证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 冯尧

  同样是港资房企，选择截然不同。李嘉诚旗下和黄长实着手出售位于上海、广州项目，而新鸿基地产（00016.HK）却以217.7亿元天价一举吞下备受瞩目的上海徐家汇中心地块。

  昨日，新鸿基地产力压九龙仓恒基联合体获得该地块。徐家汇中心地块217.7亿元总价也创下2009年12月广州亚运城地块255亿元以后的内地地价最高记录。

  在仅有半个多小时的竞价中，九龙仓恒基联合体和新鸿基地产的争夺相当激烈。经过逾200次叫价后，新鸿基地产以217.7亿元的价格拿下该地块，高出对手1000万元，该价格较本次拍卖的起价175.41亿元溢价24%。

  花旗发表研报预计，该项目落成后，零售和持有比例将会为3:7，估算未来年租金收入将达到30亿元。不过，该机构同时预计，由于面临支出巨额土地出让金，新鸿基地产净负债率将会在年内上升7.5个百分点。

  据悉，上海国土局方面曾披露，该地块预申请人共有4人，但其中两名预申请人申请退出，最终只有两名预申请人入围。最终入围的是新鸿基地产和九龙仓恒基联合体。申请退出的是太古地产（01972.HK），以及怡和与置地财团。

  根据官方规定，该地块的后续开发将由新鸿基独自开发，不会引入合作伙伴。在开工时间方面，官方规定交地后12个月内须动工，而动工后60个月内需完成总建筑面积的70%，动工后84个月内项目需全部竣工。不过对于善于“慢工出细活”的港资开发商而言，7年时间完成项目可谓绰绰有余。

  对于新鸿基以217.7亿元获取该项目，上海业内普遍表示看好。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，此前预期该地块的溢价在20%~30%之间，而最终成交价并未超出此范围。他认为，虽总价较高，但从楼面价来看其实在合理范围之内。

  而上海一家在港上市的房企高层也认为，目前徐家汇中心地块附近楼盘的均价约在5万元/平方米左右，因此该地块最终单价并不算离谱，“估计上海在很长时间内不会再推出这类土地大体量核心土地，加上这块地的发展潜力和位置的稀缺性，都足以支撑该价格”。

  值得注意的是，参与争夺该地块的均为港资房企，为何港资对于徐家汇中心如此热衷？

  “此前政府从上实城开手中收回该地块，其实就表明态度。”上述房企人士称。该人士认为，内地房企运营大体量商业项目尚显稚嫩，而海外公司又可能水土不服，港资则正好弥补了这两方的不足，比较适合开发类似大体量商业项目，“徐家汇中心项目作为上海市中心极为罕见的大体量地块，如何利用其提升徐家汇在上海浦西的价值是官方需要慎重考虑的。”

  事实上，徐家汇中心地块在过去18年间几经易主，本次入市175.26亿元起拍总价打破了上海最贵地块纪录，同时将再度延续上海地王的称号。

  据不完全统计，2009年以来，全国出让的超出175亿元的地块仅有两幅。2010年1月，广州亚运村地块拍出了255亿的地价，由富力、雅居乐、碧桂园三家联合体竞得；2010年9月，中冶置业以总价200.34亿元竞得南京下关区两幅相邻巨无霸地块。