跃，港口码头用地与工业、仓储用地具有相关性和替代性，因此适用市场法。铁山港工业园区正大力开发建设，因此适用成本逼近法。

委估对象采用市场比较法的估价结果为248.3元/平方米，成本逼近法的估价结果为262.3元/平方米，两者有一定的差距，主要源于新建工业园区土地出让优惠导致。根据估价人员对北海市铁山港区地产市场行情的了解以及估价对象的实际状况，政府为了招商引资的需要，通常工业用地一级市场价格较低，不能较充分体现估价对象的正常市场价值，因此本次评估采用加权算术平均值作为估价对象的估价结果，对市场比较法取权重为30%，对成本法取权重为70%。

委估宗地位于北海市铁山港工业区四号路南端，位于铁山港工业园区内，铁山港工业园区内距北海市区约45公里，总体规划面积123平方公里，深水岸线47.47公里，是广西北部湾经济区三大临港工业区之一，铁山港工业园区重点依托大能力泊位和紧靠广东的优势，承接东部产业转移，规划产业注重与周边园区错位发展，重点支持石化、临港新材料产业、林浆纸、能源、物流、船舶修造等临港型产业发展，着力打造石化、新材料、电子三个千亿元产业园区和铁山港亿吨大港，截止2012年12月，进驻园区的项目约为46个，园区还存在较大的发展空间，但同时也存在着铁路建设滞后、园区供水、供电、燃气等配套还有待进一步完善等问题。鉴于铁山港工业园区正大力开发建设，因此更适合采用成本逼近法进行评估，其评估结果更接近于正常市场价值。

⑤长期待摊费用

对长期待摊费用的评估，评估人员根据标的公司提供的评估明细表，经履行核查等必要评估程序后，以清查后的账面值确定评估值。

⑥递延所得税资产

对递延所得税资产的评估，评估人员根据标的公司提供的明细表，对会计报表、会计账簿和计账凭证进行了核查，并履行了必要的评估程序，对其真实性进行了核实，核实结果与申报资料基本一致。根据评估基准日后资产是否还能够给被评估企业带来价值，且与其它评估对象不存在重复状况等确定评估值。

⑦负债

对负债的评估，评估人员根据负债形成的具体情况，重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理等情况，在通过查看合同、发票等财务凭证、对债权人进行函证等方式对各项负债进行核对，在核对各项负债账账、账实一致基础上，以调整后的账面值确定评估值。

2、收益法评估的具体思路及评估参数的选择

（1）收益法评估模型

采用收益法评估待估企业权益价值，即通过估测待估企业权益未来预期收益，将其通过适当的折现率折算为现值并加和，以此来确定待估企业权益市场价值，其计算公式如下：

股东全部股权价值=企业整体资产价值-有息债务价值

企业整体资产价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值－非经营性负债

求取企业整体价值的模型如下：

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其中：V：企业整体价值

FCFCi：第i年企业自由现金流量

A：溢余资产价值、非经营性资产价值

B：非经营性负债

WACC：加权平均资本成本

N：未来可预测企业自由现金流量年数（本次评估计算，取n=n-1）

（2）收益法相关参数的选择

①预测期

为了更加合理地预测公司未来年度营业收入及收益的变化规律及其趋势而选择尽可能长的预测期，从评估基准日到企业达到相对经营稳定的时间为9年，因此，预测期取定到2021年。

②预期收益

预测净利润时，评估人员不考虑各种不可预见的非经常性收支（如营业外收支、补贴等），评估人员采用以下经简化的净利润计算公式对预期净利润进行预测：

预期净利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-所得税

自由现金流量=息税前利润×(1-所得税率)+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额

各标的公司前三年相关预测数据如下：

防城港预测期现金流量预测表

单位：万元

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北拖预测期现金流量预测表

单位：万元

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钦州港预测期现金流量表

单位：万元

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(下转B9版)