证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 刘明 陈春雨

  近日，新湖中宝、宋都股份等上市公司纷纷推出再融资方案，招商地产也停牌筹划资产收购事宜，地产股再融资话题引发市场关注。同时，今年来房价继续保持涨势，地产股业绩仍然保持较高增长，而地产股市场表现不佳。那么，再融资重启对地产股有何影响？投资者如果投资地产股又该如何选择？

  就此，证券时报记者采访了国联安基金组合投资部总监、国联安主题驱动、国联安优势基金经理韦明亮，大摩华鑫基金投资部总监、大摩成长、大摩领先基金经理钱斌，国泰国证房地产行业指数基金经理章赟以及北京格雷投资管理公司总经理张可兴。

  调控政策发生变化

  证券时报记者：近日，地产股再融资重启的消息引发市场对于地产股的关注，再融资重启对地产股有何影响？

  韦明亮：地产再融资重启不仅意味着融资成本下降，更表明政府对地产调控的趋向在发生改变，从以前的压需求逐步转变为增加供给，大大降低了政策调控的不确定性。优质的上市公司将获得更加低廉的融资，盈利上升提升估值，对股价形成正面影响。不过，地产企业资金更加宽裕，会提升拿地的能力，这可能进一步增加土地市场的溢价。

  张可兴：再融资重启意味着上市房企遭遇的一些歧视性政策在取消，调控政策将逐步回归正常，其他融资以及限购政策也可能逐步取消。当前重启地产再融资，与经济增长有关，因为房地产的产业链非常长，涉及诸多行业。在消费和出口增长不确定的情况下，房地产投资拉动经济是较为确定的。

  章赟：地产行业是一个资金密集型行业。由于地产调控，2010年开始再融资就受限，此后高成本的信托融资逐步取代了低成本的股权、债权融资，如2011年地产融资成本高达15%以上。

  钱斌：首先，有助于降低房地产企业综合融资成本；其次，大公司融资优势更加凸显，更有利突破发展的资金瓶颈。地产股总体有望活跃，但依然需要评估基本面,一些个股投资机会有望超越行业基本面。

  两大因素压制股价

  证券时报记者：近几年包括今年以来，地产股业绩保持较高增长，但今年地产股市场表现平平，这也造成主要的地产股估值整体不高，您怎么看待这一现象？

  钱斌：地产股市场表现不佳，反映了市场的担忧，有短期的，也有中长期的。

  短期是来自资金面和政策面的担忧，今年新的监管政策收紧了影子银行的扩张，市场资金成本明显上行，地产行业对资金状况最为敏感。而去年以来房价形成新一轮的上涨趋势，房价上涨之后导致市场产生了新的政策调控预期。

  中长期主要是关于地产行业是否见顶的担忧，近年中国商品住宅供应能力明显提升，总供应量已不短缺，而关于住房空置率过高、购房人群年轻化、房屋租售比过高等一些现象或表明行业有可能已经见顶，也意味着未来行业高增速难以持续，板块估值有下降趋势。

  章赟：地产股估值受压制有两方面原因：一是地产行业的高速发展期已过。从1998年房改算起，中国房地产市场经历了15年的快速发展已进入平稳发展期。国外的研究表明，地产行业的单边周期一般在20年左右。二是地产调控压制了估值。

  韦明亮：地产股估值不高，最主要的原因是地产行业面对巨大的政策不确定性，另外，地产行业的高速增长期已过。未来随着地产调控的市场化，前一个因素会逐步淡化，市场可能会逐步把地产行业作为一个普通的周期性行业看待。

  张可兴：业绩增长、股价不涨，这说明目前是好的投资时点，地产股是目前A股中最便宜的几个行业之一，从2010年的调控开始，我们就开始建仓房地产股，到现在只加仓不减仓。虽然地产股未来爆发式增长不太可能，但比估值暗含的预期更高的成长速度可以达到。并不是说未来10年、20年这个行业都会很好，因为房地产有个周期性，但未来5年内还可以比较乐观。

  地产行业将出现分化

  证券时报记者：未来房地产市场会如何发展，地产股业绩能否继续保持较高增长？地产股股价表现又将如何？

  章赟：中国经济已经过了快速发展的时期，地产行业也是如此，估计未来5年全国商品住房的销售面积将维持10%左右的增幅。市场化的机制更加有利于优质地产公司的发展，优质龙头公司的估值将有提升。

  韦明亮：未来地产整体销售可能维持个位数的低速增长，不过，优势企业的市场份额会进一步提高，这些企业未来几年业绩仍能维持较高增长。随着估值的逐步上修和盈利增长，优势企业的股价表现应该会逐步改善。

  张可兴：房地产市场将出现分化，四五线城市面临较大的去库存的压力，房价可能出现下调，但一二线城市、一些净流入人口较大的城市，价格上涨的预期依然存在。

  选择优质龙头企业

  证券时报记者：A股市场约有140家房地产上市公司，投资时应该选择什么样的地产股？

  章赟：优质龙头公司的行业集中度将快速提升，盈利能力偏弱的公司将逐步退出市场。在此背景下，投资时应该选择优质的全国以及区域性龙头公司。

  钱斌：地产企业的核心竞争力评估依然是最重要的因素。构成地产企业核心竞争力的要素包括项目开发管理能力、融资能力、拿地能力或优质土地储备状况，这几个方面具备优势的企业必然在经营业绩方面要强于行业平均水平。

  韦明亮：未来地产行业的基本面将维持稳定的格局，龙头企业的市场份额会进一步提升。我们偏好那些龙头企业，特别是定位于普通商品房的高周转企业。

  张可兴：目前房地产竞争更多依靠的是资金优势、管理团队优势以及项目运作的优势。全国性的龙头企业更有优势，区域性的龙头企业在进行跨区域管理和运作时，会面临很多困难。若不是十分了解，我们不会投区域龙头，对于财务不甚透明、项目不可考察的企业更是尽量避开。

  业绩增长

  将继续吸引基金配置

  证券时报记者：数据显示，以基金为代表的机构投资者扎堆“招保万金”等地产股，尤其是万科在二季度末成为基金第一大重仓股，是否会有更多资金进入到这些龙头地产股？

  钱斌：虽然对于地产行业发展观点有分歧，但龙头地产公司未来的市场份额占比将会提高，业绩增速有望好于行业平均水平，龙头地产股也将持续获得市场资金的青睐。

  韦明亮：资金永远是趋利的，目前市场对地产行业未来市场化调控趋向的变化，市场对地产行业能够平稳发展的信心不足。相信随着情况的逐步明朗，地产行业中的优势企业会进一步成为基金的配置重点。