证券时报多媒体数字报

一、 重要提示

1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。

1.2 公司简介

二、 主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据

单位：元 币种：人民币

2.2 前10名股东持股情况表

单位：股

2.3 控股股东或实际控制人变更情况

□适用 √不适用

三、 管理层讨论与分析

（一）市场形势回顾与展望

2013年1-4月，刚需的持续释放支撑房地产行业延续了2012年下半年以来的旺销态势，因去年同期基数较低，一季度商品房销售面积和金额分别实现了同比38%和59.8%的增长。5月份开始单月销售同比增速下滑，6月的单月销售面积增速更降至10.8%。上半年整体来看，全国实现商品房销售面积5.14亿平方米、销售金额33376.41亿元，再创新高，同比分别增长28.7%和43.2%。

伴随着销售形势的好转，6月份全国100个城市（新建）住宅平均价格上涨为10258元/平方米，环比5月上涨0.77%，实现连续13个月的环比上涨，均价较年初增长了5.6%。

销售带来的预收账款增长改善了行业的资金状况，上半年房地产开发企业到位资金5.72万亿元，同比增长32.1%，其中国内贷款占比基本维持了略超17%的水平，而以定金和预收款为主的其他资金则同比大增50.3%，占到位资金比例提升5.4个百分点至44.5%。

良好的销售去化水平进一步增强了企业的投资信心，新开工面积和土地市场明显回升，尤其是在一二线城市。报告期内，全国实现新开工面积9.59亿平方米，同比增长3.8%，虽增幅有限但仍为仅次于2011年同期的历史第二高位。同期房地产开发企业土地购置面积1.57亿平方米，同比下降10.4%，土地成交价款3699亿元，同比增长7.5%，平均地价2334元/平方米，同比上涨19%。新开工和土地投资的回升，带动全国房地产投资完成36827.94亿元，同比增长20.3%。

展望下半年，宏观经济将在稳增长与调结构之间保持平衡，积极稳妥地推进新型城镇化建设，促进房地产行业平稳健康发展的施政方针仍将为行业带来发展机遇。但差别化信贷政策下行业资金面不容乐观，下半年商品房和土地供应增加带来的供需关系改善等因素，都将促使市场更趋理性和平稳。

（二）经营业绩回顾

1、销售情况

报告期内，公司实现销售签约面积562.03万平方米，同比增长28.37%；实现销售签约金额636.44亿元，同比增长26.54%；签约均价11324元/平方米，基本保持稳定。报告期内，公司市场占有率1.91%，比2012年底提升了0.33个百分点。分区域来看，广东成为首个半年销售额过百亿元的区域公司，华南、成都、武汉等区域公司半年销售额过50亿元，北京、重庆、天津、上海等区域公司半年销售过30亿元，规模效应凸显。

报告期内，公司继续坚持普通住宅为主的产品定位，成交产品中商品住宅套数占比为82%，住宅产品中144平方米以下的普通住宅套数占比为90.3%；同时，公司继续贯彻商业地产发展战略，积极推动商业物业销售，实现销售签约金额73.5亿元，占比11.5%。

2、投资开发情况

报告期内，公司以"等量拓展、调整结构、优化布局"为思路，在北京、成都、武汉、重庆、天津、大连等城市新增了20个房地产开发项目，新增容积率面积565万平方米，权益比例约为74%，平均楼面地价2849元/平方米。

截至报告期末，公司新进入了遂宁，全国进驻城市达44个，拥有在建拟建项目192个，在建面积超3637万平方米，上半年累计实现新开工面积854万平方米，竣工面积422万平方米。

3、财务情况

报告期内，公司实现营业收入305.44亿元，归属于母公司净利润34.07亿元，同比分别增长51.34%和35.7%，其中房地产业务结转收入291.13亿元，同比增长52.26%，房地产业务结算毛利率30.91%，同比下降6.6个百分点，主要是广州西海岸（02、05地块）、上海保利茉莉公馆、北京保利东郡等一批项目首次结算收入，毛利率较低，约占到上半年结算收入的44%，随着项目后续销售价格的提升，这些项目未来结算毛利率将回升到合理水平。报告期内，公司扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率为7.76%，同比提升0.84个百分点，继续维持高位。

