证券时报多媒体数字报

  虽然我们每天都要与经济现象打交道，都在从事经济活动，但对于经济现象之间的关系不一定理解透彻。许多看似简单的现象，其实比我们知道的要复杂。这也许可以说明一些歪曲与误解为什么成了“常识”，总是那么顽固地存在于人们的头脑中，最低工资制、物价管制是典型的例子。而面对居高不下的房价，房产税似乎成了救命稻草。原因很简单：加大持有成本无疑会减少需求，从而达到降低房价的目的。

  按照供求定律，一旦需求减少，商品的价格自然会下降。这样的逻辑套用到房地产市场，就是房产税会加大持有成本，使得市场对房产的需求下降。即使富有的人，也会降低对房产的需求，超量持有房产的意愿大幅降低。这样，相对于原有的供给，在需求下降的前提下，房价自然会下跌。

  不过，这样的分析只触及了复杂的房地产关系的一部分，而且是建立在如下一些假设前提下的。其中，最主要的包括：房地产市场的供给不变，甚至有所增加；房产税的增加不可能通过其他途径转移等等。然而，稍微放宽一下视野，我们会发现，房产税对房价的影响远比上述分析来得复杂。

  按照经济学的常规，我们假设，在其他条件不变的情况下，向房产所有人开征房产税，确实会加大其持有成本。按照通常认可的条件，这样的成本确实不可小觑。如果一套房产的市场评估价达200万，并按1%的平均税率征收房产税，那么，一年的房产税就是2万元，平均每月是1667元。这样的假设，对于诸如北广上深这样的热点城市，应该是最低标准。从近年来市场的成交看，套房的平均面积约为100平方米，而均价2万/平方米只能算是起步价。也就是说，如果开征房产税，持有人的实际税负会远比上述假设的要大。如果月均房产税超过2000元，乃至达到2500元、3000元，这样的税负对房地产市场会产生什么影响？

  很明显，这样的税负会增大持有成本，降低房产的预期收益，其直接结果包括两个方面：一是打压投资性房产的投资力度，并相应减少对未来房地产的市场需求。二是对现房的影响。现房的出路有两条：一是出售；二是继续持有。如果是出售，结果会增加房地产市场的供给，平缓紧张的供求关系，抑制房价上涨。如果继续持有，那么房东要考虑的就是租金与税负的关系。

  如果租赁市场供求关系紧张，即出现供不应求的情形，那么，房产持有人则可以通过提高租金的方式转移这部分税负，让承租人承担房产税。如此，房产税的开征就不会将富人持有的房产逼出来，不会增加市场供给，房价也不会下跌。当然，如果租赁市场供大于求，或者租金不能弥补房产税带来的损失，那么，房产税自然由持有人自己承担。相比没有房产税的情形，对于持有人而言，这就是绝对损失。这时，持有人会选择出售房产。毫无疑问，这会增加房地产市场的供给，使得房价下跌。

  不过，需要提醒的是，这是房产税开征之后的短期影响。但是，从长期来看，后面的分析会告诉我们，在开征房产税的前提下，房地产市场的供需形势可能出现意料之外的情形。

  长期而言，一旦房产税成为常态，其会对房地产市场的供给产生影响。最明显的是，相对于过去没有房产税的情形，房产会更显昂贵，其市场价格会更高。在这样的条件下，开发商供应于市的房产数量会下降。进而，我们可以预测，只有比较富有的人才能买得起房子，更多的人会望房兴叹。这会催生更多的人靠租房过日子。租赁市场将呈现出求大于供的状况，租金会持续上涨，房产持有人可以轻松通过提高租金来转移房产税。这与我们的初始预期恰恰相反，不仅没能逼迫持有人出售房子，增加房地产市场供给，相反，会鼓励富人更多地投资房地产，以便通过租赁来增值投资，赚取财富。人们对投资房地产的预期收益会上升，房产税根本没有起到遏制市场对投资性房产需求的作用。

  由此，我们可以得出这样的结论：房产税会增加持有房屋的成本，但这种成本不一定由房屋所有人承担。因此，以加税来遏制房价的愿望就会落空。同样，想通过加税让更多的人能买得起房子的计划也就成了不折不扣的空想。只要基本的供求规则没有改变，税负并不能改变供求关系，税负成本就可以转移。这是房产税之下房地产市场的基本逻辑。因此，要想改善房地产市场的供求关系，还得从最基本的决定性因素入手，即改变土地游戏规则，加大房地产供给，这才是改善民众居住条件的正道。