证券时报多媒体数字报

  8月21日，北京市朝阳区以“限房价、竞地价”的方式挂牌出让了一宗住宅用地，商品房限价每平方米22000元，比周边在售二手房价格低4000元左右，这是北京年内第一宗限房价竞地价地块。不久之前，国土部门相关人士也曾经公开表态，在“招拍挂”出让方式不变的情况下，探索将此前在北京等地试点的“限房价、竞地价”或“限房价、竞保障房面积”出让方式加以推广。

  这是否意味着主要城市房地产调控思路的转变呢？笔者认为，经过对过去多年的调控失败的反思，考虑到北京今年年初制定的房价控制目标“非常别致”，没有一味地强调“要让房价下跌”，而是重点强调“要进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。我们认为，北京此举寓意深刻，可能意味着调控新思路渐进浮出水面。

  北、上、广、深四个一线城市是调控政策（特别是限购政策）执行最严厉的城市，而北京更是今年“20%个税”政策唯一执行的城市，但一线城市涨幅持续居前，北京上涨最快。今年以来，主要城市房价涨幅的梯队基本明朗，北上广深等四个一线城市房价涨幅基本位列前四位，同比平均涨幅在15%左右，而南京、杭州、武汉等重点二线城市紧随其后，平均涨幅在10%左右。最严厉的调控措施，不仅没有实现房价下跌的目的，主要城市房价反而屡创新高。在这种背景下，调控思路必须要做出转变，特别是要向长效机制来靠拢。

  我国城市间发展的差距是非常大的，大城市（特别是一线城市和主要二线城市）是我国发展现代服务业和高新技术产业的集聚地，代表着国家在经济上的竞争力。当今世界，为了吸引具有国际竞争力的人才，大城市往往支付具有国际竞争力的报酬。另外，大城市的民营和私营经济发展和创业的政策环境比较好，也诞生了一大批高收入的人群。而同时出于配套需要，低技能劳动力也往大城市集聚。大城市的收入差距要高于中小城市，而且从收入结构上划分，大城市高收入、中等和低收入阶层的界限很清晰。

  大城市高收入阶层尽管占比只有20%左右，但足以将整体房价推高到一个让中等收入阶层和低收入人群无法承受的水平上；大城市的中等收入人群规模占比大概在50%左右，这部分人群购房需求尽管也存在困难，但一方面可以靠收入累积来实现，另一方面也可以靠父母等亲戚资助。不可忽视的是，80后和90后中等收入人群中，超过80%的购房获得了来自于父母的资助。因此，大城市的住房需求将长期居高不下。

  近年来的调控重点基本上集中在抑制需求方面，突出的就是限购、限贷、征税等，而其结果则是大城市房价屡调屡败、屡调屡高。因此，大城市房地产调控必需要转换思路，与其“堵”不住，不如疏导和分流。这就是放开对于高收入阶层购房的各种限制，一方面可以留住税源和增加税收（免得将这部分需求赶到国外），另一方面可以为政府支持中低收入人群住房问题提供资金，而且将针对高收入人群的住房市场与针对中低收入人群的住房市场隔离；对于中等收入人群，在保持“招拍挂”不变的情况下，改变土地市场化出让的方式，即政府通过降低土地出让价款，实现对市场一定幅度的让利，降低中等收入人群的购房成本，如北京、深圳等地所推行的“限房价、竞地价”等土地出让的模式。

  除去少量为满足高收入人群购房需求的用地出让外，如果政府将绝大部分住房建设用地都通过这种市场化的方式来出让，以满足中等收入人群的住房需求，大城市的住房价格将会出现明显的下降。而放开高收入人群购房需求所释放出的土地出让收益和税费，不仅可以弥补政府在土地市场上的“让利部分”，也可以为低收入人群的住房保障提供资金来源。北京等地推出的“限房价、竞保障房面积”土地出让模式以及深圳推出的城市更新配建保障房等就属于这种思路。

  值得注意的是，一方面，新的土地出让模式坚持市场化的原则，适当修正“招拍挂”的弊端；另一方面，“限房价、竞地价”和“限房价、竞保障房面积”的模式与原来的经济适用房、限价房等模式在本质上是不同的，前者属于市场化住房模式，而后者是保障房模式。在破除土地财政、土地制度改革和房地产税费改革等在短期内无法取得实质突破的情况下，推动房价上涨的体制性原因无法解决。因此，对住房市场化做如上的修正不失为一种可选的方案，既可以部分克服旧体制的障碍，也可以缓解高房价和住房问题继续恶化，更重要的是为解决高房价和住房问题提供时间和空间，这可能成为房地产调控的新思路。 （作者单位：深圳市房地产研究中心）