报告期内，公司实现销售回笼530亿元，新增银行贷款264亿元，净增银行贷款94亿元，完成房地产项目直接投资490亿元。截至报告期末，公司总资产2839.40亿元，归属于母公司净资产443.36亿元，同比分别增长13.05%和4.35%，账面货币资金351.58亿元。2013年7月11日，公司43亿元的"08保利债"到期，偿付后一年内到期有息负债降低为215.6亿元，财务安全性良好。

公司积极开拓境外资本市场融资渠道。报告期内，公司获得国际三大评级机构标准普尔、穆迪和惠誉BBB+、Baa2、BBB+主体信用评级，以及BBB-、Baa3、BBB+的债券评级，并于2013年8月成功发行5年期五亿美元的公司债，票面利率4.5%。

4、其他业务经营情况

报告期内，公司多元化业务运营良好，经营效率不断提升。

（1）房地产基金业务

报告期内，公司继续做大做强房地产基金业务，信保基金资金管理规模突破170亿元，处于行业领先地位，经营效益突出。

（2）会展业务

报告期内，公司深耕会展业务，上半年实现自营展会面积48.6万平方米，展会收入4984万元，同比增长21%；上半年公司累计实现展会经营和展馆租金收入1.71亿元，同比增长4.4%。同时，公司积极尝试拓展中国国际老龄产业博览会等全新的会展项目，努力提升展馆经营效益。

（3）商业地产经营

报告期内，商业地产投资管理公司在持续提升现有商业经营效益的同时，积极参与未来商业项目前期规划设计和开发投资，全面培养商业地产投资管理能力。同时，主动调整酒店经营策略，有效把握常住客源，拓展线上销售渠道。报告期内，佛山保利洲际酒店入住率达66.8%，同比增长29%。

5、公司2013年上半年房地产项目汇总表（详见半年报全文）

（三）公司的竞争优势与面临的挑战

1、公司的竞争优势

（1）发展战略

报告期内，公司以中心城市、中小户型普通住宅开发为主的发展战略继续得到贯彻和执行，为迎合主流市场需求、实现销售业绩的持续快速增长指明了方向，未来公司仍将坚持这一战略，并根据市场变化适时微调。

（2）土地资源

报告期内，公司新拓展了20个房地产项目，主要位于一二线中心城市，土地资源进一步向核心城市聚焦，区位优势明显，拥有良好的盈利能力和抗风险能力，是公司未来业绩持续增长的保障。

（3）综合开发能力

公司通过20余年的积累，在住宅、商业、会展、养老、旅游等方面培育了强大的综合开发和管理能力，可满足各种不同规划条件地块的开发要求，为公司在激烈的土地市场竞争中赢得了优势。

2、公司面临的挑战

（1）日趋激烈的市场竞争

随着房地产行业的发展和成熟，行业集中度不断提升，企业间的竞争日趋激烈，公司要保持行业领先地位的难度日益加大。与此同时，城镇化快速推进，一二线城市的土地资源日益稀缺，企业为保障持续发展而面临的土地竞争也日益加剧。行业竞争也使行业毛利率处于下行趋势，公司项目盈利能力同样受到挑战。

（2）公司继续保持高效运作面临挑战

随着公司经营规模的日益扩大，进驻区域尤其是三四线城市的增多，留存商业物业规模的不断增加，公司继续保持高效运作面临较大挑战，如何不断改进组织架构和管理模式以适应公司自身发展条件的变化，提升管理效率和精细化水平，是公司努力的方向。

四、涉及财务报告的相关事项

4.1与上年度财务报告相比，公司会计政策、会计估计和核算方法未发生变化。

4.2 报告期内未发生重大会计差错更正需追溯重述。

4.3 与上年度财务报告相比，公司财务报表合并范围发生变化的情况说明。

（1）本年新纳入合并范围的主要子公司

单位：元 币种：人民币

（2）本期不再纳入合并范围的子公司

单位：元 币种：人民币

4.4 公司半年度财务报告未经审计。

董事长：宋广菊

保利房地产（集团）股份有限公司

2013年8月27日